500克是多少斤等于多少斤，500克是多少斤两

　　“现在的房地产很(hěn)难再出现(xiàn)像过去十年的(de)系统性行(xíng)情。”思睿(ruì)集团合伙人、首席(xí)经济学家洪(hóng)灏向《红周(zhōu)刊》表示，房(fáng)地产行业(yè)分化的愈加明显，让机构和投(tóu)资(zī)者的关注度(dù)从板(bǎn)块向单个标的转移(yí)。上(shàng)海利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊扬向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，从行(xíng)业来看，无论是业绩，还是(shì)估值，房地产都(dōu)已经双(shuāng)杀(shā)到了最底部，而(ér)且是反复地杀到了(le)底部(bù)，再往下的空间(jiān)已经(jīng)不大了。

　　三(sān)道(dào)红线等(děng)指(zhǐ)标(biāo)

　　成挖掘个股(gǔ)阿尔法重要(yào)参考

　　那么如何寻(xún)找(zhǎo)房(fáng)地产个股的(de)阿尔法呢？

　　洪灏提醒(xǐng)，在房地产赛(sài)道中进行(xíng)选择，需要非(fēi)常小心，避免选了半天(tiān)，标的公司出现爆雷的情况。除此之外，洪(hóng)灏指出，需要满足以(yǐ)下(xià)三个基(jī)准：有大(dà)的国(guó)资背景的、杠杆率较(jiào)低的、此前没有踩过红线的。

　　他(tā)还表示(shì)，如果关注一下(xià)今年房地(dì)产的(de)开(kāi)发资(zī)金来源，可以(yǐ)发现(xiàn)，其(qí)实银行的信贷倾(qīng)向是不太愿(yuàn)意给房企贷款(kuǎn)的，房企的主要资金来(lái)源来自新(xīn)盘的销售。但(dàn)今年新房的(de)销售情况相较一般。再关注一下，哪些房企能(néng)从银行拿(ná)到钱(qián)，其(qí)实(shí)主要还是那些有国企(qǐ)背(bèi)景的房(fáng)企，民营房企(qǐ)相(xiāng)对比较困难，所以(yǐ)整个行业(yè)出现了一个(gè)很明显的分化，无论是在销售，还(hái)是融资等各个方(fāng)面都非常明显。现在(zài)有国资(zī)背(bèi)景的房企在资本市场表现相对较好，但没有国资背景的(de)民营房(fáng)企股价大多(duō)表现(xiàn)很一(yī)般。

　　陈昊扬则向《红周(zhōu)刊》表示，在(zài)房地产行业内，我们的逻辑是(shì)，“寻(xún)找最后的赢家”。而具体(tǐ)到如何挖掘(jué)，我们会特别重(zhòng)视企业的(de)成(chéng)本优势，更具体一(yī)点(diǎn)，就(jiù)是它的(de)净借贷水平(píng)（净(jìng)负债(zhài)率）是(shì)不是(shì)行业内的(de)最(zuì)低水(shuǐ)平；利润(rùn)率是(shì)不是行业内(nèi)最(zuì)高(gāo)的；融(róng)资成本是否是行(xíng)业(yè)内(nèi)最低(dī)的；建安成(chéng)本是否也是业内最低的；这些都是我们看重(zhòng)的一家(jiā)房(fáng)企的综合成本。

　　需要注意(yì)的是，能够同时(shí)满足上述(shù)条(tiáo)件的房(fáng)企(qǐ)并不(bù)多。即便是(shì)在国(guó)央(yāng)企中，仍有部分房企出现了“三道红线”的“踩线”情(qíng)况，且有逐渐恶化的(de)趋势(shì)。以A股为例(lì)，《红周(zhō500克是多少斤等于多少斤，500克是多少斤两u)刊(kān)》根据(jù)Wind数据整理发现，截至2022年(nián)末，天房发展、陆家嘴、格力地产、西藏城投、中(zhōng)交地产、中国武夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除此之外(wài)，城建(jiàn)发展、京投发展、光明地(dì)产(chǎn)、云南城(chéng)投、首开(kāi)股份、珠江(jiāng)股(gǔ)份、城投控股等国央(yāng)企(qǐ)房企也踩了(le)“三道红线”中(zhōng)的(de)两条。

　　2022年激进扩张(zhāng)房企

　　需警惕其重(zhòng)蹈(dǎo)覆辙

　　不难看(kàn)出(chū)，即便是有着较稳健特色的国央企房企，其财务(wù)指(zhǐ)标称得(dé)上完全(quán)健康的仍是少数(shù)。而更加值得注意(yì)的(de)是，在2022年(nián)，不少国企，甚至(zhì)地方国企(qǐ)开始大举扩张(zhāng)。而这无疑又进一步考验着国央企的资金链(liàn)情况(kuàng)。

