5月以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于这一板块已经在(zài)悄然布(bù)局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时所公布的(de)总份(fèn)额均较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金一季报统计(jì)，龙头(tóu)与地(dì)方国企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持(chí)仓(cāng)数(shù)量占流(liú)通股(gǔ)比重增(zēng)幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股票(piào)资产中(zhōng)的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出(chū)现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对(duì)房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势(shì)头似(shì)乎在今年一季(jì)度(dù)得以延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有房地(dì)产(chǎn)板块一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分(fēn)别为(wèi)保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公(gōng)募对于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇(huì)总(zǒng)的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第二的(de)是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于(yú)几只(zhǐ)房地(dì)产龙头(tóu)股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最(zuì)为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团(tuán)退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且(qiě)首(shǒu)季并(bìng)非行业销售(shòu)旺(wàng)季(jì)，其传(chuán)导到二(èr)级市(shì)场乃至机构(gòu)持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈(quān)判(pàn)断房(fáng)地产已(yǐ)经进入(rù)大分(fēn)化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市(shì)。而映射(shè)到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻(qīng)松(sōng)收(shōu)获(huò)行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去(qù)不返了(le)。“如果按照(zhào)产业周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于(yú)成熟期(qī)或(huò)者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有(yǒu)什么投(tóu)资机会的。但(dàn)在这几年特殊的(de)行情(qíng)里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出(chū)现了(le)一些(xiē)机(jī)会(huì)，背后的(de)逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐(lè)观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民(mín)存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还(hái)是(shì)人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的(de)时(shí)代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的(de)高杠杆属性，就(jiù)很容易(yì)出现信用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率(lǜ)的提升(shēng)。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到(dào)股票投资(zī)，就是(shì)强(qiáng)竞争力公(gōng)司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整体机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来(lái)实现股(gǔ)价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名(míng)第一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一(yī)假(jiǎ)期(qī)归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交易日(rì)收出(chū)涨(zhǎng)停。从(cóng)该股(gǔ)的(de)基(jī)本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发(fā)与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产(chǎn)销售(shòu)、房地(dì)产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机(jī)构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的(de)首季十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括(kuò)公(gōng)募(mù)的上银基金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公(gōng)司等(děng)都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一(yī)季(jì)度的收入利润规模(mó)大幅(fú)度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面是(shì)该公(gōng)司(sī)后疫(yì)情时代出租率复苏至近(jìn)年来最高(gāo)，另一(yī)方面则是公司拿地结(jié)算持(chí)续性向好，从数(shù)字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从(cóng)第(dì)一季(jì)度十大流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀(shā)入前十。同(tóng)时榜单(dān)中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其(qí)当季还小(xiǎo)幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的(de)地产公司，一季报(bào)交出的也是一(yī)份报喜的(de)成绩(jì)单：首季公(gōng)司(sī)实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募(mù)指基首季新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位(wèi)，此外联(lián)袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士分析(xī)：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质土地供(gōng)给较多（券(quàn)商测算对应潜在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目前房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题(tí)或者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地(dì)金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的净(jìng)负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资成本(běn)不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在当前中特估(gū)的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股或存在发(fā)展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著(zhù)优势，其(qí)主要又体现为库存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低的融资(zī)成本(běn)，优(yōu)质的(de)开发(fā)资源(yuán)和(hé)良好(hǎo)的不动产(chǎn)资产运(yùn)营能(néng)力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估(gū)，国(guó)央企(qǐ)相较于民营(yíng)地产公司(sī)也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开企(qǐ)业的(de)资(zī)产会(huì)有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中羽生结弦说为什么努力得不到回报，羽生结弦近视多少度(zhōng)，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民(mín)企来说估值的修复更明(míng)显。中特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行业的(de)逻辑在于(yú)集中(zhōng)度提升后(hòu)，行业(yè)进入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关(guān)注估值相对较(jiào)低，企业自身资产的(de)质量(liàng)好、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业(yè)普涨的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业(yè)内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星(xīng)石投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去(qù)持续观察(chá)国企央企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先(xiān)是融资成(chéng)本保持低(dī)位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也(yě)根据(jù)房(fáng)企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净(jìng)利(lì)均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大(dà)增速的增长。而(ér)这(zhè)些公司也(yě)是(shì)机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业(yè)内人士(shì)张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善的(de)房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业(yè)仍(réng)在持续性(xìng)地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投(tóu)资的驱动能够推动房企(qǐ)销售(shòu)业(yè)绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季(jì)度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的(de)过(guò)程(chéng)中，能够保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表示，在(zài)房地(dì)产的复(fù)苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其实整个(gè)市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都(dōu)等极(jí)个别城市四月环比三月(yuè)相对表现较好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在(zài)内的绝大多数城市(shì)都出现环比下(xià)滑(huá)的情况。而现在五月的市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场的去库存(cún)压力、企业(yè)的资(zī)金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企为了(le)半年(nián)报冲(chōng)业(yè)绩出(chū)现市(shì)场的短期反弹外的一个(gè)市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房(fáng)地产(chǎn)以及(jí)其上(shàng)下游产业链(liàn)的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要(yào)多给一(yī)些耐心，这个(gè)时候，在(zài)房地产以及上下(xià)游(yóu)就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但(dàn)这也(yě)意味(wèi)着(zhe)，只有(yǒu)极(jí)为(wèi)少数(shù)的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本(běn)面不断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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