OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技，引发了(le)公募REITs扩(kuò)募风(fēng)波，如今，二级(jí)市场(chǎng)的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收(shōu)到哲库科(kē)技(jì)及(jí)OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将(jiāng)继续(xù)密切关注(zhù)哲库科技(jì)后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入(rù)项目(mù)的原始权益人相关负责(zé)人(rén)也表示，近期(qī)已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，浦东(dōng)新(xīn)区国(guó)资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　多位业内(nèi)人士(shì)表示，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其(qí)实(shí)不动产公(gōng)募REITs项目短期出租(zū)率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价值，投资(zī)者应理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级(jí)市场价格(gé)继(jì)续波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲(zhé)库科技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅(fú)低开，此(cǐ)后二级市(shì)场价(jià)格(gé)开始(shǐ)震荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响(xiǎng)，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT最近几(jǐ)个交易日二(èr)级市场价格(gé)表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募(mù)REITs市场(chǎng)整体表现上看，目(mù)前上(shàng)市的(de)8只产业园区基础设(shè)施(shī)REITs中，仅博时(shí)招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其(qí)余7只均有不同程(chéng)度(dù)下跌，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二(èr)级市场价(jià)格(gé)出现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上(shàng)述人(rén)士(shì)看来(lái)，尽管出于风险规避(bì)的原因，最近几个交(jiāo)易日(rì)场内资(zī)金有所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下(xià)跌并(bìng)不会从(cóng)根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前(qián)随着二级市场价格下跌，风险(xiǎn)也得到(dào)一定释放，但是(shì)价格(gé)涨跌会受到基(jī)本(běn)面、情绪面(miàn)等多重因(yīn)素影响，不好判断(duàn)价格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位(wèi)业内人士表(biǎo)示，今(jīn)年整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低迷，不少产品年内二(èr)级市场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收益率(lǜ)高的产品具备一定的投资(zī)价值，很适合(hé)稳健类投资者。此外，伴(bàn)圆的直径符号字母表示R，圆的直径符号字母表示什么随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募基(jī)金(jīn)执行董(dǒng)事高(gāo)如星对此(cǐ)表示，若(ruò)张江园区最终能顺利解决招商(shāng)，平稳过度对经营(yíng)现金流没(méi)有造成(chéng)大的影响，“事件性(xìng)利空(kōng)下调至得这么(me)急、这么深(shēn)，加上前期本身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过(guò)，他(tā)也(yě)强调，最(zuì)终还是落(luò)到租金收入(rù)受(shòu)不受影响，影(yǐng)响(xiǎng)多大，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是(shì)其(qí)扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要(yào)承(chéng)租(zū)方之一，目前未收到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益(yì)人将(jiāng)继续密切关注哲库(kù)科(kē)技后续(xù)情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因其一(yī)季报中(zhōng)披露的张江光大园(yuán)项目(mù)出租(zū)率下降事项，一(yī)度二级市(shì)场价(jià)格出现回落。在随后召开的(de)业绩说明会(huì)中管理人(rén)就相关事项(xiàng)进行了(le)解释说明，市场信心得到了一(yī)定(dìng)提振，二级市场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下的扩募说明会上，运营团队表示(shì)了对张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目(mù)的(de)信心，预计(jì)签署意(yì)向书和合同(tóng)谈判(pàn)中(zhōng)的储备租户正常转化(huà)后，项(xiàng)目出租(zū)率将得(dé)到回升。没想到仅(jǐn)过了不到三周的时(shí)间，张江REIT的(de)扩(kuò)募之路又迎(yíng)来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了市场各方的(de)广泛关注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关(guān)负(fù)责人坦言(yán)，事发突(tū)然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技(jì)消息(xī)的(de)第一(yī)时(shí)间即奔赴现场进行(xíng)了沟通(tōng)和核实(shí)工作，并同步(bù)启动了(le)应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，据悉新(xīn)区国资委(wěi)也高(gāo)度关(guān)注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关负责人介绍说，目前(qián)圆的直径符号字母表示R，圆的直径符号字母表示什么储备(bèi)租(zū)户(hù)还是比较丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人(rén)工智能、航(háng)天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超(chāo)过了(le)2万方。从意(yì)向储备(bèi)转化为实际(jì)租户需(xū)要(yào)一些时间。

