OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片子公(gōng)司(sī)哲库(kù)科(kē)技，引(yǐn)发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开(kāi)盘继(jì)续延续(xù)此前几日的下跌走势，午后跌幅(fú)一度(dù)扩(kuò)大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库(kù)科(kē)技是其扩募(mù)拟新购(gòu)入基础设施资(zī)产张(zhāng)润大厦(shà)的重要承租方之一，目(mù)前(qián)未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执行已签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同(tóng)时(shí)，在(zài)公告中，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将(jiāng)继续密切(qiè)关注哲库科技后续(xù)情(qíng)况(kuàng)，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项(xiàng)目的原始权益人相关负责人也表示(shì)，近期(qī)已同步启动(dòng)了(le)应急预(yù)案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事(shì)项(xiàng)。由于张润大厦是全(quán)国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东(dōng)新区国资委也高度关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其(qí)实(shí)不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上(shàng)影(yǐng)响其内外(wài)价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动(dòng)

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张江光大园REIT跌(diē)幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消(xiāo)息影响(xiǎng)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT最近(jìn)几个交易日(rì)二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日(rì)以(yǐ)来(lái)，3个交(jiāo)易日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大(dà)园REIT累计(jì)涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表(biǎo)现上看，目前上市的8只产(chǎn)业(yè)园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均(jūn)有不(bù)同程度下跌(diē)，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日(rì)平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前广西大学唐纪良主任科员，广西大学唐记良，张江(jiāng)REIT一季报中(zhōng)已经披露(lù)张江(jiāng)光大园(yuán)项目出租率(lǜ)有所(suǒ)下降，如(rú)今拟扩募的项目又遭遇突发(fā)事件，因此导致二(èr)级市场价格(gé)出现波动。”一(yī)位业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几(jǐ)个交易日场内资金有所流出，但是(shì)，不(bù)动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内外(wài)价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价(jià)格下(xià)跌，风险也得到一定释(shì)放，但是(shì)价格涨跌会受到基本(běn)面、情绪面等(děng)多(duō)重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不好判(pàn)断价格(gé)是不是已经完(wán)全触(chù)底。

　　此外，还有(yǒu)一(yī)位业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表现低迷，不(bù)少产品年内二级(jí)市场跌幅较大，其实有些隐含收(shōu)益率高的产品(pǐn)具备一定(dìng)的(de)投资价值，很(hěn)适合稳健类投资者(zhě)。此外(wài)，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私(sī)募基金执行董事(shì)高(gāo)如星(xīng)对此表示，若张(zhāng)江园区最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过度对(duì)经营现金流没(méi)有造成(chéng)大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得这么急、这么深(shēn)，加上前期本身园区类(lèi)资产就回调不少了，这(zhè)就是黄金坑(kēng)。”不过(guò)，他也强调(diào)，最终还是落(luò)到租金(jīn)收入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区(qū)会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库(kù)科技(jì)。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是(shì)其(qí)扩募(mù)拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密切(qiè)关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中(zhōng)披(pī)露的张江光(guāng)大园项目出租率下降事项(xiàng)，一度二(èr)级市场价格出现(xiàn)回落。在随后召开的(de)业绩说明会中管理人就相关事项进(jìn)行(xíng)了解释说明，市场信心得到了(le)一(yī)定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日召开(kāi)的(de)线上(shàng)和线下(xià)的(de)扩募说明会上，运(yùn)营团(tuán)队表示(shì)了对(duì)张江光大(dà)园(yuán)项目的信心，预计签署意(yì)向书和(hé)合同谈判中的储备(bèi)租户(hù)正常转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅(jǐn)过了不到(dào)三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引(yǐn)起了市(shì)场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相关负责(zé)人坦言(yán)，事发突然确(què)实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库科(kē)技消息的第一(yī)时间即(jí)奔赴现场进(jìn)行了沟通和核实工作，并同(tóng)步启动(dòng)了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度(dù)重视，据悉新区国资委也高(gāo)度(dù)关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关(guān)负责人(rén)介绍说(shuō)，目前储(chǔ)备租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试(shì)、人(rén)工智(zhì)能、航天(tiān)产业、信息技术(shù)等产业客户，租赁(lìn)意向(xiàng)面(miàn)积超过(guò)了2万方(fāng)。从意向储(chǔ)备转化(huà)为实际(jì)租(zū)户(hù)需要一些(xiē广西大学唐纪良主任科员，广西大学唐记良)时间。

　　“我(wǒ)们正在着手(shǒu)通过签署租赁意向(xiàng)书来尽快锁定一些重要租户(hù)。虽然收了三(sān)个月履(lǚ)约保证金给了我们(men)一些空间，但本着对首批扩募、对(duì)市场负责的态度，我们肯(kěn)定要全力与(yǔ)时间赛(sài)跑，把这些面(miàn)积在短期内完成(chéng)去化。”相(xiāng)关负责(zé)人(rén)说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的(de)同区域的张江(jiāng)光大园项目一(yī)季(jì)度末也有将(jiāng)近30％的(de)空置率，原始权(quán)益人有那么多储备(bèi)租户，之前的空(kōng)置率为何未能得到解决(jué)。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江光(guāng)大园一直(zhí)以(yǐ)来都坚持以市场化运营为(wèi)导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都属于(yú)正常情况(kuàng)，而这次项(xiàng)目的(de)大租户退(tuì)租正好(hǎo)发生在市场(chǎng)活(huó)跃度的(de)短期低点(diǎn)，目前市场情(qíng)况(kuàng)已有所好(hǎo)转。在(zài)看到出租率下滑情况没有得到及时修复后(hòu)，张江这(zhè)边也作了一(yī)定的资源调配和倾斜，引入(rù)了一些储备租户(hù)。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大厦和张江光大园项目在(zài)给租户的分(fēn)隔空间、交付标准、租(zū)金水平等方面也(yě)有一些差异(yì)化，张润大厦多是两千(qiān)多(duō)平(píng)的大平层，楼的(de)成新度高一些，单价(jià)也贵一(yī)些，张江光大园单层以一(yī)千(qiān)平(píng)的面积为主，还有一些独(dú)栋形(xíng)态的物业(yè)。租户自身也会有诉求，也会(huì)根据自(zì)身需求(qiú)和(hé)预算挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资产(chǎn)的(de)管理人都变成了一(yī)家，后(hòu)续我们在资源(yuán)共享和(hé)联合营(yíng)销方面(miàn)能更加充分发挥协同效(xiào)应(yīng)，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充(chōng)说(shuō)道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定位和(hé)展望，相关负责人表示(shì)，张江集团和张江高(gāo)科目前(qián)在管资产约五(wǔ)百万方(fāng)，还(hái)有一些其他(tā)在(zài)开发的(de)储备(bèi)项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空间资产(chǎn)上市平台目标的坚实后(hòu)盾(dùn)和储备资(zī)源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这(zhè)个资本平台和它未(wèi)来的发展(zhǎn)。”相(xiāng)关负责人表示(shì)，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金扩容的第(dì)一步(bù)，也是(shì)至关重要的一步，眼下我们可能面临了一(yī)些突发情(qíng)况需(xū)要解决(jué)，但是这和我们在张江科学城(chéng)这(zhè)三十年建(jiàn)设(shè)发展过程中所(suǒ)经历的相比(bǐ)，只能算(suàn)是一个非常小的(de)插曲。我们(men)有(yǒu)信心排除万难，尽(jǐn)一切(qiè)可能化解当前突发事件的所有负面影响(xiǎng)，维(wéi)持预(yù)期和市(shì)场的信心。”

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