文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和(hé)城(chéng)乡建设工作(zuò)会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不(bù)足(zú)一个月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你的钱(qián)，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对(duì)购房(fáng)者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代(dài)步入高(gāo)质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次(cì)房改是个技(jì)术活(huó)，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四(sì)大(dà)关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房地产税。如果按(àn)照经济规律办(bàn)事，中国(guó)一定能实现房(fáng)地产软着陆(lù)和长期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层(céng)面看(kàn)，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不(bù)能交房的风险。从(cóng)行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会(huì)引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得(dé)，谋划(huà)长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科(kē)普一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一种开发(fā)商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国(guó)家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开发商在(zài)项目获(huò)得政府批(pī)准后才(cái)可以开始销售，买家在购买期(qī)房(fáng)后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付完首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)后(hòu)从(cóng)银行一(yī)次性贷款支付(fù)剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商工程进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度(dù)是(shì)需要严格的资金监(jiān)管(guǎn)、分期(qī)支付以及违(wéi)约(yuē)处(chù)罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如借机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后(hòu)改为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制度(dù)有(yǒu)一定历史阶段性(xìng)，现在中国住(zhù)房进入存(cún)量时(shí)代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复(fù)市场信心和(hé)房(fáng)地(dì)产长效机制。这是个技术(shù)活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归(guī)实体经(jīng)济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得(dé)的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也(yě)不能(néng)例外(wài)，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福(fú)一家人(rén)。从这个(gè)角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是(shì)实(shí)现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发(fā)展的(de)重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当期三好生、新模(mó)式等综(zōng)合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展(zhǎn)研究中心参与财(cái)税改革方案研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进行过(guò)长期系统的(de)专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zà咋能把自己弄成小喷泉呢，如何把女朋友弄成小喷泉o)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题(tí)，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行(xíng)公共房屋(wū)制度，许多(duō)人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其(qí)他临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是(shì)相当高，不过大多(duō)数居民的(de)储蓄很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题。针对这一系列(liè)问题，不少(shǎo)地产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商(shāng)资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售的(de)基(jī)础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地产销售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳(bó)运业务(wù)的(de)经验，对于商品流(liú)通(tōng)、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方法加快(kuài)自(zì)身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的(de)一块地盘后(hòu)，除(chú)了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时(shí)，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和(hé)销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核心的(de)住房供不应求(qiú)的问题，使房市发展进(jìn)入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模(mó)式推动了中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部(bù)门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角(jiǎo)咀(jǔ)的一个(gè)楼(lóu)盘(pán)因建筑(zhù)费(fèi)用超支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花制度的监(jiān)管，即(jí)要(yào)求开发商在预(yù)售前，确保地价(jià)款已(yǐ)经全部支(zhī)付，还(hái)要证(zhèng)明自(zì)身有资(zī)金等(děng)能(néng)力把项目(mù)完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的(de)核(hé)准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取全透明化(huà)机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续(xù)需自身(shēn)推动项(xiàng)目完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地(dì)面临(lín)住房需求大和供给量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发(fā)展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调(diào)基础建设(shè)，这一导向使前(qián)期发展工(gōng)业化(huà)的进(jìn)程大(dà)于城市(shì)化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住(zhù)房(fáng)基础等城市化配(pèi)套问题，才(cái)能(néng)进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的(de)福利分房制度，住房市场(chǎng)发(fā)展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利分(fēn)房制度也出现了(le)分配(pèi)不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面(miàn)临商品房的(de)需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商，商品房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入(rù)中国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地(dì)房(fáng)地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预售(shòu)商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地(dì)产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一(yī)步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币(bì)化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的(de)福利分房(fáng)转向市场经济的(de)商品房。房(fáng)地产市场采用预(yù)售(shòu)制，允许开发(fā)商卖期房，解决(jué)了(le)房企缺少资金(jīn)和开(kāi)发时(shí)间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题(tí)，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项(xiàng)目的(de)开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加(jiā)快(kuài)。自此中国(guó)内(nèi)地开始房改货币化，中国(guó)人民银行(xíng)等多方迅速(sù)出台相关的(de)信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形(xíng)成契合中(zhōng)国内地的商品房预售制(zhì)度(dù)。