文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售制了(le)。 1月17日(rì)召(zhào)开(kāi)的(de)全(quán)国住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发时代(dài)步入(rù)高质量发展阶段的必然趋(qū)势(shì)，也是对购房老百(bǎi)姓的最(zuì)大(dà)保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之(zhī)计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后(hòu)一手(shǒu)交钱(qián)，一手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房改(gǎi)是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定能实现房地产软着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的(de)风险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不(bù)公平(píng)，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期办(bàn)理甚至不(bù)能交房的风险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实(shí)中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神(shén)、有(yǒu)助于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助于房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度(dù)？预售制度怎么来(lái)的？国(guó)外什么情况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商品房预售最(zuì)早源于中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在(zài)预售制。但是(shì)，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的(de)监管(guǎn)保障措施，开发商在(zài)项目获得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后(hòu)并非像中(zhōng)国一样(yàng)在支付完首付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发(fā)商工程进度在完全交房(fáng)前进(jìn)行分期支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度(dù)是需要严格的(de)资金(jīn)监管、分期支(zhī)付以(yǐ)及违(wéi)约处罚(fá)措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如(rú)借机(jī)取消(xiāo)预售(shòu)制度，以(yǐ)后改为(wèi)现(xiàn)房销售。客观讲预(yù)售制度有一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在(zài)中(zhōng)国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负(fù)债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，当(dāng)然这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚(jiān)持市场化(huà)改革，中国(guó)一定(dìng)能化解这个(gè)难(nán)题，让房地产(chǎn)回(huí)归(guī)实体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质(zhì)是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房子(zi)是天大的(de)事(shì)，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸福一(yī)家人。从(cóng)这(zhè)个(gè)角度，取(qǔ)消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在(zài)当前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研(yán)究中心参与财税改革方案研究时(shí)，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的(de)专著《房(fáng)地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范(fàn)300mm是多少厘米 300mm是多大的鞋期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年代(dài)在中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其他临时(shí)住宅(zhái)，住(zhù)房的(de)需(xū)求是相当高，不(bù)过(guò)大多数居(jū)民的储(chǔ)蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租(zū)资(zī)金周转期长等(děng)问题。针对(duì)这一系列问(wèn)题，不少地(dì)产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出(chū)售(shòu)。这(zhè)模(mó)式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉(jué)和(hé)多(duō)年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资(zī)金周转有着独(dú)到的见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加快自(zì)身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地(dì)盘(pán)后，除了分(fēn)层(céng)出售(shòu)、还印发售楼说明书(shū)，上有文(wén)字详尽说明楼宇的(de)地(dì)势环境(jìng)、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租(zū)金的分(fēn)期付(fù)款形式，等(děng)新楼(lóu)落成时(shí)，收(shōu)齐(qí)买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压(yā)力，加速(sù)了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为(wèi)当时中(zhōng)国香港房地产市场的(de)一(yī)大特(tè)色，纵观中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地解决了核心的住(zhù)房供(gōng)不(bù)应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动了中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不(bù)断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用(yòng)超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港管理部门(mén)提升了对于预售楼(lóu)花制度的(de)监(jiān)管，即要求开(kāi)发商在(zài)预售前，确保地(dì)价款已经(jīng)全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中国香(xiāng)港要求律师行在(zài)银行开设的信(xìn)托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开发(fā)商操作等采取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且银行的(de)责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行(xíng)将成最大风险方(fāng)，后续需自(zì)身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年代，中国(guó)内地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发展工业化的进(jìn)程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配(pèi)套(tào)问(wèn)题，才能进一步(bù)推进城(chéng)市(shì)化。但当时推行的(de)是(shì)“统一管理，统(tǒng)一(yī)分(fēn)配，以租(zū)养房”的福(fú)利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问(wèn)题(tí)，因此福(fú)利(lì)分房制度不再适用于当(dāng)时的国(guó)情。叠(dié)加(jiā)房地产市场(chǎng)面临(lín)商品房的需求(qiú)量大(dà)，而社(shè)会缺少大(dà)型房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)，商品房供(gōng)应量(liàng)小的(de)困境(jìng)，此时(shí)引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步(bù)引进中国香港(gǎng)预售(shòu)商品房制(zhì)度(dù)，先(xiān)后(hòu)出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币(bì)化、住(zhù)房供给(gěi)商品化、社(shè)会(huì)化的(de)住房新体制(zhì)，从计划经济下(xià)的福利(lì)分(fēn)房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时(shí)间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售(shòu)款(kuǎn)撬动(dòng)下一个(gè)项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式，住(zhù)房供应速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相关(guān)的信贷政策(cè)，支(zhī)持购房者，极(jí)大作用推(tuī)动了房地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契(qì)合(hé)中国内地的商(shāng)品房预售制度。预(yù)售制(zhì)的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企业将正在建设中的(de)房屋(wū)预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区别于(yú)中(zhōng)国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地(dì)实(shí)践过程中，商品房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产开发商(shāng)办理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登记和预(yù)告(gào)登记(jì)-交付房屋(wū)。在购房过(guò)程中，购房者需(xū)要一次性(xìng)付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商可能(néng)已拿(ná)到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港(gǎng)的(de)按照工程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的(de)运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进(jìn)程。预售制(zhì)在过去(qù)20多年对中国内地(dì)房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重要作用，不(bù)仅解决(jué)了(le)房地产市(shì)场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大进步(bù)，数十年时间走完(wán)发(fā)达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数(shù)从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成(chéng)为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国(guó)内地(dì)商品住宅期(qī)房(fáng)销(xiāo)售面积占总销售面积(jī)的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中(zhōng)国(guó)内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地(dì)房地产(chǎn)历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金(jīn)额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快(kuài)速发展，房地产企业从无(wú)到(dào)有(yǒu)、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中(zhōng)国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房(fáng)地产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批发(fā)、建材的带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的(de)投资占全社(shè)会(huì)固定资产投资的(de)51.5％，其中，300mm是多少厘米 300mm是多大的鞋房地产开发投资占固(gù)定(dìng)资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业(yè)务(wù)，占比超过三分之一。