5月以来(lái)，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金为代(dài)表的机(jī)构对于这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增(zēng)长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季报(bào)统计，龙(lóng)头与地(dì)方国企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量(liàng)占(zhàn)流通股比重增幅(fú)五只个股分(fēn)别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产公司市值在(zài)股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了(le)三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比例也(yě)同步(bù)回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在(zài)今年一季度得(dé)以延续。数据(jù)统计(jì)显示，公募(mù)重仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发(fā)现，公(gōng)募(mù)对于房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从排位(wèi)上看(kàn)均(jūn)有(yǒu)退(tuì)步，尤(yóu)其是万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是(shì)金地集团(tuán)退(tuì)出百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到(dào)二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济(jì)圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二(èr)级(jí)市场投资上(shàng)，配置房地产行(xíng)业轻松收获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分(fēn)类，包括(kuò)房地产等(děng)几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什(shén)么(me)投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发(fā)生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上(shàng)海公募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐(lè)观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售(shòu)面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数(shù)量增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端还(hái)需要有(yǒu)一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研(yán)究(jiū)员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进(jìn)程，还是(shì)人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告(gào)别住(zhù)房短缺(quē)时(shí)代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销售额，以及过(guò)快(kuài)上行的(de)房价，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未来行业的需求或(huò)将回落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随着地(dì)产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就很容(róng)易出现(xiàn)信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆(bào)雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧出(chū)清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的(de)方式(shì)，获得市占率的(de)提升(shēng)。当行业需(xū)求(qiú)见顶回落时(shí)，行业(yè)的贝塔已经过(guò)去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资机会，机(jī)会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到(dào)股票投(tóu)资，就是强竞争力(lì)公司(sī)的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至太监割掉的是哪些部位，太监为什么割掉的是哪些部位(zhì)整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优(yōu)质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳入统计(jì)的(de)124只房地(dì)产类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排(pái)名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归(guī)来(lái)后日(rì)成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及(jí)服(fú)务(wù)为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物(wù)业(yè)管理服(fú)务(wù)、工程(chéng)项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公(gōng)司等都(dōu)跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二(èr)的(de)浦(pǔ)东金(jīn)桥(qiáo)也是上海(hǎi)本(běn)地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后(hòu)疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方(fāng)面则是(shì)公司(sī)拿地结算(suàn)持续(xù)性向好，从数字上看，一(yī)季(jì)度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩势(shì)头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第(dì)一(yī)季(jì)度(dù)十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十(shí)中，这也是(shì)连续第三个(gè)季度(dù)他有的两只产品杀入前(qián)十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局在(zài)深圳的(de)地产公司，一(yī)季报交出的也(yě)是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公(gōng)司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只(zhǐ)公募指基首季新杀(shā)入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排(pái)名第七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关人士分(fēn)析(xī)：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大(dà)幅(fú)降(jiàng)温(wēn)，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿(ná)地力(lì)度（拿(ná)地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而(ér)其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的(de)大(dà)好机(jī)会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行(xíng)业(yè)的结构性机(jī)会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为库(kù)存(cún)的优势。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较(jiào)低的(de)融资成本，优质的开发资源和良(liáng)好的不(bù)动(dòng)产(chǎn)资太监割掉的是哪些部位，太监为什么割掉的是哪些部位(zī)产(chǎn)运营能(néng)力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民(mín)营(yíng)地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房(fáng)开(kāi)企业的(de)资产会(huì)有更多担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的(de)修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特估的(de)角度从中(zhōng)长期的维度看，行(xíng)业(yè)的(de)逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关(guān)注估值(zhí)相(xiāng)对较低(dī)，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出(chū)现分化(huà)，要(yào)关注将受益于行业集中度提(tí)升的头部公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研究官(guān)方(fāng)磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思(sī)路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银(yín)基(jī)金投资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地(dì)去持(chí)续观察国企央企在三个方面是(shì)否(fǒu)可以维持(chí)，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是销售(shòu)份额(é)持续提升，再次是拿地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据(jù)房企(qǐ)一季报(bào)梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企营(yíng)收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是(shì)较大(dà)增速的增长。而这些公司(sī)也(yě)是机(jī)构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业(yè)内人士(shì)张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明(míng)显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地(dì)拿(ná)地，且(qiě)主要(yào)集中在(zài)核心城(chéng)市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市场恢复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过程中，能够(gòu)保有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实整个(gè)市场从四月(yuè)份开(kāi)始(shǐ)又(yòu)在往下(xià)掉。除了(le)杭州、成都(dōu)等极个别城市四月(yuè)环比三月(yuè)相(xiāng)对表现较(jiào)好之(zhī)外(wài)，包括北京、上(shàng)海在内的绝大(dà)多数城市(shì)都出(chū)现环(huán)比下滑(huá)的(de)情况。而现在(zài)五月的市场(chǎng)表现也(yě)不太乐观。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为(wèi)了(le)半(bàn)年报冲(chōng)业(yè)绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力(lì)现(xiàn)象。也就(jiù)是说(shuō)，第(dì)二季(jì)度(dù)、第(dì)三季度增长不确(què)定性的压力(lì)仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其上下(xià)游(yóu)产业链(liàn)的(de)复(fù)苏速度都(dōu)比想象(xiàng)的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地(dì)产(chǎn)以及(jí)上下(xià)游就不是赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也(yě)意(yì)味着，只有(yǒu)极(jí)为少数的、做得比同行(xíng)好得多(duō)的企业，会(huì)伴随(suí)整个行业的(de)弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐(nài)心地(dì)去(qù)等待它的基(jī)本面(miàn)不断地凸显出(chū)来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例(lì)分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 太监割掉的是哪些部位，太监为什么割掉的是哪些部位