近两年火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比(bǐ)例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生现金收益，特许经营权分红目(mù)前(qián)已(yǐ)包含了(le)利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的时(shí)应了解资产类(lèi)型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来(lái)除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的(de)稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的公(gōng)募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可供分配金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额(é)交(jiāo)易价格(gé)的(de)变化。基金份额二级(jí)市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因(yīn)素的综(zōng)合(hé)影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来(社戏主要内容概括及中心思想50字，社戏,的主要内容lái)自基(jī)础设施资产的(de)经营现(xiàn)金(jīn)流，投资人(rén)通过(guò)基金募(mù)集材料和(hé)信息(xī)披(pī)露(lù)文(wén)件，结合(hé)行业及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析(xī)基础设施(shī)项目(mù)的经营(yíng)业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级(jí)市(shì)场价(jià)格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际(jì)获得的(de)现金收益(yì)，对于(yú)长期投资者更具(jù)参考价值。”中金(jīn)基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级副总监李华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募集(jí)基础设施(shī)证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基(jī)金年(nián)度(dù)可分配金(jīn)额以(yǐ)现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之(zhī)一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重特点。二级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债(zhài)券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而(ér)是由(yóu)可供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提(tí)供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机(jī)构投资者(zhě)稳定收(shōu)益(yì)。机构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资债(zhài)券相对高的收益(yì)性，在有效控(kòng)制风险的前提(tí)下，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起到投(tóu)资(zī)“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级(jí)市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年(nián)年报(bào)，部分产品受宏观经济的(de)影响(xiǎng)，可(kě)分配(pèi)金额完(wán)成率不达预期，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级(jí)市场的价(jià)格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人(rén)也(yě)表示，近期经济预期(qī)恢(huī)复，一方(fāng)面市场热(rè)点呈(chéng)现向股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力(lì)的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘(pán)指导价(jià)做(zuò)调减处(chù)理，调减金额(é)根(gēn)据单位基金份额的(de)分红金(jīn)额进行(xíng)计算。除权操作是(shì)对分红前后基金份额(é)净值变化(huà)的修正，使(shǐ)投资人在基金分(fēn)红(hóng)前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特(tè)性(xìng)，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益(yì)的(de)影响程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和(hé)本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士(shì)还提醒，与现有公募基(jī)金分红(hóng)前提是本(běn)金之上的增值部(bù)分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个(gè)部(bù)分之(zhī)间的比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红(hóng)差异很大(dà)，大多数(shù)普通投资者可(kě)能把“分派(pài)”金额误认(rèn)为是(shì)持续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合(hé)同年限到期后基金(jīn)价值面临极大不确(què)定(dìng)性，这(zhè)是该类投资者应该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经(jīng)营权(quán)类和产权类两大资(zī)产类型，持(chí)有产权类产品(pǐn)的收(shōu)益主要包括(kuò)每年的现金分(fēn)红及(jí)资(zī)产增值的(de)收益，而持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要来(lái)自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归(guī)还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营权(quán)类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投(tóu)资者在(zài)选择投资(zī)标的(de)时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细(xì)分来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性(xìng)不(bù)同而形成区(qū)别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相(xiāng)对较(jiào)多(duō)，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)公(gōng)募REIT时(shí)，需(xū)要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格和分红(hóng)有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也认为，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营项目在经(jīng)营权到期(qī)后不再能产生现金收益，因此将可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目(mù)，通常具(jù)备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对(duì)较低，也有足够年限(xiàn)社戏主要内容概括及中心思想50字，社戏,的主要内容收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负(fù)责(zé)人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金，在(zài)不进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的(de)土地或(huò)建筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再(zài)加(jiā)上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出(chū)让金等追加投(tóu)资(zī)，有机会(huì)进(jìn)一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营的(de)假设反映(yìng)在基础资(zī)产的估(gū)值(zhí)上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的(de)资产投资(zī)属性。”该(gāi)负(fù)责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估项目(mù)底层资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内(nèi)人士还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红(hóng)期，投资者可(kě)以观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金、内(nèi)部收益率等(děng)指标(biāo)，来观察和(hé)评(píng)估项(xiàng)目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年(nián)报指标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个：一是年(nián)报中披露(lù)的(de)经营活动现金流，二(èr)是可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金，二者存在本(běn)质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本(běn)身经营活(huó)动产生(shēng)；可供(gōng)分配的现金(jīn)实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选择(zé)，投资价值(zhí)体现在(zài)相对股债(zhài)市场独立(lì)的资产配置功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期持有。建议投资(zī)者对经营权类的资产可以更多(duō)关注(zhù)内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多(duō)关注(zhù)分派(pài)率高低。因(yīn)为(wèi)公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来自(zì)底层资产的经营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况直接影(yǐng)响投资(zī)回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公(gōng)募(mù)基(jī)金管理人(rén)实力等多(duō)重因(yīn)素来选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由于分红交易带(dài)来(lái)的短(duǎn)期博弈机(jī)会仍在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接连回调，建议投资者关(guān)注(zhù)有基本(běn)面支撑、填(tián)权效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会(huì)载明(míng)REITs在(zài)发行首年及次年(nián)的可(kě)供(gōng)分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金额(é)与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合(hé)经济(jì)及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营(yíng)业(yè)绩及REITs的(de)管理能力进(jìn)行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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