导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年(nián)是(shì)中国房地产市场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩(shèng)的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实(shí)情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地(dì)产存量极(jí)度过剩，事实是否(fǒu)如(rú)此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七次(cì)人口普查调查数(shù)据(jù)显示城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不到一成，其中(zhōng)还包括(kuò)大(dà)量城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国城镇居民(mín)人均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一(yī)间房所能满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间数(shù)大于(yú)1同(tóng)样不(bù)意味着中国住(zhù)宅市场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们(men)根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着(zhe)户(hù)户有(yǒu)房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供需并(bìng)不(bù)平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平(píng)衡，是(shì)因为户均一(yī)套房无(wú)法满足(zú)流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近(jìn)三成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来(lái)地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一(yī)人(rén)户(hù)、两人(rén)户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家庭(tíng)户(hù)数(shù)增多。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新户(hù)购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代(dài)而(ér)非停(tíng)滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那么(me)当下房地(dì)产(chǎn)大分化(huà)时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现在住宅质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月(yuè)以来(lái)，各大城(chéng)市(shì)二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一(yī)阵二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国(guó)的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过(guò)剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存(cún)量数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数(shù)，回答当前的(de)房子是(shì)否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此判(pàn)断未来房地产市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如(rú)何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量(liàng)过剩(shèng)的直(zhí)观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新(xīn)闻(wén)发布会上，负责(zé)人对外(wài)披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获(huò)取了全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据(jù)以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑(zhù)住不到i3人(rén)，住(zhù)宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算(suàn)的城镇(zhèn)房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公(gōng)布了中国(guó)城镇家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大(dà)于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与(yǔ)房间数(shù)量有关，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居(jū)住面(miàn)积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间数不(bù)能完全(quán)反映(yìng)出城镇居(jū)民(mín)的居住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全(quán)的住宅才是(shì)城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据，并没(méi)有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两(liǎng)处可(kě)以直接公(gōng)布，一是每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民(mín)户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们(men)就能够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户数，我们(men)就能够得(dé)到城(chéng)镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确(què)统计。我们(men)利用(yòng)既有统计数据(jù)，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产销售以(yǐ)期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工(gōng)周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后(hòu)装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房(fáng)套数除以家庭(tíng)户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一(yī)步推算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我(wǒ)们(men)假定租(zū)赁其他(tā)住宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得(dé)到商品住宅(zhái)占居民(mín)所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅增幅(fú)为(wèi)过(guò)去(qù)十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实际变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民(mín)已经达到(dào)了户均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至(zhì)意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国地产(chǎn)存(cún)量(liàng)供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余(yú)住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等(děng)因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看(kàn)，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流入地(dì)的住宅市场供(gōng)不应求(qiú)，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和(hé)省际流(liú)动人口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据(jù)两套房，在高房价的(de)大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购买一套房(fáng)。所以说户(hù)均一套房无法(fǎ)满足庞(páng)大流动(dòng)人(rén)口的租(zū)赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不(bùi)少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如电线老化、管(guǎn)道等(děng)基(jī)础设施(shī)陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活带来(lái)了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修(xiū)建(jiàn)的老旧小区很难(nán)满足现代生活需求(qiú)，在未来(lái)大(dà)都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居(jū)室(shì)，户(hù)型偏小。其(qí)中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅(zhái)户型更小，当(dāng)然这(zhè)与城市土地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未(wèi)来(lái)地产(chǎn)的(de)需求驱动力

　　根据(jù)七(qī)普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带(dài)房(fáng)进城和(hé)老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)不足19平(píng)方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存(cún)在困难，若按(àn)这个(gè)标准(zhǔn)算的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去(qù)除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需(xū)要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看(kàn)似已经户户(hù)有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中(zhōng)国人(rén)口静态结构(gòu)和动态(tài)趋(qū)势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国(guó)未来地产仍有需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住(zhù)宅需(xū)求主要来自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人(rén)户(hù)的占比明显上(shàng)升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户(hù)均人口(kǒu)规模的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁移导(dǎo)致经济发(fā)展带来(lái)的新(xīn)增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济(jì)板(bǎn)块的(de)分化日益(yì)明显，资源和(hé)生(shēng)产要素(sù)逐步向经济带、都市(shì)圈中(zhōng)心城(chéng)市流入，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉及到(dào)买(mǎi)房租(zū)房，给迁入(rù)地住(zhù)宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建(jiàn)最多。自(zì)建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造(zào)时(shí)间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手房(fáng)。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购(gòu)买了(le)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。租(zū)房、购(gòu)买经济适(shì)用房和其他(tā)分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和(hé)旧(jiù)城(chéng)改造，商(shāng)品住宅的占比势必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积还(hái)有约(yuē)81亿(yì)平，涉及(jí)城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希(xī)望提高(gāo)生活品质，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经(jīng)济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数(shù)较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与(yǔ)经(jīng)济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切(qiè)正向联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大(dà)分化时代已至(zhì)，这种分化不单(dān)局限于城(chéng)市能级之间(jiān)差异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普查数(shù)据调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏(piān)差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际值可能偏(piān)低，其增速可能(néng)超预(yù)期。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 i