文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房(fáng)和城乡建设工作会议提出(chū)“有(yǒu)条件的(de)可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)了(le)，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的(de)房子，还(hái)烂尾了(le)，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开发(fā)时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势(shì)，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。以后(hòu)一手交钱(qián)，一(yī)手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然二次房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机(jī)制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是(shì)推(tuī)动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。如(rú)果按照经济规律办事，中(zhōng)国一(yī)定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售制(zhì)、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的(de)单(dān)方面(miàn)不公平(píng)制度(dù)，购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神(shén)、有助(zhù)于保障购(gòu)房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度(dù)怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管(guǎn)保障措施(shī)，开发(fā)商在项目(mù)获得政府批准后才可(kě)以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房款，而是根据开(kāi)发商工程进(jìn)度在完(wán)全交房前进行分(fēn)期(qī)支(zhī)付。所(suǒ)以(yǐ)，预售(shòu)制度是(shì)需(xū)要严格的(de)资(zī)金监管(guǎn)、分期支(zhī)付以及违约处罚措施(shī)作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一(yī)定会触(chù)发风险，对(duì)购房民众(zhòng)不公平(píng)，所以不如(rú)借(jiè)机(jī)取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后(hòu)改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预售(shòu)制度有一定历(lì)史阶段性，现在(zài)中国(guó)住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度(dù)有(yǒu)助(zhù)于(yú)降负债降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当(dāng)然这(zhè)需要配套房(fáng)企债务(wù)重组(zǔ)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房地产长效(xiào)机制。这是个(gè)技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房(fáng)地产回(huí)归实体经济和居住属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实(shí)质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是以客户(hù)为(wèi)中(zhōng)心，房(fáng)地(dì)产也(yě)不能(néng)例(lì)外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消预售制、实(shí)施(shī)现房销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的(de)重(zhòng)大措施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼(lóu)市(shì)、房地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中心参与(yǔ)财税改革(gé)方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题，分层(céng)销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求(qiú)是(shì)相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数(shù)以一(yī)整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力(lì)才(cái)能(néng)购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对(duì)这一系列问题，不(bù)少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业(yè)务的经验，对(duì)于商(shāng)品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解(jiě)，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快自(zì)身资金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环(huán)境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似(shì)租(zū)金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的(de)钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了(le)自(zì)己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻(qīng)了民众购房的资金压(yā)力(lì)，加速了(le)房屋的建造和销售(shòu)，也解决了(le)制造(zào)商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的(de)销售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了(le)核(hé)心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促(cù)进市(shì)场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了(le)对于预售楼花制(zhì)度(dù)的监管(guǎn)，即(jí)要求开(kāi)发商在(zài)预售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证(zhèng)明自(zì)身有资金等能力把项目完(wán)成，资(zī)金需放入律师(shī)所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港要求律师行在银行开设(shè)的信托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化(huà)机制，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行将成(chéng)最大(dà)风险方(fāng)，后(hòu)续需自身推动项目(mù)完工。随着监管体(tǐ)系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大、供(gōng)给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和(hé)供(gōng)给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发(fā)展重工(gōng)业(yè)，强调(diào)基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的进(jìn)程(chéng)大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础(chǔ)等城(chéng)市化配套问题，才能进一(yī)步推进(jìn)城市化。但(dàn)当时(shí)推(tuī)行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住(zhù)房(fáng)市场(chǎng)发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速(sù)较慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出现了分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福(fú)利分房制(zhì)度不再(zài)适用于当时的(de)国情。