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　　近两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出(chū)该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观(guān)测(cè)经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期(qī)后(hòu)不(bù)再(zài)产(chǎn)生现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目(mù)前已包含了利润分配(pèi)和(hé)本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资(zī)标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(c浙f车牌号是哪个城市 浙J车牌号是哪个城市hǎn)品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此外(wài)尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全(quán)年分配金额占可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来(lái)源为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基金份额交易(yì)价格的变(biàn)化。基金份额二级(jí)市场价格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素(sù)的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红(hóng)预期(qī)则更有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自基(jī)础设施(shī)资产的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合行业(yè)及市(shì)场情况，可以(yǐ)分析(xī)基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩(jì)，作为进行(xíng)投资决(jué)策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二级(jí)市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为(wèi)基金份额持(chí)有(yǒu)人实际获(huò)得的(de)现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期(qī)投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级(jí)副(fù)总(zǒng)监李华(huá)平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金(jīn)年度(dù)可分配金额以(yǐ)现金(jīn)形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场价格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分(fēn)红(hóng)类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券(quàn)的固(gù)定利息(xī)回报，而是由(yóu)可供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置多(duō)元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的(de)分红(hóng)能(néng)够(gòu)帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资(zī)者公募REITs能(néng)够通过(guò)分红获取相对于投(tóu)资(zī)债券相(xiāng)对高的收益性(xìng)，在有效控(kòng)制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平(píng)的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价(jià)格走势的(de)关键(jiàn)因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级市(shì)场表现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额(é)完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的价(jià)格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负责人也表示，近期(qī)经济预期恢复(fù)，一方面市场热(rè)点呈现(xiàn)向股(gǔ)票(piào)和债券回(huí)归的过程；另(lìng)一方面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经(jīng)济(jì)活力的改善有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额(é)的开盘(pán)指导价(jià)做调减处(chù)理，调减金额根据单位(wèi)基(jī)金份额(é)的(de)分(fēn)红(hóng)金额进行计(jì)算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基(jī)金分红前后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投(tóu)资者长期投(tóu)资的信心(xīn)，同时需结合持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应了解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前(qián)提是本金(jīn)之上的增值部分(fēn)不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现(xiàn)有公募(mù)基金(jīn)分红差(chà)异很大，大(dà)多数普通投资者可能(néng)把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认(rèn)为(wèi)是(shì)持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后(hòu)基金价值面临极(jí)大不确定性，这是该(gāi)类(lèi)投资(zī)者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)和产权类(lèi)两大(dà)资产类型，持有产权(quán)类产品的(de)收益主要包括每年的现金分红及资产增值(zhí)的收益(yì)，而持(chí)有特许经(jīng)营类产品的收(shōu)益(yì)主要来自项(xiàng)目每年的(de)现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权类资产的分红包括(kuò)了(le)利润分(fēn)配和本金的(de)归还，两(liǎng)者的比率也是变动的(de)，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部(bù)收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收益(yì)。普通投资(zī)者在选择(zé)投资标的时(shí)，应了(le)解公(gōng)募REITs底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示(shì)，从细(xì)分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不(bù)同而(ér)形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择(zé)产品的二级市场(chǎng)价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不(bù)再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金(jīn)额的分(fēn)配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期(qī)限较(jiào)短的特许经(jīng)营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩(shèng)余期限较长的特许(xǔ)经营权项目(mù)，即使分(fēn)派率相对(duì)较低，也有(yǒu)足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营(yíng)权项目的分派(pài)金额(é)包(bāo)含了投资本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的(de)情(qíng)况下，基金(jīn)份(fèn)额单(dān)价(jià)随着分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，产权(quán)类项目的土地或(huò)建筑的(de)剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似(shì)永续(xù)经营(yíng)的假设反(fǎn)映(yìng)在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著(zhù)的资产投(tóu)资(zī)属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时(shí)点(diǎn)，多位业内(nèi)人士(shì)还表示，在(zài)产品分红期，投资者(zhě)可以观(guān)测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等(děng)指(zhǐ)标，来(lái)观察和(hé)评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经(jīng)营活动现(xiàn)金流(liú)，二(èr)是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性(xìng)区别(bié)。经营活动产(chǎn)生的现金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企业本身经(jīng)营活(huó)动产(chǎn)生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影(yǐng)响利润表的项目(mù)进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终得(dé)到的(de)账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选择，投资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股(gǔ)债市(shì)场独立的资产配(pèi)置(zhì)功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资(zī)者对经营权类的(de)资(zī)产可以更多关注内部收益率的(de)高低，对产权类的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产(chǎn)的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报(bào)，投资者可综(zōng)合考虑原始权益(yì)人综合(hé)实力(lì)、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力、公募(mù)基金管理人实(shí)力(lì)等(děng)多(duō)重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连回调(diào)，建议(yì)投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明(míng)显、同时(shí)分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书均会(huì)载明(míng)REITs在发行首年及次年的(de)可供分(fēn)配金额预测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的(de)实(shí)际分红金额与募集材料中披露预(yù)测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述(shù)负责(zé)人也称。

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