文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的全国(guó)住房(fáng)和城乡建设工作会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等(děng)地明确表态(tài)，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的(de)不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，这是房地(dì)产从(cóng)大开发(fā)时(shí)代步入(rù)高(gāo)质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预售制已经过(guò)时了(le)，该(gāi)取消(xiāo)了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天经地义。当(dāng)然二(èr)次房改是(shì)个技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规(guī)律办(bàn)事(shì)，中(zhōng)国一定(dìng)能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要(yào)取消预售(shòu)制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付(fù)的风(fēng)险。从个(gè)人层面看，预(yù)售制对购(gòu)房者非(fēi)常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，这样有助(zhù)于落实(shí)中(zhōng)央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取(qǔ)消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商品房预售(shòu)最早源于(yú)中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商(shāng)品房预售制(zhì)度。其(qí)实，当前世界不(bù)少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的监管保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，开发商在(zài)项(xiàng)目获得(dé)政府(fǔ)批准后才可(kě)以开始销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期(qī)房后并非像中国一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一(yī)次(cì)性贷款支付(fù)剩余全部房款，而(ér)是根据开发商工程进度在完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资(zī)金监管(guǎn)、分期(qī)支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一(yī)定历(lì)史(shǐ)阶段(duàn)性(xìng)，现在中国(guó)住房(fáng)进入存(cún)量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心(xīn)和(hé)房(fáng)地产长效(xiào)机制。这(zhè)是(shì)个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个难(nán)题(tí)，让房(fáng)地(dì)产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和居住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发(fā)商(shāng)将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是(shì)向(xiàng)善，是(shì)以客户为中心，房(fáng)地产也不(bù)能例(lì)外，老百姓买房(fáng)子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人(rén)。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房销售是(shì)实现老百(bǎi)姓(xìng)安(ān)居(jū)乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措(cuò)施(shī)。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中心参与财税改革(gé)方(fāng)案研究时(shí)，对预(yù)售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行过(guò)长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后(hòu)来(lái)形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三(sān)方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五(wǔ)十年(nián)代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出(chū)租(zū)是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港还(hái)未推行公共房屋(wū)制(zhì)度(dù)，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖(mài)多(duō)数以一(yī)整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香港地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这一(yī)系列(liè)问题(tí)，不少地产商开始(shǐ)探求新的(de)方(fāng)式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出(chū)售。这模式(shì)一经推(tuī)行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有所(suǒ)增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加(jiā)快自身资金周(zhōu)转。当时其在(zài)购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印(yìn)发售楼(lóu)说明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的(de)地(dì)势环(huán)境、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订购方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买家的订(dìng)金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分(fēn)期(qī)付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了自己(jǐ)的(de)房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民(mín)众购房的资金压力，加速(sù)了(le)房屋(wū)的建造和销(xiāo)售，也解决(jué)了制造(zào)商(shāng)的资金问(wèn)题，降低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模式(shì)成为当时(shí)中国香港房地产市场的一大特(tè)色(sè)，纵观中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效(xiào)率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的(de)问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动(dòng)了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门不断完善、规(guī)范(fàn)化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在预售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还(hái)要(yào)证明自身有(yǒu)资(zī)金等(děng)能(néng)力把项目完(wán)成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作(zuò)等采取全透(tòu)明(míng)化机制，且银(yín)行的(de)责任上升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后续(xù)需自身推(tuī)动项目完工。