叠(dié)加(jiā)房(fáng)地产市(shì)场面(miàn)临商品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑是对内地房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地(dì)逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支持国内房(fáng)地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关(guān)于进(jìn)一(yī)步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住(zhù)房建设的通(tōng)知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿(cháng)实(shí)物(wù)分配(pèi)，逐步(bù)实(shí)行住(zhù)房分配货(huò)币化(huà)、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社会(huì)化(huà)的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市(shì)场(chǎng)经(jīng)济(jì)的(de)商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用(yòng)预售(shòu)制，允许(xǔ)开(kāi)发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间周期长的两大难(nán)题，开发商(shāng)以(yǐ)预(yù)售款撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国(guó)人(rén)民(mín)银行(xíng)等多(duō)方迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购(gòu)房者(zhě)，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内(nèi)地的商(shāng)品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具(jù)体来说，是指房地产开发企业(yè)将正在建设中的房屋预先出售给购(gòu)房(fáng)者，由购房者支付定(dìng)金或(huò)房(fáng)款(kuǎn)的(de)行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地(dì)实践过程中(zhōng)，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商(shāng)办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要(yào)一次(cì)性付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷(dài)款(kuǎn)的(de)形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发(fā)商可能(néng)已拿(ná)到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港(gǎng)的按照工(gōng)程进(jìn)度付款有所不同。对中国(guó)内地的开发商而言(yán)，预售制(zhì)商(shāng)品房也(yě)开启了高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要方(fāng)式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房企现金(jīn)回笼周期(qī)，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地(dì)房地产市(shì)场的(de)稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居(jū)民居住(zhù)水平，中国内(nèi)地城镇居民(mín)从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基(jī)本(běn)适居，住房事业(yè)取(qǔ)得巨(jù)大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几百年(nián)城(chéng)镇化路(lù)程。改革开放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市(shì)建成(chéng)区面积由(yóu)7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存(cún)量从不到(dào)14亿(yì)平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售(shòu)制(zhì)在当(dāng)前已成为中国内地(dì)商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国(guó)内(nèi)地(dì)商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了中国内地(dì)房(fáng)地产行业(yè)的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二(èr)十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积和销售金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快(kuài)速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济(jì)高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房(fáng玛丽黛佳是哪个国家的品牌，玛丽黛佳是什么档次)地产(chǎn)带动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带(dài)动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对(duì)金融(róng)、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉(lā)动的投(tóu)资(zī)占全社会固定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地(dì)产贷(dài)款占银行(xíng)各(gè)项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通(tōng)道业务(wù)，占比超(chāo)过三分玛丽黛佳是哪个国家的品牌，玛丽黛佳是什么档次之一。从房(fáng)地产融资存量占社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住(zhù)房(fáng)市值测算报告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从(cóng)住(zhù)房市值占(zhàn)股债房市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较(jiào)低，股票、债券市值(zhí)较低(dī)，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期(qī)一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房者和开(kāi)发商之(zhī)间的购房(fáng)合同、购(gòu)房者(zhě)和(hé)银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同关系，如果开(kāi)发(fā)商发生违约，购房(fáng)者只能(néng)根据(jù)购(gòu)房(fáng)合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响自身信用(yòng)和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的(de)发(fā)放(fàng)方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不善，出现(xiàn)资(zī)金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签(qiān)订的预售(shòu)合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失(shī)还款能(néng)力(lì)或短期不能还(hái)款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大(dà)的(de)坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购房者(zhě)的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的(de)《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售(shòu)商品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当(玛丽黛佳是哪个国家的品牌，玛丽黛佳是什么档次dāng)用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房(fáng)地产管(guǎn)理部(bù)门制定。但多(duō)年(nián)以(yǐ)来全国(guó)并(bìng)没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地(dì)实(shí)行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城(chéng)市则按(àn)照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额(é)报价计算(suàn)重点资(zī)金(jīn)。而事实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入(rù)监(jiān)管账户、或进(jìn)入监(jiān)管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如(rú)何被挪走的？实际上，在过(guò)去房(fáng)地(dì)产大(dà)开发(fā)时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户(hù)拨(bō)付资金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金转给(gěi)房企，而拨付的(de)工程款，远超工(gōng)程进度所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流(liú)动性(xìng)，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一(yī)定程度上(shàng)把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商(shāng)品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房(fáng)者(zhě)预付资(zī)金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按(àn)工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一(yī)般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按(àn)照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为预售商(shāng)品房提供期(qī)房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两(liǎng)种方(fāng)式，一(yī)是期房(fáng)由政府或第三方(fāng)验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是(shì)开发商为购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期(qī)房(fáng)定金(jīn)一定期(qī)限(xiàn)内(nèi)无(wú)条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资(zī)金由第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方(fāng)面，除定(dìng)金或首付(fù)外，购(gòu)房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资(zī)金，购房(fáng)者(zhě)的定(dìng)金(jīn)及首付款由第三方公证(zhèng)行(xíng)或产权(quán)保险公司(sī)的信托账户(hù)监(jiān)管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可(kě)通过(guò)申请仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而(ér)开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金全部来自(zì)银行，银(yín)行根(gēn)据工程进度向开发(fā)商(shāng)提供一(yī)定(dìng)比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资金(jīn)直接损害银行利益(yì)，银行(xíng)有(yǒu)充(chōng)分动机监管开发(fā)商施工(gōng)进度。