导读(dú)

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十(shí)年是中国房地产市场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中(zhōng)国地(dì)产是(shì)否过剩(shèng)的(de)讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断(duàn)中国未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量(liàng)极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查调查数据(jù)显示(shì)城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一成(chéng)，其中还包(bāo)括(kuò)大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居(jū)住面积(jī)、配套(tào)设(shè)施等因(yīn)素密切相关(guān)。中国(guó)的人均住宅(zhái)间(jiān)数较发达(dá)国家还有很大差(chà)距。人(rén)均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户(hù)均住宅(zhái)的(de)数据，我们根据商品住宅套(tào)数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅市场供(gōng)需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需(xū)求。全国(guó)总人口的近三成(chéng)都(dōu)是流动人口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带来新(xīn)户购房(fáng)需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分(fēn)化日(rì)益(yì)明显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入(rù)，人口(kǒu)净(jìng)迁入(rù)城市的(de)新增住宅(zhái)需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在(zài)2000年(nián)以前建成的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需(xū)求正(zhèng)在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地(dì)产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么当(dāng)下房地产大分化时代(dài)已至，大分化时(shí)代下(xià)地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量(liàng)供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必将体(tǐ)现(xiàn)在不同能(néng)级城市(shì)之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二(èr)手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不(bù)禁(jìn)担心，中国(guó)的房(fáng)子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩(shèng)，还(hái)是(shì)供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量(liàng)数(shù)据(jù)并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算出(chū)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何(hé)发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何(hé)有效观(guān)察中国户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量过(guò)剩(shèng)的直(zhí)观(guān)判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工(gōng)作情况为主题的(de)新闻发布会(huì)上，负责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获(huò)取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万(wàn)处市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住宅市场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大量(liàng)商(shāng)业(yè)楼(lóu)、写字楼、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的(de)算下(xià)来(lái)，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七(qī)次(cì)人(rén)口(kǒu)普查数据公布(bù)了(le)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住(zhù)水平不(bù)仅与房(fáng)间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从人(rén)均住宅(zhái)间数不能完(wán)全(quán)反(fǎn)映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国(guó)主要是以家(jiā)庭为单位购(gòu)买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均(jūn)住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据(jù)，并(bìng)没有(yǒu)直接公布(bù)城镇住宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相关数据(jù)有两处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局(jú)）；二是居(jū)民住(zhù)宅(zhái)来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计(jì)算中国居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们(men)主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅数(shù)量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每(měi)年(nián)商品住宅(zhái)销售套(tào)数相加，我(wǒ)们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅和(hé)非商品住(zhù)宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总数除(chú)以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底有多少，目前(qián)缺(quē)乏一个准确统计(jì)。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国存(cún)量房地产套数(shù)，并进一步推(tuī)算中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套(tào)

　湘d是湖南哪里的车牌，湘d是湖南哪里的车牌号　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中(zhōng)期(qī)房占比近9成(chéng)。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数里(lǐ)的期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，得(dé)到(dào)商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期(qī)在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)除以家(jiā湘d是湖南哪里的车牌，湘d是湖南哪里的车牌号)庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步(bù)推算(suàn)中(zhōng)国城镇居民拥有的(de)户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住(zhù)宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手(shǒu)房(fáng)加总，得到商品住(zhù)宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅增幅为过去十年(nián)变化(huà)幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实(shí)际(jì)变化比(bǐ)例(lì)，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年(nián)商(shāng)品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户(hù)城镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国(guó)地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换房等因素(sù)产生的住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国、英国和日(rì)本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一(yī)套房，就会(huì)造成人口净流(liú)入(rù)地的住宅市场供不(bù)应(yīng)求，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流(liú)动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会(huì)选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭(háng)州以及南京(jīng)工(gōng)作的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸(xī)引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价迫使打工(gōng)人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会占据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁一(yī)套房，在房(fáng)价(jià)较低的(de)县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一(yī)套房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁(lìn)与(yǔ)置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如(rú)电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来(lái)了很大(dà)的(de)不便(biàn)和(hé)安全隐患(huàn)，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房(fáng)。这(zhè)类上世纪(jì)修建(jiàn)的(de)老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未(wèi)来大(dà)都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)户(hù)型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住(zhù)宅存(cún)量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半的(de)家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积不足19平方米，不及全国人(rén)均(jūn)水平的(de)一(yī)半。若去除20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭(tíng)界(jiè)定为住宅存在困难(nán)，若按(àn)这个标准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用(yòng)住宅(zhái)面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比(bǐ)发(fā)达国家人均住(zhù)宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积(jī)后，中国(guó)的(de)人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需(xū)要(yào)的住宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会(huì)有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口(kǒu)静(jìng)态结构和(hé)动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人(rén)户的(de)占比(bǐ)明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延(yán)续(xù)，导致户数会(huì)因(yīn)户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致(zhì)经济发(fā)展带来的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐步(bù)向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势(shì)必(bì)涉及(jí)到(dào)买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住人(rén)口增(zēng)量为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长(zhǎng)主要受(shòu)益于人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增(zēng)8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅(zhái)净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二(èr)手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适用(yòng)房和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随(suí)着城中(zhōng)村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积(jī)还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的(de)城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施(shī)配套(tào)差、没有或少有物业(yè)管(guǎn)理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房子”的改善性需(xū)求还将有(yǒu)所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指出(chū)支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济水平(píng)有着密切正向联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住(zhù)宅(zhái)供给存在(zài)不足，供(gōng)需出(chū)现错配，这是过去二十年(nián)房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将是住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，这种分化(huà)不单(dān)局限于(yú)城市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间的(de)差异(yì)也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实(shí)际值(zhí)可能偏(piān)低，其(qí)增速可(kě)能超预期。

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