OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子(zi)公(gōng)司(sī)哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今(jīn)，二(èr)级(jí)市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT开盘继续延续(xù)此前几日的下跌走势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安(ān)张江光大园REIT曾发布(bù)公(gōng)告，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库科技是其(qí)扩募拟新(xīn)购入基础设施资产(chǎn)张润大厦(shà)的重(zhòng)要承租方(fāng)之一，目(mù)前未收到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租(zū)赁(lìn)协(xié)议的(de)通知(zhī)。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人(rén)将(jiāng)继续密(mì)切(qiè)关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关(guān)应对。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始(shǐ)权(quán)益人相关负责(zé)人也表示，近期(qī)已(yǐ)同步(bù)启动(dòng)了应急预竹荪煮多久案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退(tuì)租(zū)的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张润大(dà)厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公(gōng)司(sī)领导高(gāo)度重(zhòng)视(shì)，浦东(dōng)新(xīn)区国资委也高度关(guān)注(zhù)。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场波动较(jiào)大(dà)，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价(jià)值，投(tóu)资者应理性(xìng)看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库科(kē)技(jì)的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此后二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华(huá)安(ān)张江光大园REIT最近(jìn)几个交易日二级市(shì)场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个(gè)交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安(ān)张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目(mù)前上市(shì)的8只产业园区基础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅(fú)上涨，其(qí)余7只均有不同(tóng)程度(dù)下跌，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月15日(rì)平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租(zū)率(lǜ)有所(suǒ)下降(jiàng)，如今拟(nǐ)扩募的项(xiàng)目又遭(zāo)遇突发(fā)事件，因此导致二级市场价格出(chū)现波动(dòng)。”一(yī)位业(yè)内(nèi)人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人(rén)士(shì)看来，尽(jǐn)管出于风险规避的原因，最(zuì)近几(jǐ)个交易日场内(nèi)资金(jīn)有所(suǒ)流出，但是，不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其(qí)内外价值(zhí)。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌(diē)，风(fēng)险也(yě)得到(dào)一(yī)定(dìng)释放，但是(shì)价格涨跌会(huì)受到(dào)基本面、情绪面等多重因素影响，不好判(pàn)断(duàn)价格(gé)是不是已(yǐ)经完(wán)全(quán)触底。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一位(wèi)业内人(rén)士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产品年内(nèi)二级(jí)市场跌幅较大，其实(shí)有些隐含收益率高(gāo)的产品具竹荪煮多久备(bèi)一定的投资(zī)价值，很(hěn)适(shì)合稳健(jiàn)类投资者。此(cǐ)外，伴随(suí)着经(jīng)济复苏的步伐，产业园区、物(wù)流类等(děng)REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募(mù)基金执行(xíng)董(dǒng)事高(gāo)如(rú)星对此表示(shì)，若张江(jiāng)园(yuán)区最终能顺利解(jiě)决(jué)招商(shāng)，平稳过度对经营现(xiàn)金(jīn)流没有造成(chéng)大(dà)的影响，“事件性利(lì)空下(xià)调(diào)至得(dé)这么急(jí)、这(zhè)么深，加上前期(qī)本身园区(qū)类资(zī)产就(jiù)回(huí)调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落到(dào)租金收入受不受影响，影响(xiǎng)多(duō)大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回(huí)应(yīng)

