近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集没有罩子的瑜伽老师，瑜伽老师没带胸罩分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士(shì)对此表(biǎo)示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)体现出该(gāi)类(lèi)产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过观测(cè)经营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在经营权到(dào)期(qī)后(hòu)不再产生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营(yíng)权分红目前(qián)已包含(hán)了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的时应(yīng)了(le)解(jiě)资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额占可供(gōng)分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负责人对此(cǐ)表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易(yì)价格的变化。基(jī)金(jīn)份额二级市场价(jià)格(gé)受到公(gōng)募(mù)REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合(hé)影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期(qī)则更有规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的经营(yíng)现金流，投(tóu)资人通过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可(kě)以分析(xī)基(jī)础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额(é)二级市(shì)场价格变化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际获(huò)得的现金收益，对(duì)于长期投资者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证(zhèng)券投资基(jī)金指引（试(shì)行）》及(jí)相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当将90％以上合(hé)并后(hòu)基金年度(dù)可分(fēn)配(pèi)金额以现金形(xíng)式分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从(cóng)投(tóu)资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级市场价(jià)格反映这类(lèi)产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这(zhè)类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息(xī)，但不等同(tóng)于债券的固(gù)定(dìng)利息回报，而(ér)是(shì)由(yóu)可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的(de)投资品类，为资产配置多元化提(tí)供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的配(pèi)置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投(tóu)资债券相对高的收益(yì)性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资(zī)收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于(yú)未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)走势(shì)的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部(bù)分(fēn)产品受宏观经济的(de)影(yǐng)响，可分配金额(é)完成率不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格(gé)波动(dòng)受(shòu)多重因素的影响，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期经(jīng)济预(yù)期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设(shè)施项目(mù)的(de)经营业(yè)绩相对(duì)经济活力(lì)的(de)改(gǎi)善(shàn)有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据(jù)单位基(jī)金份额的分(fēn)红金额(é)进行计算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额净(jìng)值(zhí)变化的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均(jūn)可(kě)以获得(dé)公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持(chí)有产品的特性(xìng)，关(guān)注(zhù)二级(jí)市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分红(hóng)包括利润分配和(hé)本(běn)金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内(nèi)人(rén)士还(hái)提醒(xǐng)，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红前提是(shì)本金(jīn)之上(shàng)的(de)增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运(yùn)作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派(pài)的是本金(jīn)与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的(de)比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值(zhí)面(miàn)临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应(yīng)该注意(yì)的(de)情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两大资(zī)产类(lèi)型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包(bāo)括每年的现金分(fēn)红及资(zī)产增值(zhí)的收益，而(ér)持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项目每年的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的(de)，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投(tóu)资者在(zài)选择投资标的时(shí)，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示(shì)，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同(tóng)而形成(chéng)区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红(hóng)没有罩子的瑜伽老师，瑜伽老师没带胸罩相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的(de)价值(zhí)增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资(zī)产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的(de)二级市场价格和(hé)分红有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目(mù)在经营权(quán)到(dào)期后不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的(de)分配(pèi)理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这(zhè)个(gè)特(tè)点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较短的(de)特(tè)许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本(běn)金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资(zī)者(zhě)注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价(jià)随(suí)着分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类(lèi)项目的土地(dì)或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上(shàng)到期后通(tōng)过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等(děng)追(zhuī)加投资，有机会进一步(bù)延长(zhǎng)经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的(de)估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人(rén)士还表示(shì)，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目底层(céng)资(zī)产的运营情(qíng)没有罩子的瑜伽老师，瑜伽老师没带胸罩况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是(shì)年报中披露的(de)经营活(huó)动现金流，二是可供(gōng)分配现金(jīn)，二者(zhě)存在本质性区(qū)别。经(jīng)营活动产生(shēng)的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现(xiàn)金流，基(jī)于企(qǐ)业本身(shēn)经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实质上(shàng)是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响利润(rùn)表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募(mù)REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独立(lì)的资产配置功(gōng)能(néng)，比较适合长期(qī)持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关注内部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益(yì)主要来自底(dǐ)层资产的经营净(jìng)现金(jīn)流，所以底层(céng)资产运营(yíng)情况(kuàng)直接(jiē)影(yǐng)响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人(rén)综(zōng)合实力、运营管理机(jī)构实(shí)力、公募基(jī)金管理人实力等多重因素(sù)来(lái)选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于(yú)分红交易带来的短(duǎn)期(qī)博弈机(jī)会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场接连回调(diào)，建议投(tóu)资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发(fā)行(xíng)首(shǒu)年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的(de)实际(jì)分红金额与(yǔ)募集(jí)材料中披露(lù)预测进行(xíng)比较分(fēn)析，结(jié)合经济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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