近两年火爆(bào)的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该(gāi)类产(chǎn)品长期投(tóu)资价值，通(tōng)过(guò)观(guān)测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提(tí)醒普通投资者(zhě)注(zhù)意，与产权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利(lì)润分配(pèi)和本金的(de)归还，在(zài)选择投资标的时应了(le)解资(zī)产(chǎn)类型(xíng)和(hé)分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额(é)的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额占可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价格的变化。基金份额二(èr)级(jí)市(shì)场价格(gé)受到(dào)公(gōng)募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及(jí)市场因素(sù)的综合(hé)影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经营现金流(liú)，投资人(rén)通过(guò)基(jī)金(jīn)募集(jí)材料和信息披露文件，结合行(xíng)业(yè)将军三箭定天山指的是谁定天下，将军三箭定天山说的是哪位历史人物及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析(xī)基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长期投(tóu)资(zī)者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高级副总监(jiān)李(lǐ)华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规要求，基础(chǔ)设(shè)施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度(dù)可分配金(jīn)额以现金形式(shì)分配给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于(yú)债(zhài)券派(pài)息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的(de)固定利息回报，而是由可(kě)供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投(tóu)资者的投(tóu)资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置(zhì)多元(yuán)化(huà)提供抓手(shǒu)，具(jù)有(yǒu)较强的配置价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资者公募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取相对(duì)于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提(tí)下(xià)，增厚(hòu)资产包(bāo)收益(yì)，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市(shì)场对于(yú)未来(lái)分红水平的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二(èr)级市(shì)场价格走(zǒu)势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完(wán)成率(lǜ)不达(dá)预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级(jí)市(shì)场价(jià)格的主要因素(sù)之一(yī)，而(ér)稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期经济(jì)预期(qī)恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券回归(guī)的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位(wèi)基金(jīn)份(fèn)额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变(biàn)化(huà)的修正，使投(tóu)资人在基(jī)金分红前(qián)后均(jūn)可(kě)以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强(qiáng)投(tóu)资者长期(qī)投资(zī)的信心(xīn)，同(tóng)时(shí)需结合(hé)持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关(guān)人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权分红包括(kuò)利润分配(pèi)和本(běn)金归(guī)还

　　普通投(tóu)资(zī)者应了解底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金(jīn)之上的增值部(bù)分不同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的(de)是(shì)本(běn)金与(yǔ)增值两(liǎng)个部(bù)分，两个部分之间的(de)比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很(hěn)大，大(dà)多数普(pǔ)通投资者(zhě)可能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后(hòu)基金(jīn)价值面临极(jí)大不确定(dìng)性，这(zhè)是该类投资者应该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产品(pǐn)的收(shōu)益主要(yào)包括每年(nián)的(de)现(xiàn)金分红及(jí)资(zī)产(chǎn)增值的(de)收益，而持有(yǒu)特(tè)许经营类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的分红包括了利(lì)润分配(pèi)和本(běn)金的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的公募(mù)REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示，从细(xì)分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区(qū)别。特许经营(yíng)权类(lèi)的(de)公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的(de)价值(zhí)增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普通投资者在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)属性，对所选择产品的(de)二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认(rèn)为(wèi)，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期后不再(zài)能产生现(xiàn)金收益，因(yīn)此将可供分配(pèi)金(jīn)额的分(fēn)配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即(jí)使(shǐ)分派率(lǜ)相对较低，也有足(zú)够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负(fù)责(zé)人提醒投资者注意(yì)，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单(dān)价(jià)随(suí)着分(fēn)派进度逐年(nián)下降是(shì)正常(cháng)现象，投(tóu)资(zī)特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土地或(huò)建筑的剩余使用年限一(yī)般较(jiào)长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造(zào)或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续(xù)经营的假设反映在(zài)基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产投资(zī)属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还(hái)表示，在产品分(fēn)红期，投资(zī)者可(kě)以观(guān)测经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一(yī)是年报中披露的(de)经营活动现金流，二是可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现(xiàn)金(jīn)净流量是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金流，基(jī)于(yú)企业本(běn)身经营活动产生(shēng)；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利(lì)润表的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配(pèi)置新(xīn)选择(zé)，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立的(de)资产配置功能，比较适合长期持(chí)有(yǒu)。建(jiàn)议(yì)投(tóu)资者对经营权类的资产可以更多关注(zhù)内部收益率的(de)高低(dī)，对(duì)产权类的(de)资产(chǎn)更多(duō)关注分派率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的(de)经营净现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况直接(jiē)影响投资(zī)回(huí)报，投资者可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公(gōng)募(mù)基金(jīn)管理人实力等多(duō)重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红(hóng)交(jiāo)易带来(lái)的短期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连回调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明(míng)显、同时分(fēn)红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分(fēn)配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集(jí)材料(liào)中披露(lù)预测(cè)进行比较分析，结(jié)合经济及市场的实际(jì)环(huán)境，对基础设施项目(mù)的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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