饱受(shòu)争议(yì)的二手房交(jiāo)易中(zhōng)介费问(wèn)题，正逐渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建部(bù)、市(shì)场(chǎng)监管总局联(lián)合发(fā)布了关于规范房地产经纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近年来(lái)，部分房地(dì)产经纪机构存在利用房源客两岸青山相对出孤帆一片日边来的意思是什么生肖，两岸青山相对出孤帆一片日边来的意思是什么修辞手法源优势收(shōu)取过高费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信(xìn)息等问题，加重交易当事(shì)人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加强(qiáng)从业主体管理、明确经(jīng)纪服(fú)务内容(róng)、合理(lǐ)确定经纪服务(wù)收费、严格实(shí)行明码(mǎ)标价等(děng)十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大(dà)伟(wěi)称，随着城(chéng)市(shì)发展，一二线城市二手房交(jiāo)易占比逐(zhú)渐增加。以(yǐ)北京、上海为例(lì)，二手房占市场成(chéng)交(jiāo)比(bǐ)例(lì)超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介居(jū)间(jiān)成交，房地(dì)产调控重心逐(zhú)渐(jiàn)从开发(fā)商过(guò)渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规(guī)院住房(fáng)政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金(jīn)额不低的大宗交(jiāo)易，由于二(èr)手房交(jiāo)易成本(běn)较高、交易周期(qī)较(jiào)长，具有非(fēi)常强的专业(yè)性，居民往往通过中介来完成。但很多中介利用(yòng)信息不对称等(děng)问题，将(jiāng)非必要的收(shōu)费夹(jiā)带其(qí)中，如(rú)收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造(zào)成额(é)外的负担，而且这些服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市(shì)场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经(jīng)纪(jì)服务在内的(de)相关市场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和(hé)调控的主题(tí)。“当下，推(tuī)进这(zhè)项工作的意义更(gèng)大，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中(zhōng)，历来(lái)对(duì)房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)行业关(guān)注(zhù)最多的一个话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相(xiāng)关部门主(zhǔ)要(yào)监管(guǎn)的重点，将是对房地产经纪(jì)服务收费及(jí)中介(jiè)交易进行规(guī)范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋(wū)交易过程中，部分价值不菲(fēi)的房(fáng)屋，往往要缴纳(nà)一笔金额(é)不低的中介费。以北京某房地产经纪服(fú)务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费上，两部门(mén)在此(cǐ)次意(yì)见中(zhōng)提(tí)及(jí)，房地产经纪(jì)机构要合理降低住(zhù)房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按(àn)照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档定价。引导由交易双方共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地(dì)产经纪服(fú)务收费(fèi)标准的最早依据是1995年国家计委建(jiàn)设部下发的《关于房(fáng)地产(chǎn)中介服务(wù)收(shōu)费(fèi)的通(tōng)知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房(fáng)屋买卖代理收(shōu)费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京(jīng)为(wèi)例(lì)，目前(qián)北京市(shì)执行的2014年更(gèng)新后(hòu)的收费标准，即根据这(zhè)样的规定(dìng)：“少数特别复(fù)杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易(yì)各方协商同(tóng)意，可在规定的收费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意(yì)味(wèi)着，当前(qián)北京二(èr)手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着(zhe)“简政放权(quán)”的精(jīng)神，北(běi)京2015年(nián)取消了房(fáng)地(dì)产中介服务等57个(gè)政府定价，房地(dì)产经纪服务(wù)收费多少(shǎo)由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取(qǔ)费用过(guò)程中，相关监管部门当前并(bìng两岸青山相对出孤帆一片日边来的意思是什么生肖，两岸青山相对出孤帆一片日边来的意思是什么修辞手法)未明确具体的中介费(fèi)率，中介机构仅需在服务过程中(zhōng)对收费标准(zhǔn)进行明码标价(jià)即可(kě)。而房地产经(jīng)纪服(fú)务机构在(zài)具体收取过程中，会结合(hé)房屋价值及工资(zī)标准，综合计算出合适的(de)中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码标价问(wèn)题(tí)，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构应(yīng)当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示(shì)服(fú)务项目、服务内容和收费(fèi)标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收费。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构提供的基(jī)本服务和延伸服(fú)务，应当(dāng)分别明确服务项目和(hé)收费标(biāo)准(zhǔn)。房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构收费(fèi)前应当向交(jiāo)易当事人(rén)出具收费清单，列明(míng)收费标准、收费金(jīn)额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费(fèi)明显高于市场平均水平(píng)的房地产经纪(jì)机构，住房和城乡建设部(bù)门将会同市场监(jiān)管等部门采取约谈等综(zōng)合措施进行重(zhòng)点监管(guǎn)。市场监管部门会(huì)同有关部门(mén)依法查处不按规(guī)定明码(mǎ)标价(jià)、操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费等违反(fǎn)价格和反垄(lǒng)断法(fǎ)律法规的行为。对(duì)房地产经纪机(jī)构相关(guān)违法违规信息，市场(chǎng)监管部(bù)门要依法(fǎ)依(yī)规纳入国家企业(yè)信(xìn)用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的(de)原则实行分档定(dìng)价(jià)，是否意味(wèi)着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区(qū)总裁兼深圳中原总经(jīng)理郑(zhèng)叔(shū)伦称，住建部(bù)发文(wén)鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定(dìng)价，合理降低(dī)住(zhù)房(fáng)买(mǎi)卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务费用(yòng)，主要还(hái)是规范行(xíng)业，打击收费(fèi)过高的(de)经纪(jì)机(jī)构(gòu)，但对(duì)市(shì)场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅本来收费就不(bù)同，各家收费(fèi)普遍在(zài)合理范(fàn)围(wéi)内，加上经纪(jì)服务(wù)费用对市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两部门(mén)提出的意见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领性文件而非规(guī)定(dìng)，未来如何具体认定(dìng)其中的细(xì)则，还需要看各城市落(luò)地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房(fáng)很(hěn)多房源在产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押、不同税(shuì)费等都(dōu)可能对交(jiāo)易产(chǎn)生影响(xiǎng)，这对房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)行业的专业(yè)性提出更高(gāo)的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研究院研(yán)究总监陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖过程(chéng)中，原本应该(gāi)由上下家各支付(fù)一半的中介费，但在(zài)一(yī)些(xiē)热点城市的二(èr)手房交(jiāo)易过程中，往往会有这样的情形，因部(bù)分购房(fáng)者处(chù)于弱势地位，从(cóng)而会(huì)出(chū)现中介费及税(shuì)费均(jūn)由购(gòu)房者来(lái)承担。即使(shǐ)一(yī)些(xiē)房东(dōng)愿意承担中介费，这(zhè)部分费用也可能(néng)通过转嫁(jià)的(de)方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公司将其(qí)视(shì)为向购房者单(dān)边收费的行(xíng)为(wèi)。部分中(zhōng)介公司可能会利(lì)用其支配地位，在原先经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)的基础上，再次向房(fáng)东收取费(fèi)用，而这部分费用，房东往(wǎng)往会将(jiāng)其转再次(cì)转嫁给购房(fáng)者，这(zhè)实(shí)际上(shàng)相当于变相(xiāng)推高(gāo)了房价。两(liǎng)部门(mén)提出严禁(jìn)操纵经纪服务收费(fèi)，不仅有(yǒu)利于提高交易中操(cāo)作的透(tòu)明度，也有利(lì)于房价(jià)的(de)稳定。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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