文(wén)：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制(zhì)了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会(huì)议提(tí)出(chū)“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房(fáng)预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房者(zhě)的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发(fā)时代(dài)步入(rù)高质量发展阶段的必(bì)然趋(qū)势，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地(dì)义(yì)。当然二次房(fáng)改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道(dào)关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝(jué)大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房的风险。从(cóng)行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售(shòu)制度(dù)？预售制度(dù)怎(zěn)么来(lái)的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是一(yī)种开(kāi)发(fā)商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了(le)商品(pǐn)房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国(guó)家存(cún)在预售制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购买(mǎi)期房后(hòu)并非(fēi)像中国一样在支(zhī)付完首付款后从银行一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部房款，而(ér)是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需要严(yán)格的资(zī)金监管、分期支(zhī)付以(yǐ)及违约处罚措(cuò)施作为保障的(de)，如果没(méi)有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以不如(rú)借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取消预售制度(dù)有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需(xū)要配套房企债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和(hé)房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化(huà)改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地产回归实(shí)体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道能(néng)不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业(yè)的(de)本质是向善，是以客户(hù)为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能(néng)例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子(zi)是天大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一家人。从这(zhè)个角度(dù)，取消预(yù)售(shòu)制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓(xìng)安(ān)居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业(yè)健康发展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消(xiāo)预(yù)售制要结合稳楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模(mó)式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十年前(qián)在国务(wù)院(yuàn)发展研(yán)究中心参(cān)与(yǔ)财税(shuì)改(gǎi)革方案研究时(shí)，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内地(dì)版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期(qī)长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未推行(xíng)公(gōng)共房屋(wū)制度，许(xǔ)多(duō)人栖身于木屋(wū)或(huò)者其他临时住嘉峪关诗句最出名的句子，嘉峪关诗句名句赞美宅，住房的(de)需求(qiú)是(shì)相当高，不过大多数居(jū)民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一(yī)整栋(dòng)楼(lóu)为(wèi)单(dān)位(wèi)，需要(yào)雄厚的资(zī)金(jīn)实力(lì)才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国(guó)香港地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等问(wèn)题(tí)。针对这一系列(liè)问题(tí)，不少地(dì)产商开始探(tàn)求(qiú)新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开(kāi)发商资(zī)金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭借商(shāng)业(yè)直觉和多年(nián)经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业(yè)务(wù)的(de)经验，对(duì)于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的(de)一(yī)块地盘(pán)后，除(chú)了(le)分层出(chū)售、还(hái)印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文(wén)字详(xiáng)尽(jǐn)说(shuō)明(míng)楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个亮点，即先(xiān)收取买家的(de)订(dìng)金，采用类似租金的(de)分期付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力(lì)，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金(jīn)问(wèn)题，降低投资风险，在当(dāng)时(shí)可(kě)谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期(qī)付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房地产市场的(de)一大特色(sè)，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率(lǜ)地(dì)解决(jué)了核心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出(chū)现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘(pán)因建筑(zhù)费用超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼(lóu)花(huā)制(zhì)度(dù)的监管，即要求(qiú)开(kāi)发(fā)商在预售前，确(què)保地价款已经全部支(zhī)付，还要(yào)证明自身有资金等能(néng)力把项目完成，资金(jīn)需放(fàng)入律(lǜ)师所托(tuō)管(guǎn)，支取时(shí)需(xū)律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律师行在银(yín)行开设的(de)信(xìn)托(tuō)账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发(fā)商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明(míng)化机制(zhì)，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续(xù)需自身(shēn)推动项目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强(qiáng)调(diào)基础建设(shè)，这一导向使前期发展(zhǎn)工(gōng)业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套问题，才能进一(yī)步推进城(chéng)市(shì)化。但(dàn)当时推(tuī)行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度(dù)，住房市(shì)场(chǎng)发展起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因(yīn)此福(fú)利分房制(zhì)度不再适用(yòng)于当(dāng)时(shí)的(de)国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场面临商(shāng)品房(fáng)的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出(chū)台多项文(wén)件，大力(lì)支持国内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城(chéng)镇住房(fáng)制度(dù)改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配(pèi)货币(bì)化、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社会化的住房(fáng)新(xīn)体制，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场采用预售制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期(qī)房，解决了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和开发时间周期(qī)长的(de)两大难题，开(kāi)发商以预(yù)售款撬动下一个项目的(de)开发(fā)，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房供应速(sù)度(dù)加(jiā)快。