文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国(guó)住房和(hé)城乡(xiāng)建设工作会议(yì)提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以(yǐ)进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和(hé)社会，这是(shì)房地(dì)产从大开发时(shí)代(dài)步入(rù)高质量(liàng)发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经(jīng)地义。当然(rán)二次房改是个技术活(huó)，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如(rú)果按照(zhào)经济规律办事(shì)，中国一定能实现房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大(dà)部分(fēn)商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担(dān)了(le)所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预(yù)售(shòu)制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一(yī)般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)助推部(bù)分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助(zhù)于(yú)落实中央(yāng)房住不炒精(jīng)神(shén)、有助于保(bǎo)障购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么(me)情况(kuàng)？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严(yán)格的监管保障措施，开(kāi)发商在项目获(huò)得政府批准后(hòu)才可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在购买期(qī)房后并非像中国一样在支(zhī)付(fù)完首付款后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据(jù)开(kāi)发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金监管、分期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障(zhàng)措(cuò)施(shī)，一定会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公平(píng)，所以(yǐ)不如借机取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预售制度(dù)有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量(liàng)时代，取消预(yù)售制度有助(zhù)于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当(dāng)然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房(fáng)地(dì)产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化(huà)改革，中国(guó)一定能化解这个(gè)难题(tí)，让房(fáng)地产回(huí)归(guī)实体经(jīng)济和居住属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。所有商业(yè)的本(běn)质是向善，是以客(kè)户(hù)为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安(ān)居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融(róng)支持当期三(sān)好生、新模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与(yǔ)财(cái)税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项研究(jiū)。（参考后来(lái)形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代在(zài)中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于木屋(wū)或者其(qí)他临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的(de)资金实力(lì)才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立(lì)信(xìn)置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和(hé)多(duō)年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对(duì)于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的(de)一块(kuài)地(dì)盘后(hòu)，除了分(fēn)层出(chū)售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层(céng)价格(gé)、订购方法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一个亮点，即(jí)先(xiān)收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类似(shì)租金的分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购(gòu)房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低(dī)投资(zī)风(fēng)险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付(fù)款”的销售(shòu)模式成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的一大特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地(dì)解决了(le)核心的住房供不应(yīng)求的问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动(dòng)了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范(fàn)化(huà)，建立健全的监管机(jī)制，促(cù)进市场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年(nián)，位(wèi)于大(dà)角(jiǎo)咀(jǔ)的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售(shòu)前(qián)，确保地(dì)价款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等(děng)能力(lì)把项目完成，资金需放入律师(shī)所(suǒ)托(tuō)管，支取时需(xū)律所和建(jiàn)筑(zhù)师(shī)的核准。为了(le)防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等(děng)造假，套(tào)取监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律(lǜ)师行在银行开(kāi)设的信托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全(quán)透(tòu)明(míng)化机制(zhì)，且银行的(de)责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险方，后续需(xū)自身推动(dòng)项目完(wán)工。随着监管(guǎn)体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年(nián)代(dài)，中国(guó)内地面临(lín)住房(fáng)需求大和供给(gěi)量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使(shǐ)前(qián)期发(fā)展工业化的进程大于城市化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房基(jī)础(chǔ)等城(chéng)市化配(pèi)套问题(tí)，才能进一(yī)步推(tuī)进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房(fáng)制度也出现了(le)分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问题，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地(dì)产市场(chǎng)面(miàn)临商(shāng)品房(fáng)的需求量大(dà)，而社会缺少(shǎo)大(dà)型(xíng)房(fáng)地产(chǎn)开发商，商(shāng)品房供应量小的(de)困境，此时(shí)引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地(dì)产市(shì)场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预售商品房制度(dù)，先后出台多(duō)项文件，大力支持国(guó)内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加快住房(fáng)建设(shè)的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社(shè)会化的(de)住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场(chǎng)采用预(yù)售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖期房，解决(jué)了房(fáng)企缺少资金和开发时间周(zhōu)期(qī)长的两大(dà)难题，开发(fā)商以预售(shòu)款撬动下一(yī)个项(xiàng)目(mù)的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发(fā)模(mó)式，住(zhù)房供应速度加(jiā)快。自(zì)此中国内(nèi)地开始房(fáng)改货币(bì)化(huà)，中国人(rén)民银(yín)行等(děng)多方迅速(sù)出台相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极(jí)大作用(yòng)推动(dòng)了房地产市(shì)场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合(hé)中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售(shòu)制的初(chū)衷是(shì)为(wèi)了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者支(zhī)付定(dìng)金或房款的行为。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在(zài)中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流(liú)程为：房地(dì)产开发商办理(lǐ)预(yù)售(shòu)许可证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案登(dēng)记和预告(gào)登(dēng)记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者(zhě)需要一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发商可能已拿到了全(quán)部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不(bù)同。对中国(guó)内(nèi)地的(de)开发商而言，预售制(zhì)商品房(fáng)也开启了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最(zuì)主要方式(shì)，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房企现金回(huí)笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发(fā)展进(jìn)程(chéng)。预售制在过去(qù)20多年对中国内地(dì)房地产(chǎn)市场的稳步发(fā)展(zhǎn)起到(dào)了重要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居(jū)民居住(zhù)水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从全民(mín)蜗居到(dào)基本(běn)适居，住房事业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十年时间走完(wán)发达(dá)国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进(jìn)程(chéng)进(jìn)入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套(tào)数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成为(wèi)中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期(qī)房销(xiāo)售面积占总销(xiāo)售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产也成为(wèi)拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地产(chǎn)对金(jīn)融、批(pī)发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的(de)投(tóu)资(zī)占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比超过三(sān)分(fēn)之一(yī)。