预售制的初(chū)衷是为(wèi)了(le)缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压力，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设(shè)。具体来(lái)说，是指房地产开(kāi)发企业将正在(zài)建设中的房屋(wū)预先(xiān)出售(shòu)给购房(fáng)者，由购房者支(zhī)付定(dìng)金或(huò)房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在(zài)中国内(nèi)地实践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预(yù)售流(liú)程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行备案(àn)登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房者需要一次性(xìng)付清(qīng)首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付(fù)清(qīng)剩(shèng)余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了全(quán)部购(gòu)房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的(de)按照工程进度付(fù)款有所不同。对中(zhōng)国内地(dì)的开(kāi)发(fā)商(shāng)而言，预(yù)售制商品房也(yě)开启了高周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周(zhōu)期(qī)，同时增加市(shì)场商(shāng)品房(fáng)供应，推动了城镇(zhèn)化(huà)发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多(duō)年对中(zhōng)国内地房地(dì)产市场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了(le)房(fáng)地产市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)资金需求(qiú)，也提高了(le)居(jū)民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到(dào)基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时(shí)间走完发达(dá)国(guó)家几百年城(chéng)镇化路(lù)程。改革开(kāi)放以来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成(chéng)为中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售面(miàn)积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内地房地产历经(jīng)二十多(duō)年长周期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面(miàn)积和销售金(jīn)额分(fēn)别(bié)从(cóng)1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国内地经济高(gāo)增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带(dài)动的(de)上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业(yè)链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对(duì)金融、批发、建材的(de)带动最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全社会固(gù)定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银(yín)行各项贷(dài)款余(yú)额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等(děng)通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地(dì)产(chǎn)融资(zī)存量占社融(róng)存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不(bù)良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中(zhōng)国(guó)住房市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市(shì)值占股(gǔ)债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市(shì)值与股债(zhài)房市(shì)值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值(zhí)较低，居民(mín)投(tóu)资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当(dāng)前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的(de)单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的(de)购房(fáng)合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是两个(gè)独立的(de)合同关系，如果开发(fā)商发生违(wéi)约，购房者只能根据购(gòu)房(fáng)合(hé)同(tóng)向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按(àn)时(shí)向银行进行贷(dài)款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，资金(jīn)若遇(yù)到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房(fáng)者对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一(yī)旦(dàn)房企因为市场波动(dòng)或经营(yíng)不(bù)善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与购房(fáng)者签订(dìng)的预(yù)售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行(xíng)获得(dé)房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力或(huò)短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行承(chéng)担，银行将面(miàn)临较大的(de)坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度(dù)看，购房(fáng)者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个(gè)字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管(guǎn)理办法》中明(míng)确规定了开(kāi)发(fā)企业(yè)预售(shòu)商品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关的工程建设(shè)，商(shāng)品房预(yù)售款监(jiān)管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由房地(dì)产管理部(bù)门(mén)制定(dìng)。但多年(nián)以来全(quán)国并没有统(tǒng)一的预售(shòu)资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市(shì)重(zhòng)点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额(é)报价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入(rù)监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资(zī)金继(jì)续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫继续还(hái)款。那么，监管账户(hù)资金(jīn)如(rú)何被挪走的(de)？实际(jì)上(shàng)，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程(chéng)总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得(dé)监(jiān)管账户(hù)拨付资金，再由(yóu)工程(chéng)方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通(tōng)过这些方式套(tào)取(qǔ)的资金，在(zài)房企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供了资(zī)金流(liú)动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程(chéng)度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú)购房(fáng)者预付(fù)资金，一般(bān)设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购(gòu)房(fáng)者支付的预付款比例(lì)相对(duì)较低(dī)，绝大部(bù)分(fēn)房款(kuǎn)在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方(fāng)式支(zhī)付，或按(àn)工程进度(dù)分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发(fā)放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始月供(gōng)；二(èr)是(shì)房屋交付(fù)后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由政府(fǔ)或第三方验(yàn)收合格并提(tí)供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购房者(zhě)支(zhī)付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为购房者提(tí)供一定的(de)保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期房定(dìng)金一定期(qī)限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首付，其余(yú)房款交付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交(jiāo)付(fù)前资金由(yóu)第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房(fáng)屋(wū)交付(fù)后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国(guó)为防止开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房者的定(dìng)金及(jí)首付款(kuǎn)由第(dì)三方公(gōng)证行或产权保险公司的(de)信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回(huí)，且不承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过(guò)程中的资(zī)金(jīn)全部来自银(yín)行，银(yín)行根(gēn)据工程进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由于开(kāi)发商挪(nuó)用(yòng)资金直(zhí)接损害银(yín)行利益，银行有充分动机监管开发(fā)商(shāng)施工进度。