从(cóng)房地(dì)产融资(zī)存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德(dé)三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值(zhí)占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为(wèi)住房(fáng)市值(zhí)高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在，当前(qián)的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能交付的(de)风险。比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立(lì)的合同(tóng)关(guān)系，如(rú)果开(kāi)发商(shāng)发生违约，购房者(zhě)只能根(gēn)据(jù)购房合(hé)同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷(dài)款偿还(hái)，因此购房者承担(dān)的(de)风(fēng)险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层(céng)面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等(děng)一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订(dìng)的预售合同(tóng)和(hé)按揭合(hé)同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失(shī)还款能力300mm是多少厘米 300mm是多大的鞋或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行(xíng)承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了开发企业(yè)预(yù)售商品房所得款项应(yīng)当用于有关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的(de)具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一(yī)的(de)预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资(zī)金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市则按照(zhào)项(xiàng)目(mù)的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工(gōng)程总额(é)报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进入监管账户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如(rú)何(hé)被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产(chǎn)大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金，是行业(yè)“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获(huò)得监管账户(hù)拨付资金，再由(yóu)工程方(fāng)将资(zī)金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程(chéng)进度(dù)所需。通过这些方(fāng)式(shì)套取(qǔ)的资金(jīn)，在(zài)房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资(zī)金循环高周转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了(le)购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说(shuō)，国外商(shāng)品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有定金(jīn)或(huò)预(yù)付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定(dìng)金方式(shì)支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按(àn)工(gōng)程进度付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出(chū)现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期(qī)房(fáng)由政府或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭(píng)证后，开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购房(fáng)者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者(zhě)提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第(dì)三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭(jiē)还款(kuǎn)，交付(fù)前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定金或首付外，购房者在(zài)房(fáng)屋(wū)交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资(zī)金(jīn)，购房(fáng)者(zhě)的定金及首付款由第三方(fāng)公证(zhèng)行或(huò)产权保险公司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可(kě)通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发商在房(fáng)屋建设过程中的(de)资(zī)金全部(bù)来自银(yín)行，银(yín)行根(gēn)据工程进度向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由(yóu)于开发商(shāng)挪(nuó)用资金直接(jiē)损害银行利(lì)益(yì)，银(yín)行有充(chōng)分动机监管(guǎn)开(kāi)发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时(shí)需取得由政府相(xiāng)关(guān)部门经审查后(hòu)发放的(de)验收凭(píng)证，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造(zào)工期进度(dù)支付，按(àn)揭按工期(qī)放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固(gù)定利率，开发商(shāng)或购(gòu)房者可(kě)购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定(dìng)金(jīn)按照德国法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有规定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房(fáng)款的(de)制(zhì)度(dù)，一般(bān)分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例(lì)因项目(mù)而异(yì)。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一(yī)定(dìng)使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国(guó)保险(xiǎn)公司针对期房设计(jì)了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的(de)功能(néng)是当房屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负(fù)责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国(guó)预售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师(shī)严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有(yǒu)一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节(jié)内(nèi)容确认无误后签订首(shǒu)付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的(de)方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低(dī)，一(yī)般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国(guó)期(qī)房预售(shòu)资金监管极为严格(gé)，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师(shī)将资(zī)金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在(zài)进入开发商账(zhàng)户前经过(guò)两(liǎng)道关口(kǒu)，有(yǒu)利(lì)于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日(rì)本期(qī)房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商(shāng)必(bì)须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于房(fáng)屋供(gōng)给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护(hù)方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业(yè)法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必须完成(chéng)定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时(shí)，开发(fā)商(shāng)向金融机(jī)构(gòu)或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或保险机构签订(dìng)定金(jīn)保证委托合同(tóng)，设置购房者(zhě)定金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并将相应(yīng)的(de)保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他(tā)预先支付(fù)的购房款也(yě)受该措施(shī)保护。若(ruò)开(kāi)发商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)期(qī)房(fáng)烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书向金(jīn)融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或(huò)保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者(zhě)即可向(xiàng)银(yín)行申请贷款，但(dàn)交房后才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余(yú)房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支(zhī)付，所有资金(jīn)进(jìn)银行专(zhuān)门(mén)项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节(jié)，新加坡(pō)开发商有统一(yī)的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同时(shí)购房(fáng)者向银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的(de)方(fāng)式，《发展商条例》对(duì)期(qī)房付款流程做了(le)统一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也(yě)依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放(fàng)款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购房者(zhě)的订金与付款(kuǎn)会(huì)存入银行专门的项目资(zī)金账户，账(zhàng)户资(zī)金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民(mín)生，给(gěi)予强有力(lì)的(de)金(jīn)融工具(jù)支(zhī)持(chí)。另一方面(miàn)，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度(dù)，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为(wèi)每(měi)个(gè)房企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估(gū)计(jì)形势复杂(zá)性和人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效机(jī)制四(sì)大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定(dìng)和(hé)房地(dì)产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金(jīn)保护机(jī)制(zhì)，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制(zhì)，充分保护购(gòu)房者的权(quán)益。资金监管环(huán)节，引入独立(lì)于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预(yù)售(shòu)制是大(dà)势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的(de)不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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