自(zì)此中国内地开始房改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后，经调整形(xíng)成契(qì)合中国内(nèi)地的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压力(lì)，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说(shuō)，是(shì)指房地产开发(fā)企(qǐ)业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出(chū)售给购房者(zhě)，由(yóu)购房(fáng)者支付定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内(nèi)地实践(jiàn)过程中，商品房(fáng)预售流程为(wèi)：房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)办理(lǐ)预售许可证-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需(xū)要一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发商可(kě)能已拿(ná)到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港的按照(zhào)工程(chéng)进度付(fù)款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也(yě)开启了高周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品房销售的(de)最主要(yào)方式，预售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期(qī)，同时(shí)增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发(fā)展进程。预售制在过(guò)去(qù)20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也(yě)提高了(le)居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小区，从全民(mín)蜗居到(dào)基本适(shì)居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年(nián)时间(jiān)走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放以来(lái)，城镇化进程进(jìn)入快(kuài)速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布(bù)的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成(chéng)为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期(qī)房销售面积占总销售面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计(jì)销(xiāo)售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内(nèi)地房地产(chǎn)行业(yè)的发展。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)面积和销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额(é)分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的(de)快速发展(zhǎn)，房地(dì)产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从(cóng)国企先行到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经(jīng)济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动(dòng)的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业(yè)增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动(dòng)产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地产对(duì)金融、批发、建(jiàn)材的(de)带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全(quán)拉动的(de)投资占全社(shè)会固定(dìng)资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资(zī)占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银(yín)行各(gè)项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上(shàng)信托等通道业务，占比(bǐ)超过三(sān)分之一(yī)。从房(fáng)地产(chǎn)融资存量占社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市(shì)值占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的(de)27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的(de)56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国(guó)资本市场发(fā)育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融(róng)资比例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值(zhí)较低(dī)，居(jū)民投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至(zhì)不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两(liǎng)个独立(lì)的合同(tóng)关系，如果开(kāi)发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房合(hé)同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按时向银(yín)行进行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承担的(de)风(fēng)险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇(yù)到下(xià)行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市场波(bō)动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一(yī)系列问(wèn)题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通过(guò)与购房者(zhě)签订(dìng)的预售合(hé)同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或(huò)短期不能(néng)还(hái)款等，则风险完全(quán)由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者(zhě)的预售(shòu)监管资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了(le)开发(fā)企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法(fǎ)，由房地(dì)产管(guǎn)理部门制定(dìng)。但(dàn)多年以来全国并没有统一的预售资金监(jiān)管规定(dìng)，各地实(shí)行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监(jiān)管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额(é)报价(jià)计算重(zhòng)点资金。而事实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还款。那么(me)，监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金如(rú)何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发(fā)时代的(de)高(gāo)周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方(fāng)，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获得(dé)监管账户(hù)拨付资金(jīn)，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所需(xū)。通(tōng)过(guò)这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目(mù)间流动(dòng)，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资(zī)金(jīn)流(liú)动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高(gāo)周转模式，但一(yī)定程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付(fù)资金(jīn)，一般设有定金(jīn)或预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求(qiú)购(gòu)房者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款(kuǎn)在房屋(wū)交付(fù)后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付方(fāng)式：预付款一般以(yǐ)定金方式支(zhī)付(fù)，或按工程进度分期(qī)支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用(yòng)两(liǎng)种方式发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是(shì)按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程进度逐渐发(fā)放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂(làn)尾保险，在(zài)商(shāng)品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验(yàn)收合格并提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是(shì)开(kāi)发商为购(gòu)房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其(qí)余房(fáng)款交付(fù)后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金(jīn)或首付外(wài)，购房者在房屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美国为(wèi)防(fáng)止开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金(jīn)及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失(shī)。