5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为代表的机构对(duì)于这一板块已经在(zài)悄然(rán)布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日(rì)时(shí)所公布的(de)总(zǒng)份额均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基(jī)金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅(fú)五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的房地产行业(yè)标(biāo)的市(shì)值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募(mù)所持(chí)房地产公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断(duàn)崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一(yī)数(shù)值更是(shì)进(jìn)一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来(lái)的首次回(huí)升(shēng)，年(nián)底这(zhè)一(yī)数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业(yè)的(de)持股(gǔ)比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一(yī)季度得(dé)以(yǐ)延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市(shì)值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公募对(duì)于(yú)房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产板块排名最高的(de)是保利发展，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季(jì)报，变化之处首先在于几只房(fáng)地(dì)产龙头股从排位上看均有退步，尤其(qí)是(shì)万科最为明显；其次是金地(dì)集团(tuán)退出(chū)百大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业(yè)销售旺(wàng)季，其(qí)传导到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地(dì)产(chǎn)已经进入大(dà)分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市(shì)场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的(de)红利期一去不返了。“如(rú)果(guǒ)按照产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包括(kuò)房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什么投资机会的。但(dàn)在这几年特(tè)殊(shū)的(de)行情里包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的行(xíng)业也(yě)出现了(le)一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海公募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿(yì)平(píng)方米的年销售(shòu)面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量(liàng)增(zēng)加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更(gèng)新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)。需求(qiú)端还(hái)需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无(wú)论从城镇化(huà)的进(jìn)程(chéng)，还(hái)是人(rén)均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及(jí)过快上行的房价，因而行业高增的(de)时(shí)代已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随(suí)着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类(lèi)似(shì)2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧(cè)出清的过程(chéng)。这(zhè)个(gè)过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行(xíng)业的(de)贝塔已经过(guò)去(qù)了(le)，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投(tóu)资(zī)，就是强竞争力(lì)公司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个(gè)股成(chéng)为公募乃至整体机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只房地产类(lèi)标(biāo)的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排(pái)名前五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们(men)分(fēn)别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的(de)基本面来(lái)看，上实(shí)发展的主营业务为房地产开发与经营。公司(sī)的主要产品(pǐn)及服(fú)务为(wèi)房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入(rù)52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季(jì)十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具体包括(kuò)公募的上(shàng)银(yín)基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身前(qián)十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二(èr)的浦东金桥也(yě)是上海本(běn)地房企，其第一季(jì)度(dù)的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一(yī)方面则是(shì)公(gōng)司拿地(dì)结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数(shù)字上(shàng)看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头(tóu)向好(hǎo)背景下，自(zì)然(rán)也吸引了(le)知名机构(gòu)在(zài)其(qí)中持续(xù)驻足(zú)。从第一季度十(shí)大流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十(shí)中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三个季度他有的(de)两只产(chǎn)品杀入(rù)前(qián)十。同时榜单(dān)中还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的(de)地产公司(sī)，一季报交(jiāo)出的也(yě)是一份报(bào)喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来(lái)看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到(dào乐字的繁体是几画啊，乐字的繁体是几画字)两只(zhǐ)公募指基首季新(xīn)杀入(rù)十大流通(tōng)股股东行列(liè)。具(jù)体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排(pái)名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多(duō)（券(quàn)商测算对应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目(mù)前房企的(de)利(lì)润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在(zài)当前中特(tè)估的浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股或存(cún)在发展(zhǎn)的(de)大好机会。中信(xìn)证(zhèng)券指出(chū)：“房(fáng)地产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤其(qí)是央(yāng)企占(zhàn)据显著优势，其主要(yào)又体现为(wèi)库存的(de)优势(shì)。央企(qǐ)地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良(liáng)好(hǎo)的(de)不(bù)动产资产运营能(néng)力的多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源(yuán)债权债务(wù)关(guān)系(xì)等问题，市场(chǎng)对民(mín)营房(fáng)开企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维(wéi)度(dù)看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于集中度提(tí)升(shēng)后(hòu)，行业进入高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备较(jiào)快(kuài)速(sù)发展阶段更稳定且可(kě)预(yù)期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对(duì)较低，企业(yè)自身(shēn)资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现(xiàn)金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代(dài)中行业(yè)普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低(dī)，行业内部将出(chū)现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升(shēng)的(de)头(tóu)部公(gōng)司。”星(xīng)石投资首席(xí)研究官方磊也表(biǎo)示乐字的繁体是几画啊，乐字的繁体是几画字。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国(guó)企央企在三乐字的繁体是几画啊，乐字的繁体是几画字(sān)个方面是否可以(yǐ)维持，首先是(shì)融资成本(běn)保持低位，其次是销售份额持续(xù)提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的(de)业(yè)绩出现的(de)整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民(mín)营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力(lì)度较大(dà)。投资的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还(hái)面临着一些不确定(dìng)性。其实整个(gè)市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济(jì)状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出(chū)现，到(dào)六月份房(fáng)企为(wèi)了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期(qī)反(fǎn)弹(dàn)外的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房(fáng)地产(chǎn)以及(jí)其(qí)上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业链的复(fù)苏速度都比想象的要(yào)慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱(qián)的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他(tā)基本(běn)面(miàn)的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的(de)、做(zuò)得(dé)比同行好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地去等(děng)待它(tā)的基本面不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日(rì)《红周(zhōu)刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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