近(jìn)两年火爆的(de)创新(xīn)产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs主要(yào)特征之一，稳定(dìng)分红体现出该(gāi)类产品长期(qī)投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也(yě)提(tí)醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不(bù)再产(chǎn)生现金(jīn)收(shōu)益(yì)，特许(xǔ)经营权分红目前已包(bāo)含了(le)利润分配和本金的归还(hái)，在选择投(tóu)资标的时(shí)应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公(gōng)募(mù)REITs呈(chéng)现出了(le)高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占(zhàn)可供(gōng)分配金额(é)比例(lì)平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来(lái)源为持有期分红收益，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基金(jīn)份额(é)二(èr)级市场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的(de)综(zōng)合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通(tōng)过基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结(jié)合行业及(jí)市场情况，可以分(fēn)析(xī)基础设(shè)施项目的(de)经营业(yè)绩，作(zuò)为进行投资决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作(zuò)为(wèi)基金份额(é)持有人实际获得(dé)的现金收(shōu)益，对于长期投(tóu)资者更具(jù决别和诀别哪个是对的意思，诀别和决别是什么意思)参考价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心运营高级(jí)副总监(jiān)李华平(píng)也表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年(nián)度可分配金额以现金(jīn)形式分(fēn)配给投(tóu)资者，强制分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也(yě)认为(wèi)，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的(de)一面(miàn)，分红体现了(le)这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同(tóng)于债券的固(gù)定(dìng)利息回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者(zhě)的角度来看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类(lèi)，为资产配(pèi)置多元化(huà)提供抓手，具(jù)有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够(gòu)通过分(fēn)红(hóng)获取相(xiāng)对于(yú)投资债券相对高的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增(zēng)厚(hòu)资产包(bāo)收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的(de)预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分配金额(é)完成率不(bù)达预期(qī)，一定程(chéng)度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受(shòu)多重因(yīn)素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近期(qī)经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债(zhài)券回归(guī)的过程；另一方面，基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的经营业(yè)绩(jì)相对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价(jià)做(zuò)调减处理，调(diào)减金额根(gēn)据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操(cāo)作是(shì)对(duì)分红前后(hòu)基金份额净(jìng)值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资(zī)者(zhě)长(zhǎng)期投资(zī)的信心(xīn)，同时需结合(hé)持有产品的(de)特性，关注二级(jí)市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益(yì)的影(yǐng)响程度(dù)。”中航(háng)基(jī)金(jīn)相关(guān)人(rén)士也称。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了解底(dǐ)层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前(qián)提(tí)是本(běn)金之上(shàng)的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分派(pài)的是(shì)本金与增值两(liǎng)个部分，两个部(bù)分之(zhī)间的(de)比(bǐ)例(lì)是变动的，与现有公募基(jī)金(jīn)分红差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金(jīn)额误(wù)认为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年限到期后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投(tóu)资者(zhě)应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示(shì)，目前(qián)公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权类和(hé)产权类两大(dà)资产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包括每年(nián)的现金分红及资产增(zēng)值(zhí)的收益，而(ér)持有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目(mù)每(měi)年(nián)的(de)现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权类(lèi)资产的分红包括(kuò)了(le)利润分配和本(běn)金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比(bǐ)率(lǜ)也是变动(dòng)的(de)，对特许经(jīng)营(yíng)权类资产的(de)公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益(yì)。普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)在选择投资(zī)标的时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基(jī)金也(yě)表示，从细分来看，各类(lèi)公(gōng)募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因其分红相(xiāng)当(dāng)于(yú)包含“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价(jià)值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底(dǐ)层(céng)资产属性，对所选择(zé)产品的二级(jí)市场(chǎng)价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也(yě)认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再能(néng)产(chǎn)生现金收益，因此将可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的分配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营(yíng)期限较(jiào)短的特(tè)许经营项目(mù)，通常(cháng)具备更(gèng)高的分派(pài)率水平。对于剩余(yú)期限较长的(de)特许(xǔ)经营权项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金(jīn)该(gāi)负责(zé)人(rén)提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目(mù)的分派金(jīn)额包含(hán)了投资本金，在不(bù)进行扩募(mù)的情(qíng)况下，基金份额单价(jià)随着分(fēn)派(pài)进(jìn)度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权(quán)REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的(de)土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或(huò)补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等(děng)追加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种类似(shì)永(yǒng)续(xù)经营的假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在(zài)基金(jīn)分红的(de)时(shí)点(diǎn)，多位(wèi)业内人士(shì)还(hái)表示(shì)，在产品分红期，投(tóu)资者可以(yǐ)观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)等指标，来观察和(hé)评估项目底层资(zī)产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年报(bào)中披露的经营(yíng)活动现金流，二是(shì)可供(gōng)分配现金，二(èr)者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净(jìng)流(liú)量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于(yú)企业本身(shēn)经营(yíng)活动产生；可(kě)供分配的现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最(zuì)终得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置(zhì)新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现在相对股债市(shì)场独立的资产配(pèi)置功能(néng)，比较适(shì)合长期持(chí)有。建议投资者(zhě)对经营权类的资(zī)产可以更多关注(zhù)内部(bù)收益率的高低，对产权类的资产更(gèng)多关(guān)注分(fēn)派率高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要(yào)来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)直接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理机(jī)构实力、公(gōng)募基(jī)金管理人实力等多重因素(sù)来选择投资标(biāo)的(de)。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期决别和诀别哪个是对的意思，诀别和决别是什么意思，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍(réng)在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资(zī)者关注有(yǒu)基本(běn)面支撑(chēng)、填权效(xiào)应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明(míng)REITs在(zài)发行(xíng)首年及次年(nián)的可(kě)供分(fēn)配金额预测(cè)。投(tóu)资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经(jīng)济(jì)及市(shì)场(chǎng)的(de)实(shí)际(jì)环境，对(duì)基础设施项(xiàng)目的运(yùn)营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基(jī)金上(shàng)述负(fù)责人也称。

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