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金(jīn)全(quán)部来自(zì)银行，银(yín)行(xíng)根据工程进度向开发商提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时(shí)需取得由政府相(xiāng)关部门经(jīng)审查(chá)后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向银行得到(dào)购房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期(qī)进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期(qī)房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国(guó)开(kāi)发(fā)商在(zài)项(xiàng)目(mù)获(huò)批后即可(kě)预售房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧(ōu)的(de)定金并进行预约公证，签订合(hé)同后定(dìng)金退(tuì)还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房者需(xū)支付公(gōng)证费(fèi)和(hé)土地交易税，分别为房屋(wū)售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含(hán)在(zài)购房款(kuǎn)中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也(yě)采(cǎi)取按工期(qī)支付房款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为(wèi)公(gōng)证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完(wán)工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完工，支付比(bǐ)例(lì)可(kě)能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者可(kě)在支付房(fáng)款(kuǎn)前(qián)申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利(lì)率，银行(xíng)按(àn)施(shī)工(gōng)节(jié)奏分(fēn)多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一(yī)定(dìng)使用期限，期(qī)限结束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对(duì)期房设计了(le)两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房(fáng)交易中的(de)房产、资(zī)金、合(hé)同等各个环节，各环(huán)节内容(róng)确认无误后(hòu)签(qiān)订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方(fāng)面(miàn)，英国设置(zhì)了(le)10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，但(dàn)是交房前付(fù)款比例相(xiāng)对(duì)较低(dī)，一般(bān)会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期(qī)房(fáng)预售资金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程(chéng)进度、支付相(xiāng)关款项过(guò)程中，由买房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发(fā)商(shāng)，即资金在进入开发商账户嘉峪关诗句最出名的句子，嘉峪关诗句名句赞美前(qián)经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战结(jié)束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规(guī)范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万(wàn)日元(yuá嘉峪关诗句最出名的句子，嘉峪关诗句名句赞美n)的(de)部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发商必(bì)须(xū)完成定金保全措施(shī)才(cái)可预售。什么是定金保(bǎo)全(quán)措施(shī)？即买卖(mài)双方签订购房合(hé)同时(shí)，开发商(shāng)向金融机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机(jī)构或保(bǎo)险机构(gòu)签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他(tā)预(yù)先支付的购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施(shī)保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需(xū)向(xiàng)购房者赔付违约金(jīn)，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前只需支付最(zuì)多不(bù)超(chāo)20％的(de)定金，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申(shēn)请贷(dài)款，但交房后(hòu)才(cái)开(kāi)始按揭贷(dài)款，除(chú)定(dìng)金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金(jīn)由银行(xíng)监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房(fáng)者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进(jìn)一(yī)步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印(yìn)花税(shuì)，同时购(gòu)房者(zhě)向银行(xíng)申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上(shàng)，新加(jiā)坡期(qī)房同(tóng)样采取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，《发(fā)展商(shāng)条例》对(duì)期房付(fù)款流(liú)程(chéng)做了统一详(xiáng)细规(guī)定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完(wán)工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进(jìn)度放(fàng)款，月供(gōng)在此(cǐ)过程中(zhōng)随着(zhe)放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户(hù)资金提取须与(yǔ)房屋(wū)建设有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前房(fáng)地产到了政(zhèng)策出(chū)手(shǒu)临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和(hé)改善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是(shì)保交楼保复工保民(mín)生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正常运(yùn)转的房(fáng)企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加大支持力度(dù)，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为(wèi)每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分估计形势复(fù)杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地(dì)产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后定金保护(hù)机(jī)制(zhì)，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者定金(jīn)安(ān)全(quán)。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公司介入(rù)，为房(fáng)屋重大延(yán)期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的(de)保障。余款支付环节(jié)，建立按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款机制或(huò)交(jiāo)房(fáng)后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管(guǎn)环节(jié)，引入独立(lì)于(yú)开(kāi)发商(shāng)、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门(mén)直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立(lì)商(shāng)品(pǐn)房保修期制度。保修期内(nèi)，开发(fā)商应对房屋质量问题全权(quán)负(fù)责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另(lìng)一(yī)方面，取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开(kāi)发商将(jiāng)拼的(de)不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即(jí)所(suǒ)得(dé)的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的(de)保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开(kāi)发(fā)商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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