5月以来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募基金(jīn)为代(dài)表的机构对于这一(yī)板块已经(jīng)在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持(chí)，持仓数量占流通(tōng)股比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置(zhì)房(fáng)地产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持(chí)有的房(fáng)地产行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票(piào)市值(zhí)的(de)4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色(sè)，但公(gōng)募所持房地产(chǎn)公司市值(zhí)在股票资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次(cì)回(huí)升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对房地(dì)产行业的持股比(bǐ)例也同步回(huí)升，从2021年(nián)底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度得(dé)以(yǐ)延续。数(shù)据统计(jì)显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股(gǔ)分别为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于(yú)房(fáng)地(dì)产的投资愈发有集中中考立定跳远满分多少米2023，中考立定跳远男生评分标准2022于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在第(dì)96位。对比去年四季报(bào)，变化(huà)之(zhī)处首(shǒu)先在(zài)于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退(tuì)步，尤(yóu)其是(shì)万科最为明显；其次(cì)是金地集团退出百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且(qiě)首(shǒu)季并(bìng)非(fēi)行(xíng)业销售旺季(jì)，其(qí)传(chuán)导到二(èr)级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市好于三(sān)四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获行业贝塔的(de)红(hóng)利期一(yī)去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包(bāo)括房地(dì)产等几类行业在盖(gài)特纳曲(qū)线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上(shàng)没有(yǒu)什么投(tóu)资机会的(de)。但在这几年特(tè)殊(shū)的(de)行情里(lǐ)包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一(yī)些机会，背后的(de)逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了更大的变(biàn)化。”一不愿具(jù)名的(de)上海公募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年(nián)销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积很难再出现了(le)，2022年(nián)光是居民存款数量增加(jiā)了(le)15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存(cún)量(liàng)地产的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端(duān)还需(xū)要有一定(dìng)的(de)政策出来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研究员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和(hé)房价(jià)收入(rù)也不支撑每(měi)年(nián)18万(wàn)亿元的(de)销售额，以及(jí)过快上行的房价(jià)，因而行业高增(zēng)的时代已经过(guò)去，未来行业的(de)需求或(huò)将回落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给(gěi)侧(cè)出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能(néng)够通过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获得市(shì)占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不(bù)代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是(shì)基(jī)于这(zhè)样的认识转变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实(shí)现股(gǔ)价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名(míng)前五的公司(sī)月内涨幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名(míng)第(dì)一的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连(lián)续两个(gè)交(jiāo)易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发展的(de)主营业务为(wèi)房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地(dì)产租(zū)赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来(lái)看，各类机构都(dōu)有对其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的(de)行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂时(shí)排名(míng)第二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是(shì)上(shàng)海本地(dì)房企，其第一季度的收(shōu)入利润(rùn)规模大幅(fú)度(dù)复苏。究其(qí)原因，一方面是该(gāi)公司后疫(yì)情时代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近(jìn)年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势(shì)头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季(jì)度十大流通(tōng)股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在(zài)前十(shí)中，这(zhè)也(yě)是(shì)连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产公司(sī)外，荣安地产则(zé)是(shì)主要布局在深圳的(de)地(dì)产公(gōng)司，一(yī)季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩(jì)单(dān)：首季(jì)公(gōng)司实(shí)现营业(yè)收入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司(sī)股(gǔ)东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到(dào)两(liǎng)只公募指基首季新杀入十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全(quán)球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额(é)）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低(dī)，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资(zī)成本不断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前(qián)中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存(cún)在发(fā)展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业(yè)的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其(qí)主(zh中考立定跳远满分多少米2023，中考立定跳远男生评分标准2022ǔ)要又体现为库存的优势。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的(de)开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优(yōu)势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民营(yíng)地产公司(sī)也(yě)是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债(zhài)权债务关系等问题，市(shì)场对民营房开企业的(de)资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出(chū)清的(de)过程中，央国企相较(jiào)于民企(qǐ)来说估(gū)值的修复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的(de)角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的维(wéi)度看，行(xíng)业(yè)的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预(yù)期的盈利和现金流(liú)创造能(néng)力，以此带来估(gū)值中枢的(de)提(tí)升，应该关(guān)注(zhù)估值(zhí)相对较(jiào)低(dī)，企业自(zì)身资(zī)产(chǎn)的质(zhì)量好、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的(de)概率比较(jiào)低，行业内部将出现分(fēn)化，要关(guān)注(zhù)将(jiāng)受益于(yú)行业集(jí)中度提(tí)升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的话(huà)，或许还是保利(lì)发(fā)展、招商蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙(lóng)头前途(tú)更为(wèi)光明。不过国投瑞银(yín)基(jī)金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客观(guān)地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维(wéi)持，首先是(shì)融资成本(běn)保持低位，其(qí)次是销售份额持续(xù)提升，再次是拿地份额持(chí)续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给(gěi)一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季(jì)度的业绩分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是较大增速的(de)增长。而这(zhè)些(xiē)公司也是机构的(de)重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩(jì)出现(xiàn)明(míng)显改(gǎi)善(shàn)的(de)房企，主要是因为过去两三年(nián)时(shí)间，尤(y中考立定跳远满分多少米2023，中考立定跳远男生评分标准2022óu)其是(shì)在2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续(xù)性(xìng)地(dì)拿地(dì)，且主要(yào)集中在核心城市，投(tóu)资力度(dù)较(jiào)大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复(fù)但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过(guò)程(chéng)中(zhōng)，还(hái)面临着一些不确定(dìng)性。其(qí)实整个市场从四(sì)月份开始(shǐ)又在往下(xià)掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城(chéng)市四月环比(bǐ)三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在(zài)内的(de)绝大多数(shù)城市(shì)都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半(bàn)年报(bào)冲(chōng)业绩出(chū)现市场的(de)短期反(fǎn)弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季(jì)度(dù)增长不确(què)定性的压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要(yào)慢(màn)很多，我们要多给一些(xiē)耐(nài)心，这个(gè)时候(hòu)，在(zài)房地产以及上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数(shù)的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地(dì)去等(děng)待它的(de)基本面不断(duàn)地凸显出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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