　　对房企而言，扩张(zhāng)速度的张弛有度尤为重(zhòng)要(yào)，节奏把握准确，有助于房企(qǐ)储备优质“弹药”；但(dàn)过于乐观(guān)的(de)预判未来市场，以及过于激进(jìn)的(de)扩张拿地节(jié)奏(zòu)也(yě)有可能让房企重蹈此前的高杠杆覆(fù)辙。

　　陈昊扬(yáng)以其配置的一家房企进(jìn)行举例，它从2018年开(kāi)始到2021年，连续4年的净借(jiè)贷(dài)比例都维持在33％左右，完(wán)全(quán)没(méi)有增加杠(gāng)杆比例。而到(dào)2022年，这(zhè)家房企明显(xiǎn)感觉到机会来了(le)，其开始在(zài)一线城市进行大举拿地，净负债(zhài)率也由此前的33％左右水准提(tí)高到45％左(zuǒ)右，涨了接近三分(fēn)之一。与此(cǐ)同时，该房企新购(gòu)入地块也实(shí)现了(le)快速的开(kāi)盘利用率，预计今年会有(yǒu)更多的楼盘入市。像这类企业就符合“最后的赢家(jiā)”的特点。一(yī)方面，在(zài)于它本(běn)身储备了很(hěn)多(duō)弹药，去年拿地超1000亿(yì)元，且其中一(yī)半在一线城市，另外一(yī)半也主要集中在强二线和二线城市；另一方面，它(tā)的扩张是有节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒(xǐng)道，与之相反，有些房企的(de)扩张速(sù)度让人感觉又回到(dào)了(le)2016年(nián)、2017年，或(huò)者说看到了(le)2016年～2020年期间扩(kuò)张的民(mín)营企业的影子。虽然(rán)说，见到(dào)机会时要出手，但出手的章(zhāng)法仍要小(xiǎo)心(xīn)，如果负债率扩张得太快，但未来的两年市场没有想象得那么好，可能会重蹈覆(fù)辙(zhé)。

　　那么如何来衡量一家房企的扩张速度是否激进？陈昊扬向《红周(zhōu)刊》表示，主(zhǔ)要(yào)还是看房企(qǐ)的净负债率水平，在(zài)我(wǒ)看(kàn)来(lái)，这个比例如果超过60％，就(jiù)是扩张(zhāng)得过于快速了(le)。

　　不(bù)难看出，这一标准要(yào)比“三道红线”对房企的净负债率(lǜ)要(yào)求不(bù)得高于100％要更加(jiā)严格。陈(chén)昊扬解释，当前房地产行业的复苏速度并(bìng)没有(yǒu)那么快，所以要(yào)规避公司净负债率提高到(dào)一(yī)个比较危(wēi)险的水平。

　　《红周刊》对(duì)在2022年拿(ná)地较积极的房企梳理发现，中(zhōng)交地产、中国金茂、华发股份、越(yuè)秀地产、绿城中国、保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)等(děng)房企2022年(nián)净负债率都在60％之上。其中，中交(jiāo)地产净负(fù)债率持续居高不下，在2020年至2022年期(qī)间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成(chéng)鲜(xiān)明对比的是，华润置地、中(zhōng)国(guó)海外发展、万科A、滨(bīn)江集团、招商(shāng)蛇口、龙湖集团等房企在践行较积极的(de)拿地(dì)策略的同时，也较好地控(kòng)制了公司的(de)扩张(zhāng)速度与净负债率水(shuǐ)平（见附表）。

　　滨(bīn)江集团等(děng)个别(bié)民营房(fáng)企

　　或(huò)具备“最后赢家”的(de)黑马特质(zhì)

　　陈(chén)昊扬指出，实(shí)际上，他们是以同(tóng)一(yī)筛(shāi)选标准来看国央企与民营房企(qǐ)，但(dàn)在(zài)各维度的实际表现上，国央(yāng)企确实会更胜一筹。如国央企(qǐ)的融(róng)资成本更低(dī)，融资渠道也(yě)更顺(shùn)畅，能(néng)够做到想融就融，这样(yàng)，国(guó)央(yāng)企自然而然(rán)就具有天(tiān)然优势。

　　虽然对(duì)比民(mín)营房(fáng)企，机构更加看(kàn)好国央企，但这也(yě)并不意味着，民(mín)营企业中就没有“黑马”的存在。

　　据(jù)《红周刊(kān)》梳理发现，仍有(yǒu)少数民营房企同样(yàng)受到机构的青睐。比(bǐ)如(rú)，根(gēn)据2023年一季报，滨江集团(tuán)的(de)十大流通股东中(zhōng)新(xīn)进了“中国(guó)工商银行股份(fèn)有限公(gōng)司－景顺长城(chéng)中国(guó)回报灵活配置混合型证券投资基金”“全国社保基(jī)金一一六组合(hé)”等。