开(kāi)发商在(zài)房屋交付时需取得由政府相关(guān)部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，房款(kuǎn)按(àn)建(jiàn)造(zào)工(gōng)期进度支付，按(àn)揭按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷(dài)，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国(guó)开发(fā)商在项目(mù)获(huò)批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)约2000欧的(de)定金并进(jìn)行(xíng)预约(yuē)公证(zhèng)，签(qiān)订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按(àn)照德(dé)国法律全部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)公证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购(gòu)房(fáng)款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低(dī)首付比例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房(fáng)款的(de)制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者(zhě)一定使用期(qī)限，期限(xiàn)结束(shù)后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险公司(sī)保(bǎo)证(zhèng)开发商赔(péi)偿或(huò)修复，开发商破产，由(yóu)保险公司(sī)负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律(lǜ)师(shī)严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一名律师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，当(dāng)开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合(hé)同签订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节(jié)，英国采取按(àn)工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款的方(fāng)式，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一般(bān)会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国(guó)期房预(yù)售资(zī)金监管(guǎn)极为(wèi)严(yán)格，资金(jīn)也由律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发商，即资(zī)金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　日(rì)本期(qī)房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的(de)20％，开发(fā)商违(wéi)约需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于房(fáng)屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易(yì)法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购(gòu)房(fáng)者支付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发商必须(xū)完成定金保全措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房(fáng)合同时(shí)，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机(jī)构或保险机构签订(dìng)定金保(bǎo)证(zhèng)委(wěi)托合同，设置(zhì)购房者定金的(de)保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证(zhèng)明(míng)书(shū)交(jiāo)付给购房者(zhě)。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机(jī)构或(huò)保险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节(jié)，交房前只需支(zhī)付(fù)最多(duō)不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外(wài)的剩(shèng)余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房(fáng)者违(wéi)约可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付(fù)比例(lì)20％，余款按(àn)工程进度支付(fù)，所(suǒ)有(yǒu)资金进(jìn)银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一(yī)的选购权(quán)合同以及订金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期(qī)房同样(yàng)采取(qǔ)按(àn)工程进度(dù)付款的(de)方(fāng)式(shì)，《发展商(shāng)条例》对期房(fáng)付款流(liú)程做了统(tǒng)一详细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同(tóng)签(qiān)订后、地基(jī)完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等(děng)，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照(zhào)工程(chéng)进度(dù)放款(kuǎn)，月供在(zài)此过程中随(suí)着放出贷款的(de)增加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存(cún)入银(yín)行(xíng)专门的(de)项目资(zī)金账户(hù)，账户资金(jīn)提取须与房(fáng)屋建设有关(guān)。房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后，购房者(zhě)享受1年的(de)房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当(dāng)前房(fáng)地产到了政策出(chū)手临界点，重点是(shì)保交(jiāo)楼和(hé)房企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善型需求的支持(chí)力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应对局(jú)部(bù)停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生(shēng)，给(gěi)予(yǔ)强(qiáng)有力(lì)的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在(zài)起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大(dà)支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个(gè)行业，为(wèi)每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势(shì)复杂性和(hé)人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心以及(jí)长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机(jī)制四大(dà)关键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金(jīn)环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约后定(dìng)金保护(hù)机制(zhì)，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定(dìng)金(jīn)安全。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及(jí)重大缺(quē)陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节(jié)，建立按(àn)工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金(jīn)监管环节(jié)，引入(rù)独(dú)立于开(kāi)发商、银行的第三方资金(jīn)监管(guǎn)机(jī)构，或由(yóu)政府相关(guān)部门直接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立(lì)商品房保修期制度(dù)。保(bǎo)修(xiū)期(qī)内，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负(fù)责、免费维修，购(gòu)房者在保修(xiū)期结束后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的(de)最(zuì)根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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