从房地(dì)产融(róng)资存量占社(shè)融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积违(wéi)约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道(dào)，根据(jù)我们的《中国住房市(shì)值测(cè)算报(bào)告》，2020年中国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法(fǎ)德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市(shì)值(zhí)占股债房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比例较高，主要(yào)是(shì)因(yīn)为住房(fáng)市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不(bù)成(chéng)熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实存在，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商品是一(yī)手交钱一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货，预售(shòu)制(zhì)是对购(gòu)买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和开(kāi)发商之(zhī)间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独(dú)立(lì)的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房者只能(néng)根据购房(fáng)合(hé)同(tóng)向开(kāi)发商主张权力，但(dàn)依旧需要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时(shí)向银行进行(xíng)贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房者承担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市场波动(dòng)或经营不(bù)善，出现资(zī)金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房(fáng)者(zhě)签订的预(yù)售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧(sàng)失还款能力(lì)或短期不(bù)能(néng)还款等，则风险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担(dān)，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购房者的预(yù)售监管资金去(qù)哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中(zhōng)明确(què)规(guī)定了(le)开发企(qǐ)业(yè)预售商品(pǐn)房所得(dé)款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预(yù)售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年(nián)以(yǐ)来(lái)全(quán)国并没有统(tǒng)一的预售(shòu)资金监管(guǎn)规定(dìng)，各(gè)地(dì)实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积(jī)或(huò)者(zhě)项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被(bèi)迫(pò)继续还款。那么(me)，监管账户(hù)资金如何被挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过去房地产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金(jīn)转给房(fáng)企，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度(dù)所需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供了资(zī)金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成一(yī)种(zhǒng)资(zī)金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设(shè)有定(dìng)金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款比例(lì)相对较低(dī)，绝大部分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式：预(yù)付款一(yī)般(bān)以定金(jīn)方式支付(fù)，或按工程进(jìn)度分期支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采(cǎi)用(yòng)两(liǎng)种方式(shì)发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程进度(dù)付款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质(zhì)量(liàng)的(de)保障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房由政府或第(dì)三(sān)方验(yàn)收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三(sān)方全程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定期限内无条件返还(hái)，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其(qí)余房(fáng)款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资(zī)金由第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例(lì)一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据(jù)，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定(dìng)金及首付(fù)款(kuǎn)由第(dì)三方公(gōng)证行或产权保险公司的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资(zī)金(jīn)可通过(guò)申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不(bù)承担任何责(zé)任与损(sǔn)失。而(ér)开发商在房屋建设(shè)过程(chéng)中(zhōng)的资金全部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据工程(chéng)进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施(shī)工进(jìn)度。开发商在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建造工期进度(dù)支(zhī)付(fù)，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利(lì)率，开发商(shāng)或购房者可(kě)购买期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后即可(kě)预售(shòu)房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于(yú)任何(hé)原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地(dì)交易税，分别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房(fáng)款中，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工(gōng)、全部(bù)完(wán)工(gōng)，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施(shī)工(gōng)节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房者一(yī)定使用期限，期(qī)限(xiàn)结束(shù)后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司(sī)保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公(gōng)司(sī)负责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖(mài)双方均有一(yī)名律师，负责沟通期(qī)房交位卑未敢忘忧国,什么意思，位卑未敢忘忧国下一句怎么念易(yì)中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节(jié)内(nèi)容确(què)认(rèn)无(wú)误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按(àn)工程进度付(fù)款(kuǎn)的(de)方式(shì)，但(dàn)是交房前付款比例相(xiāng)对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付位卑未敢忘忧国,什么意思，位卑未敢忘忧国下一句怎么念款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的(de)检验验收后(hòu)才(cái)能(néng)交(jiāo)付(fù)，交付(fù)后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节(jié)，英(yīng)国期房预售资(zī)金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过程中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发商(shāng)账(zhàng)户前(qián)经过两(liǎng)道关口，有利于保(bǎo)障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时(shí)，开发商必须完成(chéng)“预(yù)售房定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本(běn)二战结束后(hòu)由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多(duō)次(cì)修(xiū)订(dìng)，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律要(yào)求开(kāi)发商必须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是(shì)定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机(jī)构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合同，设(shè)置购房者(zhě)定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先(xiān)支付的购(gòu)房款也受该措施保护(hù)。若(ruò)开(kāi)发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭(píng)保证金证明书向(xiàng)金融机构或保(bǎo)证机(jī)构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交房前只需(xū)支付(fù)最多(duō)不超20％的(de)定金，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)即可(kě)向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外(wài)的(de)剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者(zhě)违(wéi)约可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房(fáng)者向银行(xíng)申请按(àn)揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期(qī)房同样(yàng)采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规(guī)定，要求(qiú)所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依照工程进(jìn)度(dù)放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷(dài)款的增加而(ér)增加(jiā)，未放款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付款会存(cún)入银(yín)行专(zhuān)门(mén)的项目资(zī)金账(zhàng)户，账户资(zī)金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后(hòu)，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来(lái)看(kàn)，当前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民(mín)生，给予强有力的金(jīn)融工具支(zhī)持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持(chí)力(lì)度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四(sì)大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入(rù)，为房屋(wū)重大延期(qī)以及重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立(lì)于开发(fā)商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门直接监(jiān)管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现象。交付环(huán)节，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期(qī)制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质(zhì)量问(wèn)题全权(quán)负责、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在保修期(qī)结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方面，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑(duì)现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极(jí)大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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