　　除此之外(wài)，自2021年开始，百亿私(sī)募珠海(hǎi)阿巴马资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)有(yǒu)限(xiàn)公司就长(zhǎng)期持有滨(bīn)江集团。根(gēn)据一季报，该资产(chǎn)公司的几只产品(pǐn)合计持有(yǒu)滨江集团9543万股，约占流通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江集(jí)团的受青(qīng)睐(lài)，和(hé)其(qí)自(zì)身的基本面表现存在一定关系。2020年(nián)以来(lái)的(de)近三年时间(jiān)，房(fáng)地产市场整体在走“下坡(pō)路”，但作(zuò)为杭州(zhōu)本土房企的滨(bīn)江集团(tuán)仍是表(biǎo)现出较(jiào)强(qiáng)的韧劲，2020年以来，滨江集(jí)团(tuán)在(zài)业绩(jì)表(biǎo)现、销售规模、新增土储、股价(jià)表现等多维(wéi)度都(dōu)表现了较强(qiáng)的增(zēng)长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期(qī)间，滨(bīn)江集团扣非归(guī)母净利(lì)润(rùn)依次(cì)为21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿元(yuán)；依次实现同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期(qī)发布(bù)的(de)2023年一季报，今年一季(jì)度，滨江集团更是实现了扣非归(guī)母净利润(rùn)5.41亿元，同比增(zēng)长134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青铜时代”仍能保持自身业绩的持续(xù)增长，和滨(bīn)江集团(tuán)扎根杭州(zhōu)的(de)战略(lüè)布(bù)局(jú)关系密切(qiè)。根据2022年年报，滨江集团有近七成营收来自杭州地区，而在(zài)2021年(nián)，杭州地区的(de)营收比重只占(zhàn)到(dào)近(jìn)六成。近三年持(chí)续(xù)稳居杭州房企销售排(pái)名第一(yī)。

　　与此同时，滨江集团在杭州的土储补充同样较为积极，根据诸葛找房(fáng)、住在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依(yī)次为404.6亿元(yuán)、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同样持续(xù)稳居杭州的(de)本土第(dì)一(yī)。

　　而滨江集团在杭州的较突出表现，也让(ràng)滨江集团的房企排名迅速提升。到2023年，滨江集团的房企排名已冲(chōng)进(jìn)前(qián)十(shí)，根(gēn)据中指数(shù)据，2023年(nián)前(qián)4月(yuè)，滨江集团实现销售额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得注意(yì)的(de)是，2020年(nián)至今，滨江集团股价翻了超一倍(bèi)以上，而近期，滨江(jiāng)集团更是迎(yíng)来多家机构的集中调研。滨(bīn)江集(jí)团发布(bù)公告(gào)表示，公司于(yú)5月10日接受了信(xìn)达证券、金鹰基金、建信养老、新(xīn)华养老等18家(jiā)机构(gòu)调研(yán)。

　　产(chǎn)业链布局重点移至存(cún)量赛道

　　机构(gòu)在下游家(jiā)纺、家居、物业(yè)觅α

　　实(shí)际上房地产开发(fā)只是房地产产业链上(shàng)的(de)中(zhōng)游环(huán)节，其上游主要为钢铁、水泥、建材、玻纤(xiān)等材料供应商，而(ér)下游应(yīng)用行(xíng)业主要包括(kuò)中介服务、家用(yòng)电器、物业管理、家居(jū)用品(pǐn)。综(zōng)合《红周刊》的采(cǎi)访，房地产开发环(huán)节与(yǔ)上游材料端息息相关，新盘开工(gōng)不(bù)足导致上游不被看好，机构寻觅个(gè)股阿尔法(fǎ)的思(sī)路渐渐(jiàn)移至下(xià)游。“中国房地产行(xíng)业在进(jìn)入存量房时代，所以对地(dì)产产(chǎn)业链，尤其是偏消费属性的家装家居领(lǐng)域(yù)，我们相(xiāng)对看(kàn)好(hǎo)，因为居民保有的(de)住房规(guī)模越来越大，随着(zhe)时间(jiān)的增加，内装更新的需求(qiú)也会越(yuè)来越多。美国(guó)过去的数据充分(fēn)说明了这一(yī)点(diǎn)，在新(xīn)房销售(shòu)见顶之后，家具消费的(de)增(zēng)长却一直(zhí)都很好。对于地产(chǎn)产(chǎn)业链，我(wǒ)们相对(duì)看(kàn)好(hǎo)和内(nèi)装相关的行业，例如消费建材、家居装饰等。”万(wàn)家基金人士表示。

