饱受争(zhēng)议的(de)二(èr)手房交易中介费问题，正逐渐得(dé)到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住建部、市(shì)场监管总局(jú)联合(hé)发布(bù)了关于规范房地产(chǎn)经(jīng)纪服务的意见。意见提(tí)及，近年(nián)来，部分房(fáng)地产经纪机构存在利用房源客(kè)源优势收取过(guò)高费(fèi)用、未(wèi)明码(mǎ)标(biāo)价(jià)、捆绑(bǎng)收费、滥用客户(hù)个人信息等问题(tí)，加重(zhòng)交易当事人(rén)负担、侵害(hài)其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强从业主体管理(lǐ)、明确经(jīng)纪服务(wù)内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明(míng)码标价(jià)等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市发(fā)展，一二(èr)线城市二手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成(chéng)交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成交依赖(lài)中介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发(fā)商过渡(dù)到中介(jiè)公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策(cè)研究中(zhōng)心首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较(jiào)高、交(jiāo)易周(zhōu)期较长，具(jù)有(yǒu)非常强的(de)专(zhuān)业性，居民往(wǎng)往通过中介来完成。但很多中(zhōng)介利(lì)用信息(xī)不对称等问题，将非必(bì)要的收费夹带(dài)其中，如收取过(guò)桥融资(zī)、按揭(jiē)费、担保费等，对(duì)居民造成(chéng)额外(wài)的负担，而(ér)且这些服务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手(shǒu)房市(shì)场交易(yì)过(guò)程中(zhōng)存在(zài小小心意,不成敬意请笑纳，小小心意 不成敬意是什么意思)的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对(duì)包括(kuò)经纪(jì)服务在内的相关市场交易行为及(jí)其主体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理和(hé)调控的(de)主题。“当下，推进(jìn)这项工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点

　　二手(shǒu)房(fáng)市场中，历来对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行业关注最多的一个话题，便(biàn)是房地(dì)产经纪服(fú)务费(fèi)的(de)问题(tí)。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门主要监管(guǎn)的重点，将是对房地产经纪服务收费及中介交易(yì)进行规范。

　　在(zài)热点(diǎn)城市，二(èr)手房屋交(jiāo)易过(guò)程中，部分价(jià)值不(bù)菲的房屋，往往要(yào)缴纳(nà)一笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的(de)服务费率计(jì)算，一(yī)套1000万元的房屋(wū)，中介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收(shōu)费上，两部门(mén)在此次意见中提及，房(fáng)地(dì)产经纪机构要(yào)合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用(yòng)。鼓励按(àn)照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价(jià)。引导由交易双方共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介绍(shào)，目前房地产经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计委建设部(bù)下发的《关于(yú)房地(dì)产中(zhōng)介服务收费(fèi)的(de)通(tōng)知》（971号文），其(qí)中第六条规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交(jiāo)价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执(zhí)行的2014年更新后的(de)收费标准，即根据这(zhè)样的规定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买(mǎi)卖经(jīng)纪服务，经(jīng)交易各方协商同意，可在规定(dìng)的(de)收费标准基(jī)础上(shàng)适当(dāng)上(shàng)浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北(běi)京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精(jīng)神(shén)，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等57个(gè)政府定价，房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)收(shōu)费多少由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实(shí)际收取费用(yòng)过(guò)程中(zhōng)，相关监管部(bù)门当(dāng)前并未明(míng)确具体的中介费(fèi)率，中介机构仅需在服务过(guò)程中对(duì)收(s小小心意,不成敬意请笑纳，小小心意 不成敬意是什么意思hōu)费(fèi)标准(zhǔn)进行明码标价即可(kě)。而房地产经纪(jì)服务机构在(zài)具体收取(qǔ)过程中，会结合房屋(wū)价值及工(gōng)资标准，综合(hé)计算出合适的中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问(wèn)题，两部(bù)门在此次意(yì)见中提及，房地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)应当在经营门店、网(wǎng)站、客户端(duān)等场所或(huò)渠(qú)道，公示服务项(xiàng)目、服务(wù)内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收(shōu)费(fèi)。房(fáng)地产经纪机构提供的基本(běn)服(fú)务和延伸服(fú)务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪机构收费前应当(dāng)向交(jiāo)易当事人出(chū)具(jù)收费清(qīng)单，列明(míng)收费标准、收费金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部门(mén)将会同市(shì)场(chǎng)监管等部门采取约谈(tán)等综(zōng)合措施进行重点监管。市场监(jiān)管部门会同有关部(bù)门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪(jì)服务收(shōu)费等违反价(jià)格和反(fǎn)垄(lǒng)断(duàn)法律法(fǎ)规的行(xíng)为。对房地产经纪机(jī)构相关(guān)违法违规信息(xī)，市(shì)场监管部门要(yào)依(yī)法依规纳(nà)入国(guó)家企业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋中(zhōng)介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则(zé)实行分档(dàng)定价，是否(fǒu)意味着，未来豪(háo)宅的中(zhōng)介费有望大(dà)幅(fú)降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深(shēn)圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实行分档定价，合理降低(dī)住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要(yào)还(hái)是(shì)规范(fàn)行(xíng)业(yè)，打击收费过高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响有(yǒu)限，“以深圳(zhèn)为(wèi)例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费(fèi)普遍(biàn)在合理范(fàn)围内，加上(shàng)经纪服务费用(yòng)对(duì)市(shì)场(chǎng)的影(yǐng)响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于(yú)当(dāng)前两部门(mén)提出的意见(jiàn)仅为鼓励(lì)性(xìng)质，即(jí)只是纲领性文件而非(fēi)规(guī)定，未来如何具体认定其中(zhōng)的细则，还(hái)需要看各城市落(luò)地执(zhí)行(xíng)情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪服务领域的调整改善、规(guī)范化，有利于行业(yè)健康发展。同(tóng)时，由于二手房很(hěn)多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押(yā)、不同(tóng)税(shuì)费等都可能对交易(yì)产生影(yǐng)响，这对房地产经纪服务行业的专业性提(tí)出(chū)更(gèng)高的要求。”

　　58安(ān)居客研究(jiū)院研(yán)究总(zǒng)监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中，原本(běn)应该由上下家(jiā)各支(zhī)付(fù)一半的中介(jiè)费，但在一些热(rè)点城市的二手(shǒu)房交易过程中，往往(wǎng)会有这(zhè)样的情(qíng)形(xíng)，因部分购房者处于弱势地位，从而会(huì)出(chū)现(xiàn)中介费及税费均(jūn)由购房者来承担。即(jí)使一些房(fáng)东愿意承担(dān)中介费，这(zhè)部分费用也可能通过(guò)转嫁(jià)的方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介(jiè)费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房(fáng)产(chǎn)中介公司将其视(shì)为向购(gòu)房者单边(biān)收费的行为。部分中介公(gōng)司可能会利用(yòng)其支配地位，在原(yuán)先经纪服务(wù)收费的基础上，再(zài)次向房东收取费用(yòng)，而这部(bù)分(fēn)费(fèi)用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实(shí)际(jì)上相(xiāng)当于(yú)变(biàn)相推高了房价(jià)。两(liǎng)部门提(tí)出严禁操纵经纪服务(wù)收费(fèi)，不(bù)仅有利于(yú)提高交易中操(cāo)作的透明度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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