近两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出该(gāi)类(lèi)产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比，特(tè)许经(jīng)营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再产(chǎn)生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前已(yǐ)包含了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，在选择(zé)投资标的时应(yīng)了解(jiě)资(zī)产类型和分(fēn)红(hóng)的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了(le)高比例的(de)稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分(fēn)配金额(é)占可供分配金额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收益，以及(jí)基金份额交易价格(gé)的变化。基金(jīn)份额二级市(shì)场价格(gé)受到(dào)公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市场因(yīn)素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资(zī)人通过基金(jīn)募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分(fēn)析基(jī)础设施项(xiàng)目的(de)经营(yíng)业绩(jì)，作为进行(xíng)投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级(jí)市场价(jià)格(gé)变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际获(huò)得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价(jià)值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基(jī)础设施基金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基金年(nián)度可分配金(jīn)额(é)以现金形(xíng)式分配给投资者(zhě)，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs的主要(yào)特(tè)征(zhēng)之一(yī)，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等(děng)同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者(zhě)的(de)投资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配(pèi)置价值(zhí)。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的(de)分红能够帮助机(jī)构投资者稳定收(shōu)益(yì)。机构(gòu)投(tóu)资(zī)者(zhě)公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获(huò)取相对于投资债(zhài)券相对高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效控制风险的(de)前(qián)提(tí)下(xià)，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起(qǐ)到投(tóu)资“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于未(wèi)来(lái)分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股票和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额(é)完成率不达(dá)预期(qī)，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收(shōu)益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之(zhī)一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也表示，近(jìn)期(qī)经济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)回归(guī)的(de)过程；另一(yī)方面(miàn)，基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的(de)经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济活力(lì)的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘(pán)指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处(chù)理，调(diào)减金(jīn)额根据单(dān)位(wèi)基金(jīn)份额(é)的分红金额进行计算。除权操作是对(duì)分红(hóng)前(qián)后基金份额净值(zhí)变化的(de)修正，使投资人在基金分红前后(hòu)均(jūn)可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有产品(pǐn)的特(tè)性(xìng)，关(guān)注(zhù)二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红前提(tí)是本(běn)金之上的增(zēng)值部分不(bù)同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本(běn)金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基金分红差异很大(dà)，大(dà)多数普通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金(jīn)价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权类(lèi)和(hé)产(chǎn)权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的(de)收益(yì)主要包括每年的现金分(fēn)红及(jí)资(zī)产增值(zhí)的收益，而持(chí)有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)类产品的(de)收益(yì)主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和(hé)本金(妥否的意思是什么，妥否的用法jīn)的归还，两者(zhě)的比率也是变动(dòng)的，对(duì)特许经(jīng)营(yíng)权类资产的(de)公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标(biāo)的时，应了解(jiě)公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成区别(bié)。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分(fēn)红相当于(yú)包(bāo)含“本(běn)金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多，债性(xìng)偏强。而(ér)产(chǎn)权类的公募REI妥否的意思是什么，妥否的用法Ts分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对(duì)股性(xìng)偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所选择产品的(de)二(èr)级(jí)市场价格和(hé)分红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也认为，与产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营项目在(zài)经营权(quán)到(dào)期(qī)后不再(zài)能产生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额(é)的分配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这个(gè)特点，剩余(yú)经营期限较短的特(tè)许经营项目，通常(cháng)具备更高的分(fēn)派率(lǜ)水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营(yíng)权项目，即使分派率相对(duì)较(jiào)低，也(yě)有足(zú)够年限收回本(běn)金(jīn)并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分(fēn)派金额包含了投资(zī)本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金(jīn)份额(é)单价随(suí)着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更(gèng)新改造或(huò)补缴土地(dì)出让金等(děng)追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续(xù)经营的(de)假设反映(yìng)在基础资产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部(bù)收益(yì)率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评(píng)估(gū)项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多(duō)位业(yè)内(nèi)人士还表示，在(zài)产品分(fēn)红期，投(tóu)资者(zhě)可(kě)以观测经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一(yī)是年报(bào)中披露的(de)经营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供(gōng)分配现金，二者(zhě)存在本质性(xìng)区别(bié)。经营活(huó)动产生的(de)现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的(de)现金流，基于(yú)企业本身经(jīng)营活动产生(shēng)；可供分配的(de)现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进行调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最(zuì)终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在(zài)相对(duì)股债市场独(dú)立的资产(chǎn)配置功能(néng)，比较适(shì)合长期持有。建(jiàn)议投资(zī)者(zhě)对经营权(quán)类(lèi)的(de)资产可以更多关注(zhù)内部收益(yì)率的高低，对(duì)产权(quán)类的资产更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要(yào)来自底层(céng)资产的(de)经营净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情(qíng)况直接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理机构(gòu)实力、公募基(jī)金(jīn)管理(lǐ)人(rén)实(shí)力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期(qī)，由于(yú)分(fēn)红交(jiāo)易带(dài)来的短期博弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市(shì)场接连(lián)回调，建(jiàn)议投资者关注有基(jī)本(běn)面支(zhī)撑、填权(quán)效应相对明显、同(tóng)时分红规(guī)模较为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及(jí)次(cì)年(nián)的(de)可供(gōng)分配金额(é)预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集(jí)材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基础设施项目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的(de)管理能力(lì)进(jìn)行判断。”中金基金上述(shù)负责人也(yě)称。

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