　　而根据《红(hóng)周刊》对下游细分中(zhōng)相关赛道(dào)龙头年内表现的统(tǒng)计(jì)，目前暂(zàn)居(jū)前两位的(de)都是来自(zì)家纺(fǎng)赛(sài)道的公司(sī)，它(tā)们分别是富安(ān)娜和水星家(jiā)纺，特别是前(qián)者在月线连收(shōu)七(qī)根阳线(xiàn)的基(jī)础上，年(nián)内(nèi)迄今涨幅已经逼近30％。

　　以(yǐ)前者为例(lì)，富安娜主要从事纺织家居、睡眠家(jiā)居、生活(huó)类产品的(de)研(yán)发、设计、生(shēng)产及销(xiāo)售，旗(qí)下(xià)拥有(yǒu)原创“富(fù)安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自(zì)有品(pǐn)牌(pái)。第(dì)一季度报告显(xiǎn)示，报告期内，富安娜实现营业收入约6.2亿元，同比(bǐ)减(jiǎn)少(shǎo)7.57％；不过(guò)实现归(guī)属于(yú)上市(shì)公司股东的(de)净利(lì)润约1.11亿元，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)来看，能够发现该股早已成为基(jī)金重仓股的天下，彼(bǐ)时包括公(gōng)募的中欧价(jià)值(zhí)发现、中欧潜力价值、工银瑞信灵动价值(zhí)、宝盈(yíng)新(xīn)价值(zhí)和私(sī)募的明河2016，都在其中(zhōng)出现(xiàn)，占据了半(bàn)壁(bì)江山。需要强调(diào)的是(shì)，中欧的两只基金(jīn)都是价值派基金经理曹名长在(zài)管的产品，首季(jì)其同时重仓的房地产产业链股票还有金(jīn)地集团(tuán)和大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经风光一(yī)时(shí)的家居板(bǎn)块也因疫(yì)情、消费复(fù)苏进程缓慢等多因素一度沉寂，不过好在困境反(fǎn)转(zhuǎn)露出曙光，家居板块中年内表现最好的(de)是志邦家(jiā)居。同一(yī)时间段，该(gāi)股年内上涨已经超过23％，从业(yè)绩来(lái)看，无(wú)论(lùn)是营收还是归母净(jìng)利润，公司都实现了同比双升。

　　从公(gōng)司(sī)的十大流通股股东来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》发现广发基金经理(lǐ)罗洋(yáng)慧眼独(dú)具(jù)，一季报中他(tā)管理的广发策略优选和广发安宏回(huí)报均(jūn)增加了(le)持(chí)股(gǔ)，而这(zhè)两只产品也成为志邦(bāng)家居十(shí)大流(liú)通股股东中仅(jǐn)有的(de)两只公募。有意思的是，他似乎对(duì)于定制家居(jū)类标(biāo)的(de)情有独钟，在另一家(jiā)赛道公(gōng)司(sī)金牌橱柜中，他管(guǎn)理的(de)全部三只(zhǐ)产品均登(dēng)榜十(shí)大(dà)流通股股东，其也成为(wèi)他的独门重仓股。

　　除(chú)去(qù)家居家纺外(wài)，下游的物业(yè)股也越(yuè)来越被机构所青睐，不过(guò)这类(lèi)标的大多在香港上(shàng)市，如(rú)何选择成(chéng)为难题。对此(cǐ)，前述上海公募基金经理举例分析(xī)：“物业服务(wù)不是(shì)一个高毛利的(de)行业，挣钱很辛苦，我(wǒ)选公司(sī)还是希望挣(zhēng)的是市场化(huà)应(yīng)该(gāi)挣的钱，以我曾经买的绿(lǜ)城服务为例，它在(zài)中(zhōng)高(gāo)端(duān)楼(lóu)盘占比(bǐ)是比较高的，每年到(dào)期(qī)的合同里提(tí)价成功率在30％～40％。它能做到滚动的(de)大部分项目到期之后，经(jīng)过两三轮合同(tóng)周(zhōu)期还能做到产品(pǐn)提价。”

　　“行(xíng)业里真(zhēn)正能(néng)做到产品提价的公(gōng)司(sī)很少(shǎo)，因为物(wù)业公司很(hěn)容易一开始是(shì)挣钱的，后面(miàn)因(yīn)为保安这些固定人员成本的年度增长，不过服务没有(yǒu)特别好(hǎo)，客户没有那么满意(yì)，能做到提价难度是非(fēi)常大的(de)。但是该公司能在业内(nèi)做到(dào)到(dào)期之(zhī)后提价率比较高，这跟它的定位和比较好的服务是有(yǒu)关系(xì)的。”他进一步强调(diào)。

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