导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去(qù)二十年是中(zhōng)国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续(xù)低(dī)景气，有关中国地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图一里地等于多少米，一里地等于多少米千米厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情况，据(jù)此判(pàn)断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露(lù)全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查调查数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房(fáng)子(zi)是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一(yī)成，其中还包括大量城(chéng)镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国(guó)城镇居(jū)民人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒(shū)适(shì)不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密(mì)切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)较(jiào)发达国家还有很(hěn)大差距。人(rén)均住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发(fā)现中国(guó)城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中国家(jiā)庭(tíng)户均住宅的(de)数(shù)据(jù)，我们(men)根据商品住宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户(hù)户有房，然(rán)而事实上中国住宅市(shì)场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户(hù)均一(yī)套房(fáng)无法满(mǎn)足流(liú)动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口(kǒu)的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一(yī)套房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)四(sì)大新增(zēng)需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户(hù)占(zhàn)比不断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋(qū)势将延续，带(dài)来新户购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明显，区(qū)域经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人(rén)口净(jìng)迁入城市的新(xīn)增住宅(zhái)需求有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方(fāng)米的(de)住(zhù)宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面积均(jūn)较(jiào)发(fā)达国家有着(zhe)不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性(xìng)需求(qiú)正(zhèng)在不(bù)断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在(zài)不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或(huò)是(shì)仍(réng)然存在不(bù)足？可(kě)惜(xī)由于住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出(chū)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来(lái)房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数(shù)量(liàng)过(guò)剩的直观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普查工作情况(kuàng)为(wèi)主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会上，负(fù)责(zé)人对外(wài)披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及(jí)80多万(wàn)处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑(zhù)住(zhù)不到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计(jì)算的城镇房(fáng)屋(wū)实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非(fēi)住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人口普查(chá)数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关(guān)。单(dān)单从(cóng)人均住宅间(jiān)数(shù)不(bù)能完全(quán)反映出(chū)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算(suàn)思(sī)路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要(yào)分两(liǎng)大类，一(yī)类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统(tǒng)计数据，并没(méi)有直接(jiē)公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相关(guān)数据有两处(chù)可以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居(jū)民户均(jūn)住宅数量，我们主要(yào)用到上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可(kě)忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏(fá)一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统(tǒng)计数据(jù)，大致(zhì)测算得(dé)到中国存量房地产(chǎn)套数，并(bìng)进一步(bù)推算中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年(nián)开始，新房销售(shòu)中期房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套数里的期(qī)房销(xiāo)售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售套数-过(guò)去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需要(yào)进一步推算中国城(chéng)镇居(jū)民拥有的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中自建住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉(lián)租(zū)房与其(qí)他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租(zū)赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变(biàn)化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房(fáng)的(de)三点含(hán)义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味着中国(guó)城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需(xū)要有多(duō)余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换(huàn)房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住(zhù)宅(zhái)套户比均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求(qiú)，造(zào)成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动(dòng)人口(kǒu)分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上(shàng)海、杭(háng)州以及南京工作(zuò)的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸(xī)引打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实(shí)际上(shàng)会(huì)占据两套房，在高房(fáng)价的(de)大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户(hù)均一套(tào)房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是(shì)约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很(hěn)难(nán)满(mǎn)足现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭(tíng)住宅为一(yī)居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一(yī)居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来地产的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年(nián)间农(nóng)民(mín)带(dài)房进城和老旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年(nián)和2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一(yī)半的(de)家庭人(rén)均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足(zú)19平(píng)方米，不及全(quán)国人均水平的(de)一(yī)半。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使(shǐ)用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家(jiā)庭(tíng)界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用(yòng)住宅面积为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均(jūn)住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不(bù)大(dà)。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来(lái)地(dì)产(chǎn)还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套(tào)房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国(guó)人口(kǒu)静态结构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎(yì)，决定(dìng)了中国未来(lái)地产(chǎn)仍有需求释(shì)放。户(hù)均1套住(zhù)宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七(qī)普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户(hù)数会因(yīn)户均人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块的分化日(rì)益明显，资源和生产要(yào)素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区(qū)域(yù)经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势(shì)必涉(shè)及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市(shì)场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经济(jì)适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的(de)城(chéng)中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设施(shī)配(pèi)套差、没有或(huò)少有物(wù)业管理，居(jū)民追求美(měi)好、宜居(jū)生活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资(zī)金(jīn)，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作(zuò)会议明确(què)指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么未(wèi)来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级之间差异(yì)，优(yōu)质小区(qū)和老旧二手(shǒu)房之(zhī)间的差异也将越发(fā)扩(kuò)大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查(chá)数据(jù)调查的(de)是人(rén)，并不是(shì)针对住宅，因此可能存(cún)在(zài)统计偏(piān)差(chà)。商品住宅(zhái)占比实际(jì)值(zhí)可能(néng)偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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