饱受争议的二手房交易中介(jiè)费(fèi)问(wèn)题，正逐渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总(zǒng)局(jú)联(lián)合发布了关于规范房地产经纪服务的意(yì)见。意见提及，近(jìn)年来(lái)，部分(fēn)房(fáng)地产经纪机(jī)构存在利用房源(yuán)客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信(xìn)息(xī)等问题，加重交易当事人负担(dān)、侵(qīn)害其(qí)合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从(cóng)加强(qiáng)从(cóng)业主体管(guǎn)理、明(míng)确(què)经纪服务内容、合理确(què)定(dìng)经纪服务收费(fèi)、严格实行明码标价等十方(fāng)面，新人进拘留所会挨打吗，拘留所新人进去受欺负吗提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一(yī)二线城市二手(shǒu)房交易占(zhàn)比逐渐增(zēng)加。以北京、上海(hǎi)为(wèi)例(lì)，二手(shǒu)房占(zhàn)市场(chǎng)成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房(fáng)成交(jiāo)依(yī)赖(lài)中介居间成交，房地产调控重心逐(zhú)渐从(cóng)开发商(shāng)过渡(dù)到(dào)中介公司(sī)。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策研究中心首席(xí)研(yán)究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的大(dà)宗交易，由(yóu)于二手房交易成本(běn)较高、交易(yì)周期较(jiào)长，具有(yǒu)非常强的专业性，居民往往通过中介来(lái)完(wán)成。但很多中介利用(yòng)信(xìn)息(xī)不对称等问(wèn)题，将非必要(yào)的收费夹带其(qí)中，如收取过桥融资、按揭费、担(dān)保费等，对居(jū)民(mín)造成额外的负担(dān)，而(ér)且这些服务事项并未明码标(biāo)价(jià)。

　　对(duì)于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务在内(nèi)的相关市场交易行为及(jí)其主(zhǔ)体进(jìn)行(xíng)规范和秩序整顿，是(shì)房(fáng)地(dì)产市场管理和调控的主题(tí)。“当下，推进这项(xiàng)工作(zuò)的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监(jiān)管(guǎn)重点

　　二手(shǒu)房市场(chǎng)中，历来对(duì)房地产经纪服务(wù)行业关注(zhù)最多的一个话(huà)题，便是(shì)房地产经纪(jì)服务(wù)费的问(wèn)题。

　　张大伟(wěi)认为(wèi)，未来相关部门主要监(jiān)管的重点，将(jiāng)是(shì)对房(fáng)地(dì)产经纪服务收费及(jí)中介交易进行规(guī)范。

　　在(zài)热点(diǎn)城市，二手房屋(wū)交易过程中，部分价(jià)值不菲(fēi)的房(fáng)屋，往往要缴纳(nà)一笔(bǐ)金额不低的中介费。以北(běi)京某房地产经纪服务机构2.7％的(de)服务(wù)费率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收(shōu)费(fèi)上，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)要合理降低住(zhù)房买卖和租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用。鼓励(lì)按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分(fēn)档(dàng)定价。引导由(yóu)交易双方共同(tóng)承担经纪(jì)服(fú)务费用。

