近两年火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，强(qiáng)制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值，通(tōng)过(guò)观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观(guān)察(chá)REITs项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与(yǔ)产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到(dào)期后不(bù)再产生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权分红目前已(yǐ)包含(hán)了利润分配(pèi)和本金的归还，在(zài)选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占(zhàn)可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人对(duì)此表示，投资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源为持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变(biàn)化。基金(jīn)份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市场因(yīn)素的综(zōng)合影(yǐng)响，较易(yì)引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基金分(fēn)红预(yù)期则更有规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础(chǔ)设施(shī)资产的(de)经营现金流，投资人(rén)通(tōng)过(guò)基金(jīn)募(mù)集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析(xī)基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为(wèi)进行投资(zī)决策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份额二(èr)级市场价格(gé)变(biàn)化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份额持有人实际获得的(de)现金收益，对于长期投资者(zhě)更具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级(jí)副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后基金年(nián)度可分配金额以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)的分红机制(zhì)体现(xiàn)出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为，从(cóng)投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市(shì)场价格反映(yìng)这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似于债券派(pài)息，但不等(děng)同于(yú)债券的固定利息回(huí)报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度(dù)来看，一(yī)方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的(de)配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募(mù)REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取相对于投(tóu)资债券相(xiāng)对高的收益性(xìng)，在有效控制风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分红水(shuǐ)平(píng)的预期，也(yě)是影响REITs基金二(èr)级市(shì)场价格走(zǒu)势的关键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近(jìn)期(qī)公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品(pǐn)受宏观经济(jì)的影响，可分(fēn)配金额完(wán)成(chéng)率不达预期，一定(dìng)程(chéng)度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因(yīn)素的影响(当窗理云鬓对镜贴花黄是什么意思，对镜贴花黄是什么意思xiǎng)，投资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利(lì)于吸引投资者参(cān)与公(gōng)募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基(当窗理云鬓对镜贴花黄是什么意思，对镜贴花黄是什么意思jī)金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈(chéng)现(xiàn)向股票和债(zhài)券回归的过程；另一(yī)方面，基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)相对经济活力的改(gǎi)善有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金(jīn)份(fèn)额的(de)开盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额根(gēn)据单(dān)位基(jī)金份额的分红金额进(jìn)行计(jì)算。除权(quán)操作是(shì)对(duì)分(fēn)红前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使投资(zī)人在基金分红前后均(jūn)可(kě)以获得公(gōng)平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长(zhǎng)期(qī)投资的信心，同(tóng)时需结(jié)合持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的(de)影响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权(quán)分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分(fēn)不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基(jī)金(jīn)分(fēn)红差异(yì)很大，大(dà)多数普通(tōng)投资者可(kě)能把(bǎ)“分派”金额误认(rèn)为是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面(miàn)临(lín)极大不确定性(xìng)，这是该(gāi)类(lèi)投资(zī)者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经当窗理云鬓对镜贴花黄是什么意思，对镜贴花黄是什么意思营权(quán)类和产权类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益主要包括(kuò)每年的现金分红及资(zī)产增值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特许经营类(lèi)产(chǎn)品的(de)收益主要来自(zì)项(xiàng)目(mù)每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红(hóng)包括了利(lì)润分(fēn)配和本(běn)金(jīn)的归还(hái)，两者的比率也(yě)是变动(dòng)的，对特许经营权(quán)类资产的(de)公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看(kàn)，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层资产(chǎn)属性不同而形(xíng)成(chéng)区别。特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分(fēn)红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏(piān)强。而(ér)产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的(de)价值增值，所以相对股性(xìng)偏(piān)强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也认为(wèi)，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营项目在经营(yíng)权到期后不再能产生现金收益(yì)，因此将可(kě)供分配金(jīn)额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个(gè)特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较短的特(tè)许经营项(xiàng)目，通常具(jù)备更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回(huí)本(běn)金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责(zé)人提(tí)醒投(tóu)资者注意，特许经营(yíng)权(quán)项目(mù)的分派(pài)金额包含(hán)了投资本金，在(zài)不(bù)进行扩募的(de)情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价(jià)随着分派进度(dù)逐年下降是(shì)正常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余(yú)期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余(yú)使用年(nián)限(xiàn)一(yī)般(bān)较(jiào)长，再加(jiā)上到期后通过(guò)对建筑的(de)更新改造或补(bǔ)缴土地出(chū)让金等追加投(tóu)资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基(jī)础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资(zī)属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标(biāo)

　　评(píng)估(gū)项目(mù)底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士还表示(shì)，在产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估(gū)项目(mù)底(dǐ)层资(zī)产的(de)运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个(gè)：一(yī)是年报中披露的经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是(shì)可供分配现(xiàn)金(jīn)，二(èr)者(zhě)存在本质性区别(bié)。经营活(huó)动产(chǎn)生的现金净(jìng)流量(liàng)是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可(kě)供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响利润(rùn)表的(de)项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的(de)账面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表(biǎo)示，公(gōng)募(mù)REITs作为资(zī)产配置(zhì)新(xīn)选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场(chǎng)独立(lì)的资产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对(duì)经(jīng)营权(quán)类的资产可(kě)以更多关注内部(bù)收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来自(zì)底层资(zī)产的经(jīng)营净现金流，所(suǒ)以底层资(zī)产运营情况直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力(lì)、运(yùn)营(yíng)管理机构实力、公募基(jī)金(jīn)管理人实力等多重因素来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研报也(yě)显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对(duì)明(míng)显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额(é)与募(mù)集(jí)材料(liào)中披露预测进(jìn)行(xíng)比较分析，结合经(jīng)济及(jí)市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述(shù)负责人也称。

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