近(jìn)两年火爆的(de)创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投(tóu)资(zī)价值(zhí)，通过观测(cè)经营活动现金流(liú)、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再(zài)产生现金收益，特(tè)许经(jīng)营权分红目前已(yǐ)包含(hán)了利润分配和本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的(de)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额占(zhàn)可供分配金额比例(lì)平(píng)均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示(shì)，投资(zī)公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收益(yì)，以及(jí)基(jī)金份额(é)交易价格的(de)变(biàn)化。基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价(jià)格受到公募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及(jí)市场因素的综合(hé)影响，较易引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产(chǎn)的经营现金(jīn)流，投资(zī)人通过基金募集材料(liào)和信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩(jì)，作为进行投资决(jué)策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有(yǒu)人实际获(huò)得的现金收益，对于长期投资(zī)者(zhě)更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营高级副(fù)总监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础(chǔ)设施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度(dù)可分配金(jīn)额以(yǐ)现金形式分配(pèi)给投资者，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分(fēn)配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者的角(jiǎo)度来(lái)看(kàn)，一方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机(jī)构投资者的投资品类(lèi)，为资(zī)产配置多元化提(tí)供抓(zhuā)手(shǒu)，具(jù)有较(jiào)强的配置价(jià)值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳定收益(yì)。机构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够通(tōng)过分(fēn)红获取(qǔ)相对于投(tóu)资债券相(xiāng)对(duì)高的(de)收益性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未(wèi)来分红(hóng)水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额(é)完成率不(bù)达预期(qī)，一定程度(dù)上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分(fēn)红(hóng)有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责(zé)人(rén)也表示(shì)，近(jìn)期经济预期(qī)恢(huī)复，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归(guī)的过(guò)程；另一方面，基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩相对经(jīng)济活力的(de)改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募(mù)REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对基金份额的(de)开盘指导价(jià)做(zuò)调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金(jīn)额根据单位(wèi)基金份(fèn)额(é)的分红(hóng)金(jīn)额进(jìn)行计算。除(chú)权(quán)操作是对分(fēn)红前后基(jī)金份额净值变化的修正，使投资(zī)人在基金(jīn)分红前(qián)后均可(kě)以(yǐ)获(huò)得公平的(de)投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者(zhě)长期(qī)投资的信心(xīn)，同时(shí)需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分(fēn)红包括利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提醒，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红(hóng)前提是本金之上的(de)增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基(jī)金运(yùn)作期间的(de)“分红(hóng)”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增(zēng)值两(liǎng)个部(bù)分，两个(gè)部(bù)分之间的比四大哲学流派有哪些 四大哲学流派是什么意思例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金(jīn)额(é)误认为是(shì)持续分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合(hé)同年(nián)限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权(quán)类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年(nián)的现金分(fēn)红及资产增(zēng)值的收益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的(de)现金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类资产的分红(hóng)包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也(yě)是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普通投(tóu)资(zī)者在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn四大哲学流派有哪些 四大哲学流派是什么意思)底层资产(chǎn)属性(xìng)不同而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当(dāng)于包(bāo)含(hán)“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普(pǔ)通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的二级市场价格和分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也(yě)认为，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特(tè)许经营项目在(zài)经营权到(dào)期(qī)后(hòu)不再能产(chǎn)生现金(jīn)收益(yì)，因此将可供分(fēn)配(pèi)金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这个(gè)特点，剩余(yú)经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通(tōng)常(cháng)具(jù)备更高的(de)分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余(yú)期限较长(zhǎng)的特(tè)许经营权项目(mù)，即使分派率相对(duì)较低，也(yě)有足够年限收回(huí)本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的(de)分派金额包(bāo)含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单(dān)价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的(de)收益(yì)来(lái)自项目(mù)剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)产(chǎn)生的现金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目相比，产(chǎn)权类项目(mù)的土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年(nián)限一般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的(de)更新改造(zào)或补(bǔ)缴土地出让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人(rén)士(shì)还(hái)表示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投资者可(kě)以观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是年报中披露(lù)的经营活(huó)动现金流(liú)，二(èr)是可供分配现金(jīn)，二者(zhě)存在本质性(xìng)区别。经营(yíng)活动产(chǎn)生的现金净流量是(shì)指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的(de)现金流(liú)，基(jī)于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市(shì)场独立的资产配置功能，比较适(shì)合长期(qī)持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对(duì)经营权类的资产可以更(gèng)多关(guān)注内部(bù)收益(yì)率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类(lèi)的(de)资产更多关注分派(pài)率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的经(jīng)营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产运(yùn)营情况直接影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基金(jīn)管理人(rén)实力等多重因素来选择(zé)投资(zī)标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相对明显、同时分(fēn)红(hóng)规(guī)模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次(cì)年的可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披露预测进行比较分析，结(jié)合经济及市场的实际环(huán)境，对基础(chǔ)设施项目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理能力(lì)进行判(pàn)断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负(fù)责(zé)人也(yě)称(chēng)。

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