随(suí)着监管(guǎn)体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地面临住房(fáng)需求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优(yōu)先发(fā)展(zhǎn)重(zhòng)工(gōng)业，强(qiáng)调基础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发(fā)展工业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但(dàn)当(dāng)时推行的(de)是(shì)“统一(yī)管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发(fā)展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不(bù)公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式无疑是对(duì)内地(dì)房地(dì)产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国(guó)香港预售商(shāng)品房制度(dù)，先后(hòu)出(chū)台(tái)多项文件，大(dà)力支(zhī)持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于(yú)进一(yī)步深化城镇住(zhù)房(fáng)制度改(gǎi)革(gé)，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划(huà)经打死日本人犯法吗，现在打死日本人犯法吗济下的福利(lì)分(fēn)房(fáng)转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开(kāi)发(fā)商卖期房，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和(hé)开(kāi)发时间周期(qī)长的两大难题(tí)，开(kāi)发商以预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚(gǔn)动开发(fā)模式(shì)，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货(huò)币(bì)化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形(xíng)成(chéng)契合中国(guó)内(nèi)地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房企资金压(yā)力(lì)，加快(kuài)城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋(wū)预先(xiān)出售给购房者(zhě)，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国(guó)内地(dì)实践过程中，商品(pǐn)房预(yù)售流程为：房地产开发(fā)商(shāng)办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次性付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度付款有所不(bù)同(tóng)。对中国内地的开发(fā)商(shāng)而言，预售制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)销售的(de)最主要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化(huà)发展(zhǎn)进程。预售制在过(guò)去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民(mín)居(jū)住水平(píng)，中国内地城(chéng)镇居(jū)民(mín)从筒子楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗居(jū)到(dào)基(jī)本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到(dào)14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中国内地商(shāng)品住(zhù)宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中(zhōng)国内地(dì)房地产行(xíng)业的(de)发(fā)展。中国内地房(fáng)地产历经二十(shí)多年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业打死日本人犯法吗，现在打死日本人犯法吗各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和销售金额(é)分别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从(cóng)国企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也(yě)成为拉(lā)动(dòng)中国(guó)内地经济高增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房(fáng)地(dì)产(chǎn)业增(zēng)加(jiā)值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银(yín)行各项(xiàng)贷(dài)款余(yú)额的(de)比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面(miàn)积(jī)违约(yuē)，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股债房市值的(de)比例较(jiào)高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在，当前(qián)的负面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不(bù)能交(jiāo)付的风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷(dài)款合同是两个(gè)独立的合(hé)同关(guān)系，如果(guǒ)开发商(shāng)发(fā)生(shēng)违(wéi)约(yuē)，购房者只能根据(jù)购(gòu)房合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担(dān)的(de)风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资(zī)金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场波动或(huò)经营(yíng)不善，出现资金链断(duàn)裂(liè)等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购房者签订的预(yù)售(shòu)合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获(huò)得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款能力或(huò)短期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风(fēng)险完全由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度(dù)看，购房者(zhě)的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确规定了开发(fā)企业预售商(shāng)品房所得款项应当用于(yú)有关的(de)工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具(jù)体办法，由房地产管(guǎn)理部门(mén)制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预(yù)售资金监管规(guī)定，各地实(shí)行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市(shì)重(zhòng)点监管资金比例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则按照(zhào)项目的(de)建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点(diǎn)资(zī)金。而事实是(shì)，不少购房款未进入(rù)监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户(hù)资金，是(shì)行业(yè)“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超(chāo)工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过(guò)这(zhè)些方式(shì)套取的资金，在(zài)房企各地项(xiàng)目间(jiān)流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这样做提(tí)供了资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地(dì)、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定程度(dù)上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预(yù)售(shòu)制度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预付款保护(hù)机(jī)制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款比(bǐ)例相对(duì)较低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付(fù)方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定(dìng)金方式支付(fù)，或(huò)按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用(yòng)两种方式发(fā)放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋(wū)交付(fù)质量的保障有两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房由政府或(huò)第三(sān)方验收合格(gé)并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者(zhě)提供一定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金一定期(qī)限内无(wú)条件返还(hái)，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交付(fù)后(hòu)按揭(jiē)还款，交付(fù)前资金(jīn)由第(dì)三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定金比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过(guò)按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开(kāi)发(fā)商挪用资金，购(gòu)房者的定(dìng)金及首付款由(yóu)第三方公证行或产权保(bǎo)险公(gōng)司的信托(tuō)账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资(zī)金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与(yǔ)损失。