万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其(qí)背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的(de)神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书(shū)院(yuàn)再次(cì)受到舆论关(guān)注，起因中赫集团成了(le)共同债(zhài)务(wù)人(rén)被(bèi)中国信达追债，中国信达(dá)为(wèi)了收回(huí)钱款不得不(bù)将中赫抵(dǐ)押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那些(xiē)真正斥巨(jù)资购入房产的有(yǒu)钱(qián)人(rén)，房(fáng)子现在(zài)莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的(de)时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没(méi)你(nǐ)想(xiǎng)象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没(méi)想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发(fā)现(xiàn)，中(zhōng)国信(xìn)达在(zài)京东(dōng)拍卖上，上架了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖(mài)显示，上述(shù)不良债权转让项目的处置主体是中(zhōng)国信(xìn)达(dá)资产管理股份有限公司北京市分公司（下(xià)称(chēng)中国信达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有限公司是共同债(zhài)务人。目(mù)前，该项目已有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就(jiù)是(shì)一起中国信达(dá)北(běi)分讨(tǎo)债的(de)故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该(gāi)报道属实(shí)，说明(míng)这(zhè)些房子(zi)实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖(mài)页面上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能(néng)说明(míng)这些房子根(gēn)本(běn)没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的(de)报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫(hè)集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都(dōu)是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大(dà)佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万(wàn)柳书院(yuàn)的(de)业主中，还(hái)有不少(shǎo)中(zhōng)赫集(jí)团的高管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些(xiē)业主确实已经支(zhī)付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，那么，中国(guó)信达(dá)转让(ràng)这笔不(bù)良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根据(jù)相关(guān)法律规定，民事执行(xíng)中，业(yè)主已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押(yā)、冻结(jié)，已(yǐ)经查(chá)封(fēng)的(de)可以向法院提出执行异(yì)议(yì)申请，请(qǐng)求法院解除查封，同(tóng)时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消(xiāo)费者权利保护问题的(de)批复》，以司法解释的方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住(zhù)为(wèi)目的购(gòu)买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交付请求权优先于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价(jià)款的(de)商品房消(xiāo)费(fèi)者，在一(yī)审法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余价(jià)款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良债(zhài)权转让，可以追(zhuī)溯(sù)到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择(zé)退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托(tuō)有限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由(yóu)中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相(xiāng)较其(qí)他(tā)房企，中赫集(jí)团既(jì)没有很大规模，也没(méi)有很(hěn)高的国(guó)民知名度，但却(què)在北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)留下一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七(qī)号院，作为中赫(hè)集团进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平米的天价(jià)，成(chéng)为(wèi)当时(shí)京城最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了市场(chǎng)强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下(xià)了北京(jīng)万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘(m在太空呼吸一口会怎么样，外太空呼吸是什么感觉ì)高端的(de)姿态(tài)杀(shā)入(rù)市(shì)场，无论是(shì)一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起(qǐ)来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏(xìng)树(shù)，还是每平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都(dōu)令(lìng)业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看出其在(zài)北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米，说明(míng)万柳(liǔ)书(shū)院虽然已经(jīng)推出了8年(nián)之久，但其(qí)依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发(fā)的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名人(rén)士，如(rú)知(zhī)名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬(lǎo)则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因(yīn)此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的房，拿北京城最(zuì)贵的(de)地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背(bèi)后(hòu)，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力(lì)而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今(jīn)沦落到这(zhè)个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年年初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红(hóng)之时，深蓝财(cái)经就曾深挖(wā)出背后的中赫(hè)集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫(hè)集团就(jiù)尝试(shì)过多元(yuán)化业务，先后进军(jūn)能(néng)源(yuán)市场、团购网站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉将转型的(de)目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信集团手(shǒu)中拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人(rén)也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又(yòu)要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份质(zhì)押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海金商业(yè)保理(lǐ)、北(běi)京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入(rù)主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易所(suǒ)官网信息显示，2020年(nián)，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫(fū)妇还在持续质押(yā)手中(zhōng)的(de)中赫集团股份，但国(guó)安和中赫(hè)的经营(yíng)状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集(jí)团被(bèi)5次列(liè)被执(zhí)行人(rén)，执行标(biāo)的高达11亿，北京国(guó)安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东(dōng)周金(jīn)辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行(xíng)生效法律(lǜ)文(wén)书确(què)定义(yì)务，上述被执行人(rén)成(chéng)为(wèi)“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于(yú)难(nán)。不过在(zài)实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何(hé)能独善(shàn)其身(shēn)？

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