导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　<五斤等于多少克，五斤等于多少克千克strong>要点

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景(jǐng)气(qì)，有(yǒu)关中国地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存量住宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断(duàn)中国(guó)未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存(cún)量极(jí)度过剩，事(shì)实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成(chéng)，其中还(hái)包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公(gōng)楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是(shì)人均一间房所能满足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积(jī)、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数大(dà)于1同(tóng)样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发(fā)现(xiàn)中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据(jù)，我们根(gēn)据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出(chū)城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实(shí)上中国住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡(héng)，是因为户均一(yī)套房无法满足流动人口的(de)租赁和置(zhì)业需(xū)求。全国总人口的近(jìn)三成都(dōu)是(shì)流动人(rén)口(kǒu)，流动人口(kǒu)会(huì)选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生(shēng)了额(é)外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中国未(wèi)来地(dì)产仍有四(sì)大(dà)新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模(mó)缩小，一人(rén)户、两人(rén)户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，区域(yù)经(jīng)济资源(yuán)分配的再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新增(zēng)住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破(pò)小”住(zhù)宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)当下房地产大分(fēn)化时(shí)代(dài)已至，大分化时代下地产(chǎn)矛(máo)盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级(jí)城市(shì)之间(jiān)，不同(tóng)区(qū)域板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方披露全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大(dà)城市(shì)二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房(fáng)子(zi)是否已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到(dào)底是供给过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在(zài)不足(zú)？可惜(xī)由于住宅存量数(shù)据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答(dá)当前的房子(zi)是(shì)否真(zhēn)的过剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国(guó)户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的(de)直(zhí)观判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风(fēng)险普查工作情况(kuàng)为主题的新(xīn)闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据(jù)以及(jí)80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋(dòng)数计算的(de)城(chéng)镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了(le)大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查(chá)数据(jù)公布了中国城镇家(jiā)庭户(hù)人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人(rén)人(rén)都有房(fáng)间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完(wán)全(quán)反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为(wèi)单位购(gòu)买(mǎi)成(chéng)套住宅(zhái)，一(yī)套设(shè)施齐全的住宅才(cái)是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住(zhù)宅的测算思(sī)路、数据(jù)和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居(jū)民住宅(zhái)主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确(què)统计。我们利用既有统(tǒng)计(jì)数据(jù)，大(dà)致(zhì)测(cè)算得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包(bāo)含现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房(fáng)地(dì)产销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近(jìn)9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的期(qī)房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的(de)时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)除(chú)以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我们需(xū)要(yào)进一步(bù)推算中国(guó)城镇居民拥(yōng)有的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他(tā)住宅和购(gòu)买二(èr)手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)加总，得到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占居民所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的(de)实际变化(huà)比(bǐ)例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套(tào)房的三(sān)点含义(yì)

　　既(jì)然(rán)城镇居民已(yǐ)经达到了户(hù)均一(yī)套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着(zhe)中国城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供(gōng)需平(píng)衡(héng)

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民(mín)换房等(děng)因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美(měi)国(guó)、英国和日(rì)本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动(dòng)人口和省(shěng)际(jì)流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡(xiāng)人口流(liú)动调(diào)查数(shù)据(jù)显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁(lìn)一套房(fáng)，在(zài)房(fáng)价(jià)较(jiào)低的(de)县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞(páng)大(dà)流动人口的租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依(yī)然(rán)有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁(suì)以(yǐ)上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大(dà)等问题，如(rú)电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很(hěn)大(dà)的(de)不(bù)便和安(ān)全隐患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)拥有的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足(zú)现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中(zhōng)一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市(shì)土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是(shì)未(wèi)来地产的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年(nián)间(jiān)农民带房进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)不(bù)足19平方米，不及全国人(rén)均水平的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在(zài)困难，若(ruò)按(àn)这个标(biāo)准算的(de)话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面(miàn)积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如(rú)此，中(zhōng)国人口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决(jué)定了(le)中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国(guó)未来城镇住(zhù)宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新(xīn)户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭(tíng)户均人口(kǒu)数不断下降，六(liù)普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占(zhàn)比明显上(shàng)升，人(rén)口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致经济(jì)发(fā)展带来(lái)的新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益(yì)明(míng)显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人(rén)口迁移势(shì)必涉及(jí)到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长(zhǎng)主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善(shàn)性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物(wù)业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生活的(de)环境，背后的改善性需求有待(dài)释(shì)放(fàng)。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生(shēng)活(huó)品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央(yāng)经济工(gōng)作会议明确指出(chū)支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的(de)人均(jūn)住宅间数较其他(tā)五斤等于多少克，五斤等于多少克千克国家(jiā)依旧(jiù)存在不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与(yǔ)经济水平(píng)有着密切(qiè)正(zhèng)向(xiàng)联系。随着(zhe)经(jīng)济(jì)发展水(shuǐ)平的(de)提高，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供(gōng)需(xū)出现错配，这是(shì)过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突(tū)。房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不(bù)单局(jú)限于(yú)城市能级之(zhī)间差(chà)异，优(yōu)质小区(qū)和老旧二手(shǒu)房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示(shì)

　　人(rén)口普查数(shù)据调查的(de)是人，并(bìng)不是(shì)针对住(zhù)宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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