　　据(jù)张大伟介绍(shào)，目前房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)收费(fèi)标准的最早依据是(shì)1995年(nián)国家计委建设部下发的《关于房地产中介服务收费的(de)通知》（971号文），其中第六条规定：房(fáng)屋买(mǎi)卖代(dài)理收费，按成交(jiāo)价格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为(wèi)例，目前北(běi)京市执行的(de)2014年更(gèng)新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数(shù)特(tè)别(bié)复杂(zá)的住宅(zhái)买卖经纪服务(wù)，经交易各方协商(shāng)同(tóng)意(yì)，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这意味(wèi)着(zhe)，当(dāng)前北京(jīng)二手房(fáng)中介(jiè)费(fèi)上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京(jīng)2015年取(qǔ)消(xiāo)了房地产中介(jiè)服务等57个(gè)政府定价(jià)，房地产经纪服务收费多少由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取(qǔ)费用过程中，相关(guān)监管部门当前(qián)并未明确具体的中介费(fèi)率，中介机构仅需在服务(wù)过程中对(duì)收费标准进行明码(mǎ)标价即可(kě)。而房地产经纪服务机构(gòu)在具体收取过(guò)程(chéng)中，会(huì)结合房(fáng)屋价值(zhí)及工资标准(zhǔn)，综(zōng)合(hé)计(jì)算出(chū)合(hé)适(shì)的中介费率。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产经纪机构应当(dāng)在经(jīng)营门店(diàn)、网站(zhàn)、客户(hù)端等场所或渠道，公示(shì)服务(wù)项目、服务(wù)内容和收费标准(zhǔn)，不(bù)得(dé)混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确(què)服务项目(mù)和收(shōu)费标准。房地(dì)产经纪机构收费(fèi)前(qián)应当(dāng)向交易当(dāng)事人出具收费清单，列明(míng)收费标准、收费金额，由当事(shì)人签字确(què)认。

　　另外(wài)，对收(shōu)费明(míng)显(xiǎn)高于市场平均水平的房地(dì)产经纪机(jī)构，住房和城乡建设(shè)部门将会同市场监管等(děng)部门采(cǎi)取约谈等综合措施新人进拘留所会挨打吗，拘留所新人进去受欺负吗进行重(zhòng)点监管。市场监管(guǎn)部门会同有关部门依法(fǎ)查处不按规(guī)定明(míng)码标价、操(cāo)纵经纪服务收费等违反(fǎn)价格(gé)和反垄断法律(lǜ)法规的行为。对房地产(chǎn)经纪机构相关违法违规信(xìn)息，市场监管部(bù)门要依法依规(guī)纳入国(guó)家企业(yè)信用(yòng)信息公示系(xì)统。

　　房屋(wū)中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则(zé)实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华南区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建(jiàn)部发(fā)文鼓励按照成交价(jià)格越高、服务(wù)费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分档定价，合理降低住(zhù)房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用(yòng)，主要还(hái)是规范行业(yè)，打击收费过高的经纪(jì)机构，但(dàn)对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪(háo)宅和普宅本(běn)来收费就(jiù)不同(tóng)，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由(yóu)于当前两部(bù)门提出的意见仅(jǐn)为鼓励(lì)性质(zhì)，即只是纲领性(xìng)文件而非(fēi)规定(dìng)，未来如何(hé)具(jù)体认定其中的细则(zé)，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目(mù)前(qián)市场看，经纪服务领域(yù)的调整改善、规范化，有(yǒu)利(lì)于行业健康发展。同(tóng)时，由于(yú)二(èr)手房很多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产(chǎn)权(quán)抵押、不(bù)同税(shuì)费(fèi)等都可能对交(jiāo)易产生影响，这对(duì)房地产经纪服务行(xíng)业的专(zhuān)业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出(chū)，在二手房(fáng)买(mǎi)卖过程(chéng)中，原本应(yīng)该由上下家各(gè)支(zhī)付一(yī)半的中介(jiè)费，但在一些(xiē)热点城(chéng)市的二手房交易过(guò)程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分购房者处于(yú)弱势(shì)地位，从而(ér)会出(chū)现中(zhōng)介费及税费均(jūn)由购房者来承担。即使一些房东愿意承担(dān)中介费，这部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房(fáng)价中(zhōng)有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中(zhōng)介(jiè)费转嫁给下家(jiā)，市(shì)场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产中介公司将其(qí)视为向(xiàng)购房者单边收费的(de)行(xíng)为。部分中(zhōng)介公司可能会利(lì)用(yòng)其(qí)支配(pèi)地位，在原(yuán)先经纪(jì)服务收费的基(jī)础上，再(zài)次向房东收取(qǔ)费(fèi)用，而这部分费用，房东往往会将其(qí)转再次转嫁给购房者，这实际(jì)上相当(dāng)于变相推(tuī)高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中(zhōng)操作(zuò)的透明(míng)度，也(yě)有利于(yú)房价(jià)的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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