OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如(rú)今，二级(jí)市场(chǎng)的(de)影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT开盘继(jì)续(xù)延续(xù)此前(qián)几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅一(yī)度(dù)扩大，尾盘(pán)有所(suǒ)拉(lā)升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日(rì)跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募(mù)拟新购入基础(chǔ)设(shè)施资(zī)产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库科(kē)技后(hòu)续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目(mù)的原始权益(yì)人相关(guān)负(fù)责人也表示，近期已同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导(dǎo)高度重视(shì)，浦东新区国资委也高度关(guān)注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT近期市场波动较(jiào)大(dà)，但其实不(bù)动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下(xià)跌并(bìng)不(bù)会从根本上影响其内外价值(zhí)，投资者应理性(xìng)看待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技的事件继续(xù)扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市(shì)场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT跌(diē)幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利(lì)消息(xī)影响，华安张江光大(dà)园REIT最近(jìn)几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年6月21日上市以(yǐ)来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表(biǎo)现上看(kàn)，目前上市(shì)的8只产业园区(qū)基础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业(yè)园区(qū)基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露(lù)张(zhāng)江光(guāng)大园项目出(chū)租率有所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二(èr)级市场价(jià)格出现波动。”一位业内(nèi)人士分(fēn)析称。

　　不过，在上(shàng)述(shù)人士(shì)看来，尽(jǐn)管出于风险(xiǎn)规避的(de)原因(yīn)，最(zuì)近(jìn)几个交(jiāo)易(yì)日场内资(zī)金有所(suǒ)流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌(diē)并不会(huì)从根(gēn)本上影响其(qí)内外价值(zhí)。

　　他也同时表(biǎo)示，目前(qián)随(suí)着二级市(shì)场价(jià)格下跌，风险(xiǎn)也得到(dào)一定(dìng)释放，但是价格(gé)涨跌会(huì)受(shòu)到基本面、情绪面等多重(zhòng)因素影响，不好(hǎo)判(pàn)断(duàn)价格是不是(shì)已经(jīng)完全触(chù)底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现(xiàn)低迷(mí)，不(bù)少产品年内二级市场跌(diē)幅较大，其(qí)实有些(xiē)隐(yǐn)含收(shōu)益率高(gāo)的产品具备一(yī)定的投资价值，很适(shì)合稳健类投资者。此(cǐ)外(wài)，伴随着经济复(fù)苏的步伐(fá)，产业园区、物(wù)流(liú)类等REITs产品具备一定的投资(zī)价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞(ruì)驰私募基金执行董(dǒng)事高(gāo)如星对此表示，若(ruò)张(zhāng)江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流没(méi)有造成大的影响，“事(shì)件性利空下调至得这么(me)急、这么深，加上前期本身园区(qū)类资产(chǎn)就回调不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强(qiáng)调(diào)，最终还是落到(dào)租金收入受不(bù)受影响，影响多大，估计园(yuán)区会最终解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基(jī)础设施资(zī)产张(zhāng)润大(dà)厦的重要承(chéng)租(zū)方之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议的(de)通知。同(tóng)时(shí)，在公(gōng)告中(zhōng)，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披(pī)露的张江光大园(yuán)项目(mù)出租率下降事项(xiàng)，一(yī)度二(èr)级市场价格(gé)出(chū)现回落(luò)。在随(suí)后召开的(de)业(yè)绩说明会中管理人就相关(guān)事(shì)项进行(xíng)了解(jiě)释(shì)说(shuō)明，市场信心(xīn)得到(dào)了一(yī)定提振，二级市场(chǎng)价格表(biǎo)现也(yě)趋于(yú)平稳。据了解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在5月11日(rì)召开的(de)线上和线(xiàn)下的扩募说(shuō)明会(huì)上，运营团队表示(shì)了对张江光大园(yuán)项目的信心，预计签署意向(xiàng)书和合同谈判中的储备租(zū)户正常转化后，项目出租率将得到(dào)回升。没想到仅(jǐn)过了不到三周的(de)时(shí)间，张(zhāng)江REIT的(de)扩(kuò)募之路又(yòu)迎来(lái)了新(三公分是多少厘米 三公分是多少毫米xīn)的考(kǎo)验。

