OPPO宣(xuān)布关停旗下芯(xīn)片(piàn)子(zi)公司(sī)哲库(kù)科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市(shì)场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘(pán)继(jì)续延续此前几日的下跌(diē)走势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目前未(wèi)收到哲库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停(tíng)止执行已签租赁协(xié)议的通(tōng)知。同时，在(zài)公告(gào)中，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此外(wài)，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人也表示，近期已同步启(qǐ)动了应(yīng)急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张(zhāng)润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安(ān)张江光大园REIT近期市场波动较(jiào)大(dà)，但其(qí)实不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租率下(xià)跌并(bìng)不会从根本(běn)上影响其内(nèi)外价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二(èr)级市场价格(gé)开始震荡走低，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌(diē)幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利消息影响，华(huá)安张江光大园REIT最(zuì)近几个交易(yì)日二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月(yuè)11日(rì)以来，3个交(jiāo)易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计(jì)涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表(biǎo)现(xiàn)上看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同程(chéng)度(dù)下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披露张江光大园项目出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩(kuò)募(mù)的项目又(yòu)遭遇突(tū)发事件，因此(cǐ)导致二级市场价格出现波动。”一位业内人士分(fēn)析称(chēng)。

　　不(bù)过，在上(shàng)述人(rén)士看来，尽管出于风险规(guī)避的原因，最近几个交易日场内资金有(yǒu)所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从(cóng)根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目(mù)前随着二(èr)级市场价(jià)格下跌，风险也(yě)得(dé)到一定释放(fàng)，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影(yǐng)响(xiǎng)，不好判断(duàn)价(jià)格是(shì)不是(shì)已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有一(yī)位业俯首甘为孺子牛的含义是什么意思，俯首甘为孺子牛的上句是什么内(nèi)人(rén)士表示，今年整体REITs市(shì)场表现(xiàn)低迷(mí)，不少产品(pǐn)年(nián)内二级市场跌幅较大，其实(shí)有些隐含(hán)收益率(lǜ)高(gāo)的(de)产(chǎn)品具(jù)备(bèi)一定的投资价(jià)值，很适合(hé)稳(wěn)健类(lèi)投(tóu)资者。此(cǐ)外(wài)，伴随着经济复苏的(de)步(bù)伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋(fēng)瑞(ruì)驰(chí)私募基金执行董事高如星对(duì)此表示，若张江园区最终能顺利解决招商(shāng)，平稳过(guò)度对经营现(xiàn)金流没(méi)有(yǒu)造(zào)成大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至(zhì)得这么急、这么深，加上(shàng)前期本身园区类资产就回调不(bù)少了，这就是(shì)黄金(jīn)坑。”不过(guò)，他(tā)也强调，最(zuì)终(zhōng)还是落到租金(jīn)收入受(shòu)不受影响，影响多大(dà)，估计园区(qū)会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接(jiē)考(kǎo)验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科(kē)技。随后(hòu)5月12日晚，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新(xīn)购(gòu)入基础(chǔ)设施资(zī)产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要(yào)承租(zū)方之一(yī)，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租(zū)赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季(jì)报中披(pī)露的张江(jiāng)光大园项目出(chū)租率(lǜ)下降事项，一度(dù)二级市(shì)场价格出现回(huí)落。在(zài)随后召开的业绩说明会中管理人就相关事项进行了解(jiě)释说明，市(shì)场(chǎng)信(xìn)心(xīn)得到了(le)一(yī)定(dìng)提振，二级市场价格表现也(yě)趋于平稳。据了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下的扩募(mù)说明会上，运营(yíng)团(tuán)队(duì)表示(shì)了对张江光大(dà)园(yuán)项目的信心(xīn)，预计签署意向书和合同谈(tán)判中的(de)储备租户正常转(zhuǎn)化(huà)后，项目出租(zū)率(lǜ)将得到(dào)回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了(le)市场(chǎng)各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目(mù)的原始(shǐ)权益人(rén)相关(guān)负责(zé)人坦言(yán)，事发突然确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第(dì)一时间即奔赴(fù)现场进(jìn)行了(le)沟通和核实工(gōng)作，并同步(bù)启动了(le)应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前(qián)退租(zū)的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司(sī)领导高度(dù)重视，据悉新区国资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关(guān)负责人(rén)介绍说，目(mù)前储(chǔ)备租(zū)户还是比较丰富(fù)的，覆(fù)盖(gài)了芯片(piàn)测试、人工智能、航天产业、信息技术等(děng)产业(yè)客(kè)户，租(zū)赁意向面积超过了2万方。从(cóng)意向储备(bèi)转化为实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们(men)正(zhèng)在(zài)着手通(tōng)过签(qiān)署租(zū)赁意向书来(lái)尽快锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收(shōu)了三个月履约保证金(jīn)给了我们一些空(kōng)间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负责(zé)的态(tài)度，我(wǒ)们肯定要全力(lì)与(yǔ)时间赛(sài)跑，把这些面(miàn)积在短(duǎn)期内完成去化。”相(xiāng)关负责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持有的同区(qū)域的张江光(guāng)大园项目一季度(dù)末也有将(jiāng)近30％的(de)空(kōng)置率，原始权益人有那么多(duō)储备租户，之(zhī)前(qián)的空置率为何未能得到(dào)解决。

