近两年火爆的(de)创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特(tè)征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值，通过(guò)观测(cè)经(jīng)营(yíng)活(huó)动(dòng)现金(jīn)流、可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们(men)也(yě)提醒普通投(tóu)资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特(tè)许经营权分红(hóng)目前已(yǐ)包含了(le)利(lì)润分(fēn)配和本(běn)金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类型和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除(chú)息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占可供分配(pèi)金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格受(shòu)到(dào)公募REITs资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)及市(shì)场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料和信息(xī)披露文(wén)件(jiàn)，结(jié)合行业及市场(chǎng)情况，可以分析(xī)基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际获(huò)得的现(xiàn)金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华平(píng)也表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金(jīn)年(nián)度可分(fēn)配金额(é)以现金形式分配给(gěi)投资者，强制(zhì)分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资(zī)角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备(bèi)“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重特(tè)点。二级(jí)市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于(yú)债(zhài)券的固定利息回报，而是由可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角(jiǎo)度(dù)来(lái)看(kàn)，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资(zī)者的(de)投(tóu)资(zī)品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的(de)配置价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投(tóu)资(zī)债券(quàn)相(xiāng)对高的(de)收益(yì)性，在有效控制(无丝竹之乱耳的之是什么用法，无丝竹之乱耳的之是什么词性zhì)风险(xiǎn)的前提(tí)下(xià)，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未(wèi)来(lái)分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二(èr)级市场价格走势(shì)的关键因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部(bù)分产品受宏(hóng)观经济的影响，可(kě)分配金额完成(chéng)率不达(dá)预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场的(de)价格(gé)波动受(shòu)多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格(gé)的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人也表示(shì)，近期经(jīng)济预期恢(huī)复(fù)，一(yī)方面市(shì)场热点呈现向(xiàng)股票(piào)和(hé)债(zhài)券回归(guī)的过(guò)程；另一方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相对经济(jì)活力的(de)改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对(duì)基(jī)金(jīn)份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分(fēn)红(hóng)金额进行计(jì)算。除(chú)权操作是对(duì)分红(hóng)前后基(jī)金份额净值(zhí)变化的(de)修(xiū)正，使(shǐ)投资人在基金分红前后(hòu)均可以获得公平(píng)的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期(qī)投资的信(xìn)心，同时(shí)需结合持有产品的(de)特(tè)性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括利(lì)润分配和本(běn)金归还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的(de)是本金与增值两个部分，两个(gè)部分之间的(de)比例是(shì)变(biàn)动的(de)，与现有公募基金分(fēn)红差异(yì)很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年(nián)限到期后(hòu)基金价值面临极大(dà)不确定性，这(zhè)是该类(lèi)投资(zī)者应该注(zhù)意的(de)情(qíng)况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品(pǐn)的(de)收益主要包括每年的现金分红及(jí)资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类(lèi)资(zī)产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的(de)比率也是(shì)变动的，对特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类资(zī)产的公募REITs可以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益(yì)。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资(zī)产属性不同而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营(yíng)权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的(de)价值增(zēng)值，所(suǒ)以相对股性偏(piān)强。普通投(tóu)资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选择产品的(de)二级市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营项目(mù)在经营权到期后不(bù)再能(néng)产生(shēng)现金(jīn)收益，因此将可供分配金额(é)的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特(tè)点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高(gāo)的(de)分派率(lǜ)水平。对于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的(de)特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投(tóu)资(zī)者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目的分派(pài)金额(é)包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单(dān)价(jià)随着(zhe)分派进度逐(zhú)年下降是(shì)正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩(shèng)余期限产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类项(xiàng)目(mù)的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加(jiā)上到(dào)期后通过对建筑的更(gèng)新(xīn)改(gǎi)造(zào)或补缴土地出让金等(děng)追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基(jī)础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评(pí无丝竹之乱耳的之是什么用法，无丝竹之乱耳的之是什么词性ng)估项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业(yè)内人士还(hái)表(biǎo)示，在产品分红期(qī)，投资者可以观测(cè)经(jīng)营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金、内部收益(yì)率等指标(biāo)，来观察和评(píng)估(gū)项(xiàng)目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的(de)指标有两个：一是年(nián)报中披露(lù)的经营活动现金流，二是可(kě)供分(fēn)配现金，二(èr)者存(cún)在(zài)本质性区别。经营活(huó)动产生的现金净(jìng)流(liú)量是指企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流(liú)，基(jī)于企业本(běn)身经营活动产生；可供分配(pèi)的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润(rùn)表的(de)项(xiàng)目进行调整，加(jiā)期(qī)初(chū)现金，最终(zhōng)得到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者对(duì)经营权类的资(zī)产可以更多关注内(nèi)部收益率(lǜ)的高低，对(duì)产(chǎn)权类的(de)资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况直(zhí)接影响投(tóu)资回(huí)报，投资者可综(zōng)合考虑原(yuán)始权益人(rén)综合实力(lì)、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理人(rén)实(shí)力等多重因素(sù)来选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市(shì)场接(jiē)连回调(diào)，建议(yì)投资者(zhě)关注(zhù)有基本面支撑、填权(quán)效应相对(duì)明显、同时分(fēn)红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书(shū)均会(huì)载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年的可供分配(pèi)金额预(yù)测。投(tóu)资(zī)者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述(shù)负责人也(yě)称。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 无丝竹之乱耳的之是什么用法，无丝竹之乱耳的之是什么词性