万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让这个位于北(běi)京海(hǎi)淀的豪(háo)宅被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书院(yuàn)再次受到舆(yú)论关注，起(qǐ)因中赫集团(tuán)成了共同债务人被中国(guó)信达追债，中(zhōng)国信达为(wèi)了收回钱款不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套(tào)万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这(zhè)些房(fáng)子(zi)早已售出，业(yè)主并(bìng)非中赫集团(tuán)，那(nà)些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在(zài)莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些(xiē)业(yè)主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难怪(guài)有(yǒu)网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势(shì)都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于(yú)海淀(diàn)核(hé)心区位，名校环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信(xìn)达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有(yǒu)限公(gōng)司不(bù)良债(zhài)权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近(jìn)47亿，该项目的(de)抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示，上述不良债权(quán)转让项目的处置主体是(shì)中国信达(dá)资(zī)产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司北京(jīng)市分(fēn)公司（下称中国(guó)信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有限公司是共(gòng)同(tóng)债务人(rén)。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的稻草人的作者简介和主要内容，稻草人的作者简介20字故事(shì)，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属(shǔ)实(shí)，说(shuō)明这(zhè)些房子实际上都(dōu)是卖出(chū)去了(le)的，是(shì)有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖(mài)页(yè)面上(shàng)又注明这(zhè)75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢(ne)？只能(néng)说明这些房(fáng)子根本没有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财(cái)经(jīng)的报道证实了(le)上述内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫集团(tuán)早就把这(zhè)75套(tào)房(fáng)子抵押出去，现在(zài)还没资(zī)金解抵(dǐ)押(yā)，所以不(bù)能网签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区房(fáng)，万柳(liǔ)书院的业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地(dì)产(chǎn)自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还(hái)有不(bù)少中赫(hè)集(jí)团的高(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些(xiē)业主确实已经(jīng)支(zhī)付价(jià)款并实际占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不(bù)良债权回本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规定，民事执(zhí)行(xíng)中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民(mín)法院(yuàn)不(bù)得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出执行异(yì)议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要(yào)求退还(hái)购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报公(gōng)布《最(zuì)高人(rén)民法院关于商(shāng)品(pǐn)房消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的方式明确(què)了购房(fáng)人的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以居(jū)住为目的购买房屋并(bìng)已支(zhī)付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请(qǐng)求权(quán)优先于建设工程价(jià)款(kuǎn)优先受偿权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其他债权的(de)，人民法院应当(dāng)予以(yǐ)支持。只支付了部分(fēn)价款的商品房(fáng)消费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论终结前(qián)已实际支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这75套房子(zi)均为“已(yǐ)售未网签”，那么(me)这笔不良债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的(de)这(zhè)75套房子(zi)，还会被业(yè)主(zhǔ)讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公(gōng)司(sī)中国(guó)信(xìn)达申请(qǐng)不良债权转让，可(kě)以追(zhuī)溯(sù)到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目(mù)前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为(wèi)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司成为了(le)唯一股(gǔ)东，后者由(yóu)中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较(jiào)其他房(fáng)企，中赫集团(tuán)既没(méi)有很大(dà)规模，也没有很高的国(guó)民知名(míng)度，但(dàn)却在(zài)北(běi)京豪宅(zhái)圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫(hè)集团进入北京的第一(yī)个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳(liǔ)书(shū)院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖(zhuān)垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高墙(qiáng)，还(hái)是每棵成本(běn)超6万的(de)成年银(yín)杏树，还是每平米20万元的(de)价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的(de)院儿。”从这(zhè)句(jù)顺口溜中，就可看出(chū)其(qí)在北京豪宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末上市的它，对(duì)手是当(dāng)时(shí)有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华(huá)府等，现如(rú)今(jīn)，它远远超过这(zhè)些对(duì)手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人(rén)的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名(míng)演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住(zhù)在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成(chéng)功奠定了中赫(hè)集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城最贵(guì)的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的(de)‘劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅开发(fā)商光环的(de)背(bèi)后，这个(gè)地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确(què)定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地(dì)步，其实是有(yǒu)迹(jì)可循(xún)的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出(chū)背(bèi)后的(de)中赫集团，发现其深陷(xiàn)财(cái)务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元(yuán)化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型(xíng)之路(lù)并不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫(hè)集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都(dōu)惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退(tuì)出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部(bù)64％股权，成(chéng)为国安的新东(dōng)家(jiā)。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信(xìn)集团(tuán)手中拿下北京国安(ān)俱(jù)乐(lè)部(bù)36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国(guó)安的估值(zhí)一(yī)直没变，那么中赫集团拿下(xià)北(běi)京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也(yě)许会感叹：卖(mài)豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团(tuán)及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示(shì)，目(mù)前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括海金商业(yè)保理、北(běi)京建(jiàn)工(gōng)、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入(rù)主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国安(ān)的经(jīng)营状况没有得(dé)到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易所(suǒ)官(guān)网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北京国(guó)安足球俱(jù)乐部(bù)实现营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)，但(dàn)国安和中赫(hè)的经营状况却(què)持(chí)续(xù)没(méi)有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿(yì)，北(běi)京(jīng)国安也3次与中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力(lì)而拒(jù)不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务，上述被执(zhí)行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有北(běi)京国安，目(mù)前(qián)幸免于难。不过在(zài)实(shí)控人都成为(wèi)老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其身？

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