文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住(zhù)房和(hé)城乡建设工作会(huì)议提出(chū)“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销中国哪里的莲子最好吃售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱(qián)没实力的(de)别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社(shè)会(huì)，这是房地产(chǎn)从大(dà)开发(fā)时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当然二(èr)次(cì)房(fáng)改是(shì)个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机(jī)制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如果(guǒ)按(àn)照经济规律办(bàn)事，中国(guó)一定(dìng)能(néng)实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老中国哪里的莲子最好吃百(bǎi)姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不能交付的(de)风(fēng)险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的风(fēng)险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企(qǐ)过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于(yú)落(luò)实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权(quán)益(yì)、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预(yù)售制(zhì)度(dù)？预售制度怎么来的(de)？国外什(shén)么情况？简单科普一(yī)下：商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港，引入(rù)了商(shāng)品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点来了(le)！发达国家一般有严(yán)格的(de)监管保障措(cuò)施(shī)，开发商在项目获得政府批(pī)准(zhǔn)后(hòu)才可以(yǐ)开始(shǐ)销(xiāo)售(shòu)，买家在(zài)购(gòu)买期(qī)房后并非像中国一样(yàng)在支付完首付(fù)款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据(jù)开(kāi)发商(shāng)工程进度在(zài)完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金监管、分期(qī)支(zhī)付以(yǐ)及(jí)违约处(chù)罚措施作为保障(zhàng)的，如果没(méi)有这些保障(zhàng)措施，一(yī)定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机取消预(yù)售(shòu)制度(dù)，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入存(cún)量时代(dài)，取消预(yù)售(shòu)制度(dù)有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然(rán)这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持(chí)市场化改(gǎi)革，中国一定(dìng)能化解这(zhè)个难(nán)题，让房(fáng)地产回归(guī)实体经(jīng)济(jì)和居住(zhù)属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即所得的(de)过硬(yìng)的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极(jí)大的(de)提(tí)升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的(de)建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有商业的本(běn)质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中心，房地(dì)产也不(bù)能例外(wài)，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企(qǐ)业健康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预(yù)售制(zhì)要结合稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生(shēng)、新模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务(wù)院发展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方(fāng)案(àn)研究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究(jiū)。（参考(kǎo)后(hòu)来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难(nán)、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世(shì)纪(jì)50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未(wèi)推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于(yú)木(mù)屋或(huò)者(zhě)其他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需(xū)求是(shì)相当(dāng)高，不过大多数(shù)居民(mín)的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实(shí)力才能购买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资(zī)金周(zhōu)转期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题。针对这(zhè)一(yī)系列问题，不少地产(chǎn)商(shāng)开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇(yǔ)分层(céng)出(chū)售。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立(lì)信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和(hé)多年经(jīng)营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经验，对于商品流(liú)通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下(xià)九龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了分层出(chū)售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一(yī)个(gè)亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的(de)订金，采(cǎi)用类似租(zū)金的(de)分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的(de)资金压力，加速(sù)了房屋(wū)的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的(de)资金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的(de)销售(shòu)模式(shì)成为(wèi)当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地(dì)产(chǎn)市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高效率地(dì)解决了核心(xīn)的(de)住房供不应求的问(wèn)题，使房市(shì)发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促(cù)进(jìn)市场健康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个(gè)楼盘(pán)因建筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理部门(mén)提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全(quán)部支付(fù)，还要证明自(zì)身有资(zī)金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准。为了防止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求(qiú)律师(shī)行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上(shàng)升，如(rú)出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最(zuì)大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房(fáng)需求大(dà)和供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地优先发(fā)展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城(chéng)市化(huà)进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套问题，才能进一步(bù)推(tuī)进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房(fáng)”的(de)福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分(fēn)房制度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差(chà)等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用(yòng)于当时(shí)的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会(huì)缺少大(dà)型房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商，商(shāng)品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内(nèi)房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院出台(tái)《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定(dìng)停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房(fáng)供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化(huà)的住房新体制，从计划(huà)经济下(xià)的(de)福利分房转向(xiàng)市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金(jīn)和开发时(shí)间周期长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬(qiào)动(dòng)下一个(gè)项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速(sù)度(dù)加快。自此中(zhōng)国内地(dì)开始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国(guó)人民银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷(dài)政策(cè)，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预(yù)售制(zhì)的初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开(kāi)发企(qǐ)业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋(wū)预先出售给(gěi)购房(fáng)者，由购房(fáng)者(zhě)支付(fù)定金(jīn)或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在中国内地(dì)实(shí)践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告(gào)登(dēng)记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次(cì)性付清剩余(yú)房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可(kě)能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中(zhōng)国(guó)香港的按照工程进(jìn)度付(fù)款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发(fā)商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最主要(yào)方式(shì)，预售制极大缩短房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加(jiā)市(shì)场商品房供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预(yù)售制在过(guò)去20多年对中国内地(dì)房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了房(fáng)地产市场(chǎng)快速发展阶段的资(zī)金需求，也提(tí)高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房(fáng)事业(yè)取得巨大进步，数(shù)十(shí)年时间走(zǒu)完(wán)发达国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平(píng)方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存(cún)量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成(chéng)为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推(tuī)动了(le)中国内地房(fáng)地产行业的发展。中国(guó)内地房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产(chǎn)业(yè)的快(kuài)速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也(yě)成(chéng)为(wèi)拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多个(gè)行(xíng)业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其(qí)中房地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批发、建材的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动的(de)投资(zī)占全(quán)社会固(gù)定(dìng)资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资(zī)占固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过(guò)三分之一(yī)。