　　“我们正在(zài)着(zhe)手通(tōng)过签署租赁意向书来(lái)尽(jǐn)快锁定一些重要租户(hù)。虽然(rán)收了三个(gè)月履约保(bǎo)证(zhèng)金给了我们一些空间，但本(běn)着对首批扩募、对市场负(fù)责的(de)态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期内(nèi)完(wán)成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持(chí)有(yǒu)的同(tóng)区域的(de)张(zhāng)江光大园项(xiàng)目一(yī)季(jì)度末也(yě)有将近30％的空置(zhì)率，原始权益(yì)人有那(nà)么多储(chǔ)备租户，之前的空置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对(duì)此相关负责人(rén)解释，张江光大园一(yī)直(zhí)以来都坚(jiān)持(chí)以市(shì)场化运营为(wèi)导向，历(lì)史运营表现稳定，租(zū)户的调租(zū)和换租都属于正常情况，而(ér)这次项目的大(dà)租户退(tuì)租正(zhèng)好发生在市场活跃度的短期(qī)低点，目前市场情(qíng)况已有所好(hǎo)转。在看到出租率下滑情况没有(yǒu)得到(dào)及(jí)时修复后(hòu)，张江(jiāng)这边(biān)也作了一定(dìng)的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润(rùn)大(dà)厦和(hé)张江光大园项(xiàng)目在(zài)给租户的分隔空间、交付标(biāo)准、租(zū)金水平(píng)等方面也有一些差异化(huà)，张润(rùn)大厦多是两千(qiān)多平的大平层，楼(lóu)的成新度(dù)高(gāo)一(yī)些，单价(jià)也(yě)贵(guì)一些(xiē)，张江光大(dà)园单层以一千(qiān)平(píng)的(de)面积为主，还(hái)有一些独栋形态的物业(yè)。租户自身也会(huì)有诉求，也(yě)会根(gēn)据(jù)自(zì)身(shēn)需求和预(yù)算(suàn)挑选区域内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后(hòu)，新老资产的管理(lǐ)人都变成了一家，后续(xù)我们(men)在(zài)资源共享和联合营(yíng)销方面能更加充分发挥协同效应，相信(xìn)可以做得(dé)更(gèng)好。”上(shàng)述负责人(rén)补充说道。

　　最(zuì)后谈(tán)及对于张江REIT的(de)定位和展望，相(xiāng)关负责人(rén)表(biǎo)示(shì)，张(zhāng)江集团(tuán)和张江高科目前在管(guǎn)资(zī)产约五百万方(fāng)，还(hái)有一些其他(tā)在开发的储备项目，这(zhè)些都(dōu)将成为(wèi)张江REIT实(shí)现打造(zào)张(zhāng)江园区产业空间(jiān)资产上市平台目(mù)标的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们非常重视(shì)张江REIT这个资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关(guān)负责人表示，“这次(cì)扩(kuò)募是我们实现(xiàn)基(jī)金扩容的第一步，也是至(zhì)关重要(yào)的一步，眼下我们可能面临(lín)了一些突(tū)发情况需要解决，但是这和我们在张(zhāng)江(jiāng)科学城这三十年(nián)建设(shè)发展过程中所经历(lì)的相比(bǐ)，只(zhǐ)能(néng)算是一个(gè)非常小的插曲。我们有信心排除万(wàn)难(nán)，尽一切可能化解当前突发事件(jiàn)的所有(yǒu)负面影响(xiǎng)，维持预期和(hé)市场的(de)信(xìn)心。”

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