　　对(duì)此相关负责人解(jiě)释，张江光大园一直以来都坚持以市场(chǎng)化运营为(wèi)导向，历史运营表现稳定(dìng)，租户的调租和换租都属于正(zhèng)常情况，而这次项(xiàng)目的大(dà)租户(hù)退(tuì)租正好(hǎo)发生在市场(chǎng)活跃度的短期低点(diǎn)，目前市场情况(kuàng)已(yǐ)有所好转。在(zài)看到(dào)出租率下(xià)滑情况没(méi)有得到及(jí)时修复后，张江这边也作了一定的资(zī)源调配和倾斜(xié)，引(yǐn)入了一(yī)些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大(dà)园项目在给租户(hù)的分隔空间(jiān)、交付标(biāo)准(zhǔn)、租金(jīn)水平等方面也有(yǒu)一些差异化，张润(rùn)大厦(shà)多是两千多平(píng)的大平(píng)层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园(yuán)单层以(yǐ)一(yī)千(qiān)平的(de)面积(jī)为主，还有一些(xiē)独栋(dòng)形(xíng)态的物业。租(zū)户自(zì)身也会有诉求，也会根(gēn)据自身需求和预算挑选(xuǎn)区域(yù)内的(de)不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完(wán)成以后，新老(lǎo)资(zī)产的管理人(rén)都(dōu)变成了一家，后续我(wǒ)们在资源共享和联合营销(xiāo)方面(miàn)能更加充(chōng)分发挥协(xié)同效应，相信(xìn)可以(yǐ)做(zuò)得更好。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最后谈及(jí)对(duì)于(yú)张江REIT的定位和展望，相关(guān)负责人(rén)表示，张江集团(tuán)和张江(jiāng)高(gāo)科(kē)目前在(俯首甘为孺子牛的含义是什么意思，俯首甘为孺子牛的上句是什么zài)管资产约五百万(wàn)方，还有一(yī)些其他在开(kāi)发的储(chǔ)备(bèi)项(xiàng)目，这些都(dōu)将成(chéng)为张江REIT实(shí)现打造张江园区(qū)产业空间资产(chǎn)上市平台目标的坚实(shí)后盾(dùn)和储备(bèi)资源。“我们(men)非常重(zhòng)视张(zhāng)江REIT这个资(zī)本(běn)平台和它未(wèi)来(lái)的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金扩容的第一步，也是至(zhì)关重要的一(yī)步，眼下我们可能面临了一些突(tū)发情况需要解决，但是这(zhè)和(hé)我们在张江科学城这三十(shí)年建设发展过程中所(suǒ)经历的(de)相比，只能算是一个(gè)非(fēi)常小的(de)插(chā)曲。我们有信心排(pái)除(chú)万难，尽(jǐn)一(yī)切可(kě)能化(huà)解当前突发事件的所有(yǒu)负面影响，维持预期和市场(chǎng)的信(xìn)心。”

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