而开(kāi)发(fā)商(shāng)在房(fáng)屋(wū)建设(shè)过(guò)程中的(de)资金全部来自(zì)银(yín)行，银行(xíng)根(gēn)据工程进度向(xiàng)开(kāi)发(fā)商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用(yòng)资金直接(jiē)损害银行(xíng)利益，银(yín)行有(yǒu)充分动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由(yóu)政(zhèng)府相关部门经审查后(hòu)发(fā)放(fàng)的验收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房(fáng)者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国期(qī)房可(kě)零首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商或(huò)购房(fáng)者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可预(yù)售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合(hé)同前，购房者需(xū)支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行预约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付公证费和(hé)土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体支付(fù)节(jié)点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般(bān)来说，支付(fù)节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁(jié)及(jí)墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完(wán)工、全(quán)部完工(gōng)，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率(lǜ)，银行按施工节奏(zòu)分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一定使用期限(xiàn)，期限结束(shù)后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对期(qī)房(fáng)设计了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋出现重大(dà)延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或购(gòu)房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双(shuāng)方律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同等各个(gè)环(huán)节，各环节(jié)内容确(què)认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，当开发(fā)商(shāng)出(chū)现(xiàn)财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出(chū)10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国(guó)采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方式(shì)，但是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能(néng)交(jiāo)付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监(jiān)管极(jí)为严格，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认工程进(jìn)度、支付相关(guān)款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金(jīn)转给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道(dào)关口，有利于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还(hái)定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本(běn)二战结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多(duō)次(cì)修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购房者支付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商必须完(wán)成定金保全措施才可预售。什么是(shì)定金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房合同时(shí)，开发商向金融机构或指定保证机(jī)构(gòu)或保险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设(shè)置购房者定金的保证(zhèng)或(huò)保(bǎo)险，并将相应(yīng)的保证金证明书交付(fù)给购房(fáng)者(zhě)。除定(dìng)金外(wài)，其(qí)他预先支付的购房(fáng)款也受该措施(shī)保护。若(ruò)开发商(shāng)倒(dào)闭(bì)导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证金证明书(shū)向(xiàng)金(jīn)融机构(gòu)或保证(zhèng)机构或(huò)保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前只需支付最多不(bù)超(chāo)20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者即(jí)可(kě)向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开(kāi)始(shǐ)按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的(de)剩余房款在(zài)交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比例(lì)20％，余款按工(gōng)程进度支付(fù)，所有资金进(jìn)银(yín)行专门项目(mù)资(zī)金账(zhàng)户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡(pō)开发商有统一(yī)的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执行打死日本人犯法吗，现在打死日本人犯法吗(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签(qiān)订购房合同后，购房者(zhě)需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新(xīn)加坡期房同(tóng)样采取按工(gōng)程进度付款的(de)方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统一详细规定(dìng)，要求(qiú)所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为(wèi)合(hé)同签(qiān)订(dìng)后(hòu)、地基完工、框架(jià)完工、管道门(mén)窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程(chéng)进度放(fàng)款，月供(gōng)在此过程中随着(zhe)放出贷款的(de)增加而(ér)增加(jiā)，未(wèi)放款(kuǎn)部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账户，账户资(zī)金提(tí)取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给(gěi)予强有力的金融工具(jù)支持。另一方(fāng)面，从现在(zài)起，对还在(zài)正常(cháng)运(yùn)转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力度(dù)，由优(yōu)质(zhì)房企牵(qiān)头并购重组整个行业(yè)，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估(gū)计形势复杂(zá)性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷(dài)、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机制四(sì)大(dà)关键是(shì)推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后定金(jīn)保护机制，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金(jīn)安(ān)全(quán)。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房(fáng)屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，建(jiàn)立按工程进度(dù)付款机制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象。交付(fù)环节，建立商品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题(tí)全权负(fù)责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品(pǐn)房预售制是大(dà)势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时(shí)代(dài)，对购房民众不(bù)公平(píng)的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一(yī)方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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