万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国(guó)知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神(shén)秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆论(lùn)关注(zhù)，起因(yīn)中(zhōng)赫(hè)集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可问题(tí)是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售(shòu)出，业主并(bìng)非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业(yè)主的(de)维权信息，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还(hái)是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到(dào)，这个(gè)位于海淀核心区(qū)位，名校环(huán)绕(rào)的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了“北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有(yǒu)限公司不良债(zhài)权转让项(xiàng)目(mù)”，债权总额(é)高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显示，上(shàng)述不良(liáng)债权转让(ràng)项目的处置主体是中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司北京市(shì)分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公(gōng)司(sī)是共同(tóng)债务人。目前(qián)，该项(xiàng)目(mù)已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道(dào)属(shǔ)实，说明(míng)这些(xiē)房(fáng)子实际(jì)上都是(shì)卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道(dào)证实了(le)上(shàng)述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫(hè)集团早就把这(zhè)75套(tào)房子抵押出去(qù)，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书(shū)院(yuàn)的业主基本都是北京(jīng)的高端人士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬也(yě)是万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业主。另据(jù)地产自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的(de)高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的(de)，没准还是债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据(jù)相关法律规定，民事(shì)执行(xíng)中，业主已经支付价款并实(shí)际占有，但未办(bàn)理过户手续的(de)，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提出执行(xíng)异(yì)议(yì)申请，请求法院(yuàn)解除查封，同(tóng)时(shí)可以联合起(qǐ)诉开(kāi)发(fā)商(shāng)，要求退还购(gòu)房款或办(bàn)理(lǐ)房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民(mín)法院关于商品房(fáng)消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交付请求(qiú)权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押(yā)权(quán)以及其他债权的(de)，人(rén)民(mín)法院应当予(yǔ)以(yǐ)支持(chí)。只支(zhī)付了部分价款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结前已实际支付剩(shèng)余价(jià)款(kuǎn)的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权(quán)，实(shí)际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司(sī)中国(guó)信(xìn)达申(shēn)请不良债(zhài)权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国(guó)信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集团旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托有(yǒu)限责(zé)任公(gōng)司成为了(le)唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪(háo)宅圈(quān)留下一个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院，作为中赫(hè)集团进入北(běi)京(jīng)的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为(wèi)“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万科等大(dà)型知名(míng)房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地(dì)块(kuài)，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院(yuàn)就以神秘高端(duān)的(de)姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树(shù)，还是(shì)每平米(mǐ)20万元(yuán)的价格(gé)，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(夏朝距今多少年，夏朝距今多少年2022bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的(de)它(tā)，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如今，它远远(yuǎn)超过(guò)这些对(duì)手(shǒu)。

　　去(qù)年(nián)，万(wàn)柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊(jīng)人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的豪(háo)宅，也吸(xī)引(yǐn)了不少(shǎo)知名(míng)人士，如知名(míng)演员宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿(ná)北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执(zhí)行人，被(bèi)执行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因(yīn)为履(lǚ)行能(néng)力而(ér)拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落(luò)到这(zhè)个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着(zhe)急转直下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始了(le)多(duō)元化(huà)转型(xíng)，但转型之路并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始(shǐ)，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)就(jiù)尝(cháng)试过多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参(cān)股(gǔ)国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国(guó)安(ān)的新东家。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团(tuán)从(cóng)中信集(jí)团(tuán)手中(zhōng)拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部(bù)全部股权(quán)。如果(guǒ)北京国安(ān)的估(gū)值一(yī)直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控(kòng)人周金(jīn)辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中(zhōng)的(de)中赫集团(tuán)股份质(zhì)押陆续(xù)质押(yā)，据(jù)企查查显示，目(mù)前中(zhōng)赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际(jì)信托、中融(róng)信托、中信建设(shè)夏朝距今多少年，夏朝距今多少年2022等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主(zhǔ)北京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国安的(de)经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得到改善，中赫集团(tuán)也被拉(lā)入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部(bù)实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫(fū)妇还(hái)在(zài)持续质押手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经营状况却(què)持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务，上述被(bèi)执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在(zài)实(shí)控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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