近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观(guān)测经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金(jīn)等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普通投(tóu)资者注意(yì)，与产权类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到(dào)期后不再产生现金(jīn)收益(yì)，特许经营权(quán)分红(hóng)目前已包含(hán)了利(lì)润分配和本(běn)金的归(guī)还(hái)，在(zài)选择投资标(biāo)的(de)时应了(le)解资产类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分配金额占可供(gōng)分(fēn)配金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配(pèi)比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人对(duì)此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额交易(yì)价(jià)格(gé)的(de)变化。基金(jīn)份(fèn)额二级市场价(jià)格受到公募REITs资(zī)产运营情况及(jí)市(shì)场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此(cǐ)相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施(shī)资产(chǎn)的(de)经营现金流，投资人(rén)通过基(jī)金募集材料(liào)和信(xìn)息披(pī)露(lù)文件，结(jié)合行业及(jí)市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二(èr)级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额(é)持有人实际获得的现(xiàn)金收益(yì)，对于长期投资者(zhě)更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级(jí)副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及(jí)相关法规(guī)要(yào)求，基(jī)础设施基(jī)金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可(kě)分(fēn)配金额(é)以(yǐ)现金形(xíng)式分(fēn)配给投(tóu)资者，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红机(jī)制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从(cóng)投资角度来看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重特(tè)点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是(shì)由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构投资者的(de)投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机(jī)构(gòu)投资者(zhě)稳定收益(yì)。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取(qǔ)相对(duì)于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控(kòng)制(zhì)风险的前提下，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安(ān)”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场价(jià)格走(zǒu)势的(de)关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二(èr)级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额(é)完成率不达预(yù)期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华(huá)平(píng)称，公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的价格波动(dòng)受多(duō)重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经(jīng)济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债(zhài)券回归的过程(chéng)；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施项目的(de)经营业(yè)绩相(xiāng)对经(jīng)济活力(lì)的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额(é)的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根(gēn)据单位(wèi)基金份额(é)的分红(hóng)金额(é)进行计算。除权操作是对(duì)分红(hóng)前后基金份额(é)净值变化的修正(zhèng)，使投资(zī)人在基(jī)金(jīn)分(fēn)红前后均可(kě)以获(huò)得(dé)公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长贪嗔痴慢疑什么意思啊，贪嗔痴慢疑的对应一句期(qī)投(tóu)资的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配和(hé)本金(jīn)归还贪嗔痴慢疑什么意思啊，贪嗔痴慢疑的对应一句strong>

　　普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者(zhě)应了解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金之上的(de)增值(zhí)部分不同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分(fēn)之(zhī)间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派(pài)”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是(shì)该(gāi)类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和(hé)产权类两大(dà)资产(chǎn)类(lèi)型，持(chí)有产权(quán)类产品的收益主要(yào)包(bāo)括每年的现金(jīn)分红及资(zī)产增值的收益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类产品的收益(yì)主要来(lái)自(zì)项目每(měi)年(nián)的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分(fēn)红包括(kuò)了(le)利(lì)润(rùn)分配和本金的(de)归还(hái)，两者的比率也(yě)是变动的，对(duì)特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部(bù)收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表示，从细(xì)分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属(sh贪嗔痴慢疑什么意思啊，贪嗔痴慢疑的对应一句ǔ)性不同(tóng)而形成区别(bié)。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的(de)公(gōng)募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看(kàn)重底层(céng)资产的价值增值，所(suǒ)以相对(duì)股性偏(piān)强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二(èr)级(jí)市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营(yíng)项目在经营(yíng)权到期后不再能(néng)产生现金收益(yì)，因此将可供分(fēn)配金额(é)的分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通(tōng)常(cháng)具(jù)备(bèi)更高(gāo)的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目，即使分(fēn)派(pài)率相(xiāng)对较低(dī)，也有(yǒu)足够年限收回本金(jīn)并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含(hán)了投资(zī)本金，在(zài)不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权(quán)类项目的(de)土地(dì)或(huò)建筑的剩余(yú)使用年(nián)限一般(bān)较(jiào)长，再加上到期后(hòu)通过(guò)对建筑的(de)更(gèng)新改造(zào)或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在(zài)基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标(biāo)，来(lái)观察和评估项目(mù)底(dǐ)层资(zī)产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的(de)指标有两个(gè)：一是年(nián)报中披(pī)露的(de)经营活动现(xiàn)金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金(jīn)净流(liú)量是(shì)指企(qǐ)业经(jīng)营(yíng)、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的(de)现金(jīn)流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的(de)现金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期(qī)初现金，最(zuì)终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资(zī)价(jià)值体现(xiàn)在(zài)相对股债市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适(shì)合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投资(zī)者对经营权(quán)类的资产可以更多关注内部收益率的(de)高低，对产权类的资产更(gèng)多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底(dǐ)层(céng)资产的经(jīng)营净(jìng)现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层(céng)资(zī)产运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资(zī)者可(kě)综(zōng)合考虑原始权(quán)益(yì)人(rén)综(zōng)合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募(mù)基金管理人(rén)实(shí)力(lì)等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，由(yóu)于(yú)分红交易带(dài)来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时(shí)分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会(huì)载明REITs在(zài)发行首年(nián)及次(cì)年的可供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募(mù)集(jí)材料中披露预测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际(jì)环境(jìng)，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责人也称。