从(cóng)房地产融资存量占社(shè)融(róng)存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违(wéi)约，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的(de)比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以(yǐ)及(jí)中国资本(běn)市(shì)场(chǎng)发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市(shì)值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制(zhì)背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当(dāng)前的负(fù)面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行利(lì)息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不(bù)能交房(fáng)等风(fēng)险。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关(guān)系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行(xíng)进(jìn)行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房者(zhě)承担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用和购房者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经(jīng)营不(bù)善，出现(xiàn)资金链断裂(liè)等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企通(tōng)过(guò)与购房(fáng)者签订的预售合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购(gòu)房者(zhě)丧失还款能(néng)力或短期不能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担，银(yín)行(xíng)将面临较(jiào)大(dà)的(de)坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开(kāi)发企业预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)所(suǒ)得(dé)款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的预售(shòu)资(zī)金监(jiān)管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥等城(chéng)市(shì)则按照项目(mù)的(de)建安成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点(diǎn)资(zī)金。而事(shì)实是，不少购房款(kuǎn)未进入(rù)监管账户、或进(jìn)入监管账户(hù)后被挪用，导致(zhì)楼盘没(méi)有资(zī)金继(jì)续(xù)建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么(me)，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金转给房企，而拨(bō)付的(de)工程款，远超工(gōng)程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地(dì)项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动(dòng)性(xìng)，房企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成(chéng)一种资金循环(huán)高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定程度(dù)上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外(wài)商品房预售制(zhì)度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付(fù)资金，一般设有定金或(huò)预付(fù)款保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方(fāng)式：预(yù)付款一般以定金方式支付(fù)，或按工(gōng)程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式(shì)发(fā)放按揭贷(dài)款，一是按工程进(jìn)度付(fù)款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始(shǐ)月供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大(dà)延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定(dìng)金一定(dìng)期(qī)限内无条件返还(hái)，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低(dī)可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官(guān)方数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或(huò)首付外，购房者在(zài)房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用(yòng)资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第(dì)三(sān)方公证行(xíng)或产(chǎn)权(quán)保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取回(huí)，且不承担任何(hé)责(zé)任与损失。而(ér)开发商在房屋(wū)建(jiàn)设过程中(zhōng)的资(zī)金全(quán)部来(lái)自银行，银行根据工(gōng)程(chéng)进(jìn)度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用(yòng)资金直接损害银(yín)行利益，银(yín)行有充分(fēn)动(dòng)机监(jiān)管开发商施(shī)工进度。开(kāi)发商在房屋交付时(shí)需(xū)取得(dé)由(yóu)政府相关部门经审(shěn)查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度(dù)支付(fù)，按揭按(àn)工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商(shāng)或购房(fáng)者可购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国(guó)开(kāi)发商在项目获(huò)批后(hòu)即(jí)可预(yù)售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预约公证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退(tuì)还。如由(yóu)于任(rèn)何(hé)原(yuán)因不(bù)能购买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也采取按(àn)工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点(diǎn)可(kě)分为公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前(qián)申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利(lì)率(lǜ)，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出(chū)现重(zhòng)大延(yán)期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易(yì)中的房(fáng)产、资金、合(hé)同等(děng)各个环节(jié)，各环节内容确认无(wú)误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)相对较(jiào)低，一般会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国规定房(fáng)屋(wū)必须(xū)经过房(fáng)产公证(zhèng)公司的检验验收(shōu)后才能(néng)交(jiāo)付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金监(jiān)管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在(zài)确认工程(chéng)进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项过程(chéng)中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前(qián)经过(guò)两道关(guān)口，有利(lì)于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必(bì)须(xū)完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定(dìng)价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑物交易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一(yī)部规范期房(fáng)交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对(duì)购(gòu)房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分，法律要(yào)求开发商(shāng)必须完成定金保(bǎo)全措施(shī)才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机(jī)构或指定保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金的(de)保证或(huò)保险，并将相应的保证金证明(míng)书交付给购(gòu)房者(zhě)。除定金外(wài)，其他预先支付(fù)的购房款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房(fáng)者可(kě)凭保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融机构(gòu)或保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付(fù)违(wéi)约金，一(yī)般约(yuē)为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前(qián)只需支(zhī)付(fù)最多不超(chāo)20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余(yú)房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付(fù)比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门项目资金账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的选购权合(hé)同(tóng)以及订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为(wèi)订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一(yī)步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房(fáng)同样(yàng)采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详细(xì)规定，要求所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面(miàn)，购房者的订(dìng)金(jīn)与(yǔ)付款会(huì)存入银行专门的项目资金账户(hù)，账(zhàng)户(hù)资金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当(dāng)前(qián)房(fáng)地产到了政策出手(shǒu)临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一(yī)方面，加(jiā)大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复工保民生(shēng)，给(gěi)予(yǔ)强有力(lì)的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营企业(yè)，加(jiā)大支(zhī)持力(lì)度，由(yóu)优(yōu)质房(fáng)企牵(qiān)头并购(gòu)重组整个(gè)行业，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应(yīng)充(chōng)分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。定金环(huán)节(jié)，建立(lì)开(kāi)发商违约后定金保护(hù)机(jī)制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为房屋(wū)重大(dà)延期(qī)以及重(zhòng)大缺陷等情况提(tí)供充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建(jiàn)立按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款机制或交(jiāo)房后(hòu)按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环节(jié)，引入(rù)独(dú)立于(yú)开(kāi)发商、银行(xíng)的第三方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关部门直中国哪里的莲子最好吃接监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品(pǐn)房保修期(qī)制度(dù)。保修期(qī)内，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期(qī)结(jié)束后支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大(dà)势所趋。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全(quán)国缺房(fáng)子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公平的(de)预售(shòu)制(zhì)已经(jīng)过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能(néng)不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过(guò)硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的(de)提(tí)升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。

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