开发(fā)商(shāng)在(zài)房(fáng)屋交付时需取得由政府相关(guān)部(bù)门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得(dé)到购(gòu)房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德国期(qī)房可(kě)零首付购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭(jiē)按工期放(fàng)款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，开发(fā)商或购房者可购买期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方(fāng)面(miàn)，德国开发商在项目获批(pī)后(hòu)即可预售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定(dìng)金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照(zhào)德国法(fǎ)律全部(bù)退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付(fù)公证费和土地交易税，分别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购(gòu)房(fáng)款中，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定(dìng)最低首付(fù)比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按(àn)工期支(zhī)付(fù)房款的制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付(fù)，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一般(bān)来说(shuō)，支(zhī)付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完工，支(zhī)付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付(fù)房款前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按(àn)施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束(shù)后，购(gòu)房(fáng)者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当(dāng)房屋出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发(fā)商破产，由(yóu)保险公司(sī)负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管。

　　订立(lì)合(hé)同(tóng)前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一(yī)名(míng)律师(shī)，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同(tóng)等(děng)各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发(fā)商出现财务、经营(yíng)问题(tí)时(shí)，购房者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英国采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较(jiào)低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验(yàn)收后才能(néng)交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国期房预售资金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工(gōng)程进(jìn)度、支付相关(guān)款项过程(chéng)中(zhōng)，由买(mǎi)房律师(shī)将(jiāng)资金转给卖方律师，卖(mài)方律(lǜ)师转给开发商，即资(zī)金在进入开发商账(zhàng)户前经(jīng)过(guò)两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　日(rì)本期房交易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发(fā)商必须完成“预(yù)售(shòu)房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需(xū)返还(hái)定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本(běn)二战结束后由(yóu)于(yú)房屋(wū)供给严重失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范期(qī)房交(jiāo)易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或(huò)超1000万日(rì)元的部(bù)分(fēn)，法律要求(qiú)开发商必须(xū)完(wán)成定(dìng)金保全措施(shī)才(cái)可预(yù)售。什么是定(dìng)金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方签(qiān)订(dìng)购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或指定(dìng)保证机构(gòu)或保险机构签(qiān)订定金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设置购房(fáng)者定金的保证或(huò)保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金外(wài)，其(qí)他预先支付(fù)的购房款也受该措施(shī)保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭(píng)保证金证明(míng)书(shū)向金融机构或保证机(jī)构或保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房(fáng)前只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金(jīn)，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后才(cái)开始按(àn)揭(jiē)贷款，除(chú)定金外(wài)的(de)剩(shèng)余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房购房者(zhě)违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银(yín)行专门(mén)项目资金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡(pō)开(kāi)发商(shāng)有统一(yī)的选购权合(hé)同以及订金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款(kuǎn)作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花(huā)税(shuì)，同时购房(fáng)者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房(fáng)同(tóng)样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了统(tǒng)一详细(xì)规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般为(wèi)合同(tóng)签订后、地(dì)基完(wán)工、框架完工(gōng)、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在(zài)此过(guò)程中随(suí)着放(fàng)出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者(zhě)的(de)订金与付款会存入银行(xíng)专(zhuān)门(mén)的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取(qǔ)须与房屋(wū)建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的(de)房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了(le)政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求(qiú)的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼保复工保(bǎo)民(mín)生(shēng)，给予强有力的金(jīn)融(róng)工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税(shuì)。定(dìng)金(jīn)环节，建立开(kāi)发商违约(yuē)后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司(sī)介入，为(wèi)房屋(wū)重大延(yán)期以(yǐ)及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付(fù)环(huán)节，建立按工程(chéng)进(jìn)度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资(zī)金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三(sān)方(fāng)资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关(guān)部(bù)门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期(qī)制度。保修期(qī)内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房(fáng)者在保修期(qī)结(jié)束(shù)后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房(fáng)预售制(zhì)是大(dà)势(咋能把自己弄成小喷泉呢，如何把女朋友弄成小喷泉shì)所趋。一(yī)方面，98年(nián)房(fáng)改时，全(quán)国(guó)缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对(duì)购房民(mín)众(zhòng)的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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