　　因张江(jiāng)REIT的上(shàng)述(shù)公告引起(qǐ)了市(shì)场各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目(mù)的原(yuán)始(shǐ)权益人相关负责人(rén)坦言，事发(fā)突(tū)然确实始(shǐ)料未及，在(zài)获悉OPPO关(guān)停哲库科(kē)技消息的第一时间即奔赴(fù)现场进行了(le)沟通(tōng)和核实(shí)工作(zuò)，并同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积(jī)极应对(duì)哲(zhé)库(kù)提前(qián)退租的可(kě)能(néng)事项。由于张润(rùn)大厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公(gōng)司(sī)领(lǐng)导高度重视，据悉新区国(guó)资(zī)委也高度(dù)关(guān)注(zhù)。

　　当谈及储备租户(hù)情况(kuàng)，相关负责人(rén)介绍说，目前储备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能、航天产业、信息技术等产业(yè)客户，租赁意向面(miàn)积超过了2万方(fāng)。从意向储备转化(huà)为实际租(zū)户需要一些时(shí)间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过(guò)签署租赁意(yì)向书来尽(jǐn)快锁(suǒ)定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三个月(yuè)履约保证金给了我们一些(xiē)空间，但本着对(duì)首批扩募、对市场负责的态度，我们(men)肯定要全力与时间赛跑，把这些面(miàn)积在短期内(nèi)完成去化(huà)。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季度末也有将(jiāng)近(jìn)30％的空置率，原始(shǐ)权益人(rén)有(yǒu)那么多储备租户，之前(qián)的空(kōng)置率为何未能(néng)得到解决。

　　对(duì)此相(xiāng)关负(fù)责人解(jiě)释，张江光大(dà)园一(yī)直以来(lái)都坚持(chí)以(yǐ)市场化运(yùn)营为导向(xiàng)，历史运营(yíng)表现稳定，租户的调(diào)租(zū)和换租(zū)都属于(yú)正常(cháng)情(qíng)况，而这次项(xiàng)目的大租户(hù)退租正好发生在市场活跃度的(de)短期低点，目前(qián)市场情况已有所好转。在看到出租率下滑(huá)情况没有得到及时修(xiū)复(fù)后，张江这边(biān)也作(zuò)了一定的资源调(diào)配和倾斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光大园(yuán)项(xiàng)目在给租户的分隔(gé)空间(jiān)、交付标准、租(zū)金水平等方(fāng)面也有一些差异化，张润大厦多是两千多平的(de)大平(píng)层，楼的(de)成新(xīn)度高一些(xiē)，单价也贵一些，张江(jiāng)光三公分是多少厘米 三公分是多少毫米大园(yuán)单层(céng)以一千平的面积为主，还(hái)有一(yī)些独栋形态的物业。租户自(zì)身也(yě)会有诉求(qiú)，也会根据自身需求和预算(suàn)挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资产的(de)管理(lǐ)人都变成了一家，后续(xù)我(wǒ)们在(zài)资源共(gòng)享和(hé)联合营销方面能更加(jiā)充分发挥协(xié)同效应，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人(rén)表示(shì)，张江集团(tuán)和张江高科目前在管资产约五百万方(fāng)，还有一些(xiē)其(qí)他在开发的储备(bèi)项(xiàng)目，这些都将成为(wèi)张(zhāng)江REIT实现打造张江园区(qū)产业空(kōng)间资产上市平台目标的(de)坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常(cháng)重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资本平台和它未(wèi)来的发(fā)展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩(kuò)募是我(wǒ)们实(shí)现(xiàn)基金扩容的第一步，也是至(zhì)关重(zhòng)要(yào)的(de)一(yī)步(bù)，眼下我们可能面临了一些突发(fā)情况需(xū)要(yào)解决(jué)，但是这和我(wǒ)们在张江科(kē)学城(chéng)这三十年(nián)建设发展过(guò)程中所经历的相比(bǐ)，只能算是一(yī)个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽(jǐn)一切可能(néng)化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期和市场的(de)信心。”

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