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技。随后(hòu)5月12日(rì)晚(wǎn)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库(kù)科(kē)技(jì)是其(qí)扩募拟新(xīn)购入基础设(shè)施资(zī)产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租(zū)赁协(xié)议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将(jiāng)继续密(mì)切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积(jī)极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此(cǐ)前(qián)，张江REIT因(yīn)其(qí)一(yī)季(jì)报中披(pī)露的(de)张江光大园(yuán)项(xiàng)目出租(zū)率下降事项(xiàng)，一度二级市场价格出现(xiàn)回(huí)落。在随(suí)后召开的业绩说明会中(zhōng)管理人(rén)就相关事(shì)项(xiàng)进(jìn)行了解释(shì)说明，市场信心得(dé)到了一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下的扩(kuò)募说(shuō)明(míng)会(huì)上(shàng)，运营团队表示了对张(zhāng)江光大园项目的信心，预(yù)计(jì)签(qiān)署意向书和(hé)合(hé)同谈判中(zhōng)的储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得(dé)到回升。没想到仅过了不到三周的(de)时(shí)间(jiān)，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来了(le)新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各(gè)方的(de)广泛(fàn)关注(zhù)，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人(rén)相(xiāng)关(guān)负责人坦言，事发突然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技(jì)消息(xī)的第一时间即奔赴现(xiàn)场进行了沟(gōu)通和核实工作，并同步启动(dòng)了应急(jí)预(yù)案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大(dà)厦是全(quán)国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况(kuàng)，相关负(fù)责(zé)人介绍(shào)说，目前储备租(zū)户还是比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆盖了芯片(piàn)测(cè)试、人(rén)工(gōng)智能、航天(tiān)产业、信息技术等产业(yè)客户，租赁意(yì)向(xiàng)面积(jī)超过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重(zhòng)要(yào)租户。虽(suī)然收了三个(gè)月(yuè)履(lǚ)约保证金给了我们一些空间，但(dàn)本着对首批扩募、对市场负责的(de)态度(dù)，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内完(wán)成去化。”相(xiāng)关负(fù)责人(rén)说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目一季度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有(yǒu)那(nà)么多(duō)储备租户，之(zhī)前的(de)空置率为何(hé)未能得(dé)到解(jiě)决。

　　对此相关负责(zé)人解释，张(zhāng)江光大园一(yī)直以来都坚持以市场化运营为导向(xiàng)，历史运营表(biǎo)现(xiàn)稳(wěn)定，租户的调租和换(huàn)租都属于(yú)正常情况，而这次(cì)项(xiàng)目的大租户(hù)退租正好(hǎo)发生在市(shì)场活(huó)跃度的短期低点，目前(qián)市(shì)场情况已(yǐ)有所好转。在(zài)看(kàn)到(dào)出(chū)租率下滑情况没有得到及时修复(fù)后(hòu)，张江这边也作(zuò)了一(yī)定的资源调配和倾(qīng)斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光大园项(xiàng)目在给租户的(de)分隔(gé)空间、交付标准、租(zū)金水(shuǐ)平等方面也有(yǒu)一些差异化，张润大(dà)厦多(duō)是两千多(duō)平的(de)大平层，楼(lóu)的成新度(dù)高一些，单价也贵(guì)一些，张江光大园单层以一千平的(de)面积为主，还有一(yī)些独栋形态的物业。租户自(zì)身(shēn)也(yě)会有诉求，也(yě)会(huì)根据自身需(xū)求和预(yù)算挑选区域内的不(bù)同物(wù)业。

　　“如果扩(kuò)募完(wán)成以(yǐ)后，新老资产(chǎn)的(de)管理人都变成了一家，后续我们在资源(yuán)共(gòng)享和联合营销方面能更加充分发(fā)挥协同效应，相信(xìn)可以做得更好(hǎo)。”上述负责(zé)人(rén)补充(chōng)说道(dào)。

　　最后谈及(jí)对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定位(wèi)和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江(jiāng)集团和张(zhāng)江高(gāo)科目(mù)前(qián)在管(guǎn)资产约五(wǔ)百万方，还有一些(xiē)其他在(zài)开(kāi)发的储备项(xiàng)目，这些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空间资产上(shàng)市平台目标的坚实(shí)后盾和储备资(zī)源。“我(wǒ)们非(fēi)常重视张江REIT这个资本平台和它未来的(de)发展。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募是我们实现基金扩容的(de)第一步，也是(shì)至关重要(yào)的一步，眼下我(wǒ)们可能(néng)面(m竹荪煮多久iàn)临(lín)了一些突发(fā)情况需要解决，但是这和我们(men)在(zài)张江科学城这三十年建设发展过程中所经历的相比，只能算(suàn)是(shì)一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信(xìn)心排除(chú)万难(nán)，尽一切可能(néng)化解(jiě)当前突发事(shì)件的所有负(fù)面(miàn)影(yǐng)响(xiǎng)，维持预(yù)期和市场的信(xìn)心。”

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