5月以来(lái)，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公募基(jī)金(jīn)为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华(huá)夏的(de)两只老牌(pái)ETF基(jī)金(jīn)为例(lì)，5月9日(rì)时(shí)所(suǒ)公布的(de)总份(fèn)额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根(gēn)据基(jī)金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企(qǐ)央企获(huò)得(dé)增持，持(chí)仓数量(liàng)占流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集女生为什么不能光膀子，为什么女人不能光膀子团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金对房(fáng)地产的配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有的房地(dì)产行业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市值在(zài)股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对(duì)房地产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在(zài)今年一(yī)季(jì)度得(dé)以延续。数据统计(jì)显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分(fēn)别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募对于(yú)房(fáng)地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排(pái)名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于(yú)几只房地(dì)产龙头股从排位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤其是万科最(zuì)为(wèi)明(míng)显；其次是金(jīn)地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏(sū)链上最(zuì)后一环，且(qiě)首季(jì)并非行业销售(shòu)旺季(jì)，其(qí)传导到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构持(chí)仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已经(jīng)进入大(dà)分化时代，一二线(xiàn)城市(shì)好于(yú)三四线(xiàn)城市(shì)。而映(yìng)射到二级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一去(qù)不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产(chǎn)业周期来分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类(lèi)行业(yè)在(zài)盖特纳曲(qū)线里属(shǔ)于成熟期或(huò)者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什么投资机(jī)会的(de)。但(dàn)在(zài)这几(jǐ)年特殊的(de)行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一些机会，背后的(de)逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售(shòu)面积(jī)很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民存款数(shù)量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量(liàng)地(dì)产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)。需求(qiú)端(duān)还(hái)需要有一(yī)定的政策(cè)出(chū)来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地(dì)产研(yán)究员吕功绩(jì)也(yě)指出(chū)：“时至今(jīn)日(rì)，无(wú)论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均已告别住(zhù)房(fáng)短缺时(shí)代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行(xíng)业高(gāo)增的时代已(yǐ)经过(guò)去，未来行业的需求(qiú)或将回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得市占率的提升。当(dāng)行(xíng)业需(xū)求见(jiàn)顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表没有投(tóu)资机会(huì)，机会在于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的(de)阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的(de)务实(shí)之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼(yǎn)量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板块个(gè)股，在纳(nà)入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以(yǐ)来(lái)实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公(gōng)司月内(nèi)涨幅(fú)超过(guò)了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的(de)上实发展，五一假(jiǎ)期(qī)归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本(běn)面来看，上实发(fā)展的(de)主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为(wèi)房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)、房(fáng)地(dì)产租(zū)赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的(de)上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二的(de)浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第(dì)一(yī)季度的收入(rù)利(lì)润(rùn)规模大(dà)幅(fú)度复(fù)苏(sū)。究其原因，一方面是该(gāi)公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东(dōng)来(lái)看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也(yě)是连续第三个季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩(jì)单：首季公(gōng)司实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股东(dōng)的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季(jì)新杀入十(shí)大流通股股(gǔ)东行列(liè)。具体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全(quán)指(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人士分析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌(pái)和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地供(gōng)给较多(duō)（券商测算对(duì)应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企(qǐ)受限于信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿(ná)地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融资成(chéng)本(běn)看，龙头房企的(de)融资成本不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售(shòu)额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮(cháo)下(xià)，央国企地(dì)产股或存在(zài)发(fā)展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的(de)结构性(xìng)机会依然(rán)存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存(cún)的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融(róng)资成本，优质的开(kāi)发资源和良(liáng)好的不动产资(zī)产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是(shì)更有优(yōu)势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资(zī)源债权(quán)债(zhài)务(wù)关(guān)系等(děng)问题，市场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业(yè)的资产会有更多担(dān)忧(yōu)和(hé)质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过(guò)程中，央国(guó)企相较于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进(jìn)入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和(hé)现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对(duì)较低，企业自身资(zī)产的质量(liàng)好、运营能力(lì)强(qiáng)、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席(xí)研究(jiū)官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资背景龙(lóng)头(tóu)前途(tú)更为(wèi)光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地去持(chí)续(xù)观(guān)察国企央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成(chéng)本保持低(dī)位(wèi)，其次是销(xiāo)售(shòu)份额持续(xù)提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需女生为什么不能光膀子，为什么女人不能光膀子(xū)要多(duō)给一(yī)些(xiē)耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据(jù)房(fáng)企一(yī)季(jì)报(bào)梳理发(fā)现(xiàn)，对于(yú)2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩的回(huí)正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而(ér)这些(xiē)公司也是机构(gòu)的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业(yè)绩(jì)出现明显改(gǎi)善的(de)房企，主要是(shì)因为(wèi)过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎(zěn)么投资(zī)拿(ná)地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业(yè)绩的增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢(huī)复但(dàn)仍处于(yú)调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还(hái)面临(lín)着(zhe)一些不确(què)定(dìng)性。其实整(zhěng)个市(shì)场从(cóng)四(sì)月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都(dōu)等极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内的绝大(dà)多数城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐观(guān)。按照现在的经济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市(shì)场的去库存(cún)压力、企业(yè)的资(zī)金面(miàn)压力(lì)，可能会出(chū)现(xiàn)，到六(liù)月(yuè)份房企为了半(bàn)年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的(de)短期(qī)反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压(yā)力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在(zài)整个房地产以及(jí)其上下游产业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要(yào)多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地(dì)产以及(jí)上(shàng)下游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体现(xiàn)出来(lái)。所(suǒ)以只能耐(nài)心地去(qù)等(děng)待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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