导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产步(bù)入大(dà)分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是(shì)中国房地产市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产(chǎn)是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实(shí)情况，据(jù)此判(pàn)断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人口普查调(diào)查数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不(bù)到一(yī)成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一(yī)间房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较发达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数(shù)大(dà)于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中国城镇居(jū)民(mín)户均1套房，其中每(měi)户(hù)持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅(zhái)的(de)数据，我们根据商(shāng)品住宅套数(shù)、商品住宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实(shí)上中国(guó)住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足(zú)流(liú)动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人(rén)口(kǒu)的近三(sān)成都(dōu)是(shì)流(liú)动人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未(wèi)来地(dì)产仍(réng)有四大新增需(xū)求(qiú)动力(lì)。

　　第(dì)一，户(hù)均(jūn)人口规(guī)模缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多(duō)。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新(xīn)户(hù)购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，区域(yù)经(jīng)济(jì)资源分配的(de)再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)的(de)住宅建筑面(miàn)积(jī)。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与(yǔ)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子(zi)”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不(bù)足，这(zhè)是过去二(èr)十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么当下(xià)房地产大分化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产(chǎn)大(dà)分化(huà)必将(jiāng)体现在不同(tóng)能级城市之间(jiān)，不同(tóng)区域板块(kuài)之(zhī)间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热(rè)议(yì)。从2月(yuè)以来，各大(dà)城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突(tū)然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国(guó)的房子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供需(xū)平衡，或是仍(réng)然(rán)存(cún)在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们(men)无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前(qián)的房子是否(fǒu)真(zhēn)的过(guò)剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来(lái)房地产市场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察(chá)中国(guó)户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过(guò)剩的直观(guān)判断(duàn)站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自然灾(zāi)害综合风(fēng)险普查(chá)工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责(zé)人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据(jù)以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市(shì)场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了(le)中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大(dà)于1，看(kàn)似意味着人人(rén)都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间数量有关(guān)，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全(quán)反映(yìng)出城镇(zhèn)居民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购(gòu)买成套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅的(de)测算思(sī)路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居(jū)民住(zhù)宅(zhái)主要(yào)分(fēn)两大类，一类是(shì)商品住宅，另一(yī)类(lèi)是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接(jiē)公布城镇住宅数(shù)量。居(jū)民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直(zhí)接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均(jūn)住宅数量，我们(men)主要(yào)用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有的商(shāng)品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得(dé)到居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇居民(mín)拥有(yǒu)的(de)商品(pǐn)住宅总数(shù)除(chú)以家庭户数，我们(men)就(jiù)能够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量到(dào)底(dǐ)有多少，目(mù)前(qián)缺乏一个准确(què)统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既(jì)有统计(jì)数据，大(dà)致测(cè)算得到中国存(cún)量房地产套数(shù)，并进一(yī)步(bù)推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年(nián)开始，新(xīn)房销售中(zhōng)期房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去(qù)除商品住宅累(lèi)计(jì)销售套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据(jù)显示(shì)中国城(chéng)镇居民的(de)住(zhù)宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都(dōu)是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商品住宅(zhái)与购买二(èr)手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅(fú)度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)的实际变化比例，从(cóng)而(ér)我(wǒ)们(men)估算(suàn)出2022年商品住宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　浆水是热性还是凉性的 浆水可以当水喝吗>三、城镇(zhèn)户(hù)均一(yī)套房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民已经达到了户均一套(tào)房的程(chéng)度，“户户有房”是否(fǒu)意味着(zhe)中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味着中国地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味(wèi)着住(zhù)宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足因人口流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国(guó)和日(rì)本的住宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成(chéng)人口净(jìng)流入地的住宅市场供不(bù)应求(qiú)，造成(chéng)房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中(zhōng)国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择(zé)在(zài)大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以(yǐ)及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工(gōng)人(rén)，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一(yī)套房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中国的(de)城(chéng)镇住宅中依然(rán)有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑(zhù)结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问(wèn)题(tí)，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活带来(lái)了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的老旧(jiù)住(zhù)宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来大都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一(yī)居室和二居(jū)室，户(hù)型(xíng)偏(piān)小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居(jū)室占(zhàn)比为33％。对(duì)比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土地(dì)资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住(zhù)宅面(miàn)积(jī)扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年(nián)间农民(mín)带房进城和老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人(rén)均水(shuǐ)平的(de)一半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上(shàng)海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的(de)家庭界(jiè)定为住宅存在(zài)困难，若按这个(gè)标(biāo)准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去(qù)除公摊面积后，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会有(yǒu)需求么？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人(rén)口静态(tài)结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)城镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均人(rén)口数(shù)不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将继续延续，导(dǎo)致(zhì浆水是热性还是凉性的 浆水可以当水喝吗)户数会因户均人(rén)口(kǒu)规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带来(lái)的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐步向经济带、都(dōu)市(shì)圈中心城(chéng)市(shì)流入，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自(zì)然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和原公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房。在(zài)新增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础设施配(pèi)套差(chà)、没(méi)有或少有物业管理，居民(mín)追(zhuī)求美(měi)好、宜居生活的环境，背后(hòu)的(de)改善性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限于资(zī)金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经济工作(zuò)会议明(míng)确指出支(zhī)持住(zhù)宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素(sù)，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)较(jiào)其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平(píng)有着(zhe)密切正向联系。随着经(jīng)济发展水平的提(tí)高，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供需出现(xiàn)错(cuò)配(pèi)，这(zhè)是(shì)过(guò)去二十年房(fáng)价快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大分化时(shí)代(dài)已至，这种(zhǒng)分化不单局限于(yú)城市能级之间差异，优质(zhì)小区(qū)和老旧二手(shǒu)房之(zhī)间(jiān)的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能存在(zài)统(tǒng)计(jì)偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期(qī)。

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