5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机(jī)构对于(yú)这一(yī)板块已(yǐ)经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布的总份(fèn)额(é)均较4月(yuè)28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企(qǐ)央(yāng)企获(huò)得增持，持仓数量占(zhàn)流(liú)通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江(jiān告白和表白意思一样吗女生，告白和表白意思一样吗g)集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕(gēng)细(xì)作(zuò)成共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对(duì)房地产(chǎn)的(de)配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持有的(de)房地产行(xíng)业标的(de)市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持(chí)房地(dì)产公司市(shì)值在(zài)股票资产中的(de)占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的持股比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在今年一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个股(gǔ)分(fēn)别为保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对(duì)于房地(dì)产的投资(zī)愈发(fā)有(yǒu)集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金(jīn)一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在于(yú)几只房地产龙头股从排位上看(kàn)均(jūn)有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地(dì)集团退(tuì)出百大之(zhī)列。但(dàn)考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一(yī)环，且(qiě)首季并(bìng)非行业(yè)销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的(de)是(shì)，经济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已经(jīng)进入(rù)大分化(huà)时代，一二线城(chéng)市(shì)好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地(dì)产行业轻松收(shōu)获行业贝(bèi)塔的(de)红利期一(yī)去(qù)不返了。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期的行业(yè)，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什么(me)投(tóu)资机会的(de)。但在这几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化(huà)。”一不(bù)愿具(jù)名的(de)上海公(gōng)募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的年销(xiāo)售面积(jī)很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国(guó)存量(liàng)有400亿平(píng)方(fāng)米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇(zhèn)化的(de)进程，还是人均(jūn)住房(fáng)面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以及过快(kuài)上行的(de)房(fáng)价，因而(ér)行业高增的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业的(de)需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行(xíng)业进入到(dào)供(gōng)给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式(shì)，获得(dé)市占率的(de)提升。当行业需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没(méi)有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这样(yàng)的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的(de)个股来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入(rù)统计(jì)的(de)124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现(xiàn)股价(jià)上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排(pái)名前五的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福(fú)、荣安地(dì)产(chǎn)。排名(míng)第一的(de)上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业(yè)务(wù)为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要(yào)产品及服务为(wèi)房(fáng)地产销售、房(fáng)地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其(qí)实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基(jī)金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资(zī)产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海(hǎi)本(běn)地房(fáng)企，其(qí)第一季度的收入利(lì)润(rùn)规(guī)模(mó)大幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是该公司后疫(yì)情时代(dài)出(chū)租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引了(le)知名(míng)机(jī)构在其中持续驻足。从第(dì)一季(jì)度十(shí)大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然(rán)在前(qián)十中(zhōng)，这也(yě)是(shì)连续第三个季度他有的两只产品杀入前(qián)十。同时(shí)榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家(jiā)上海区域(yù)性(xìng)地产公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要(yào)布局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季报(bào)交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业(yè)收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募指(zhǐ)基首季新杀入十大流(liú)通(tōng)股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访(fǎng)时(shí)，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突(tū)出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地(dì)市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限于(yú)信(xìn)用问题或者(zhě)资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低(dī)成本(běn)土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融(róng)资(zī)成本看(kàn)，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前(qián)中特(tè)估(gū)的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在(zài)发展的大(dà)好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部(bù)分公司(sī)尤其是央企占据显著优势(shì)，其主要(yào)又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资成本(běn)，优质的开发(fā)资源(yuán)和(hé)良好的(de)不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营地(dì)产公司也是(shì)更有优势(shì)的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资(zī)源债权(quán)债务(wù)关系(xì)等问(wèn)题(tí)，市(shì)场对民(mín)营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业(yè)进入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具(jù)备较快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢(shū)的提升，应该关注(zhù)估值相(xiāng)对较低(dī)，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造持续(xù)现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低，行业内部将(jiāng)出(chū)现分化，要关注(zhù)将受益(yì)于(yú)行业集(jí)中度提(tí)升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一(yī)思路(lù)的话，或(huò)许还是保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观(guān)地去持续观(guān)察国(guó)企央(yāng)企在(zài)三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次(cì)是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿(ná)地(dì)份额持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也(yě)根据房企一季报梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集团等(děng)房企营(yíng)收、净利均实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的(de)重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三(sān)年时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年(nián)下半年民(mín)营房企不怎(zěn)么(me)投资拿地之后，国(guó)有企业仍(réng)在(zài)持续(xù)性(xìng)地(dì)拿地，且主要(yào)集(jí)中在核心城市，投(tóu)资力度(dù)较大。投(tóu)资的驱动能够推(tuī)动房企销售业(yè)绩(jì)的增长，从而(ér)在2023年一(yī)季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　告白和表白意思一样吗女生，告白和表白意思一样吗　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城市四(sì)月环比三月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之(zhī)外，包括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数城市(shì)都(dōu)出现环(huán)比下滑的(de)情况(kuàng)。而现在五月的市(shì)场表现也(yě)不(bù)太(tài)乐观。按照现在(zài)的经济(jì)状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的(de)去库存压力、企业(yè)的资金面压(yā)力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的(de)短(duǎn)期(qī)反弹外(wài)的一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季(jì)度(dù)、第三季度(dù)增(zēng)长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上(shàng)下(xià)游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时(shí)候，在房地产以及上下游就(jiù)不(bù)是(shì)赚(zhuàn)快钱(qián)的时候(hòu)，只能赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做(zuò)得比同行好得(dé)多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的(de)基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提(tí)及个股仅为(wèi)举例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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