万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这(zhè)个位(wèi)于北京海淀的(de)豪(háo)宅被全国(guó)知晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要(yào)做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发(fā)商——中赫集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共(gòng)同债务人被中国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书(shū)院(yuàn)豪(háo)宅(zhái)拍卖(mài)。可(kě)问(wèn)题(tí)是，这些房(fáng)子早已售出，业(yè)主并非中(zhōng)赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房产(chǎn)的有钱(qián)人，房(fáng)子(zi)现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业(yè)主的维(wéi)权(quán)信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这个(gè)位于海淀核心区位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现，中国信达在京(jīng)东拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司不良债权转让项目(mù)”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套(tào)万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上(shàng)述不良债权转让项目的处置主体是中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司北京市分公司(sī)（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其中(zhōng)债权本(běn)金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有限公司是共同(tóng)债务人(rén)。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就(jiù)是一起中国信(xìn)达北(běi)分讨债(zhài)的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒(méi)体报(bào)道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户(hù)，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属(shǔ)实(shí)，说明这(zhè)些房子实际(jì)上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达(dá)的(de)拍卖页面(miàn)上又注明这75套房(fáng)子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团(tuán)早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押(yā)出去，现在还没(méi)资(zī)金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都(dōu)是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬也是万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的(de)业主(zhǔ)。另据地(dì)产自(zì)媒体(tǐ)“地产八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被(bèi)精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确(què)实已经支(zhī)付价(jià)款并实际占(zhàn)有，那(nà)么(me)，中国信达(dá)转让(ràng)这笔(bǐ)不良债权回本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是(shì)债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民(mín)事(shì)执(zhí)行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过(guò)户(hù)手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不(bù)得(dé)查封(fēng)、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的可以向法院提出(chū)执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以联合(hé)起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或(huò)办理房(fáng)产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民(mín)法院(yuàn)关于商品(pǐn)房(fáng)消费者权利保护问题(tí)的批复(fù)》，以司法解释的方式明确(què)了购房(fáng)人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先于(yú)建设工程价款优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当(dāng)予以支持。只支付了部(bù)分价(jià)款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实(shí)际(jì)支付剩余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押(yā)的这75套(tào)房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债(zhài)权公(gōng)司(sī)中国信达申请不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目前中(zhōng)国(guó)信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫(hè)置地等(děng)选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信(xìn)托有(yǒu)限(xiàn)责任公司成为了唯一(yī)股东，后(hòu)者由中(zhōng)国信达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团(tuán)既(jì)没(méi)有(yǒu)很大(dà)规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成(chéng)为(wèi)当时京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的(de)楼盘，引发了市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等(děng)大(dà)型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书(shū)院就(jiù)以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中(zhōng)，就可(k张学良多高，少帅张学良多高ě)看出其在北京豪宅(zhái)圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上市(shì)的它，对手是当时(shí)有名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它(tā)远远超过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去(qù)年(nián)，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平(píng)米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊(jīng)人的36万(wàn)元/平(píng)米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院虽(suī)然已经推(tuī)出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬(lǎo)则居(jū)住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定了中(zhōng)赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发(fā)商(shāng)光环的背(bèi)后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳斯(sī)莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务，中赫集(jí)团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)如(rú)今沦(lún)落到这个地(dì)步，其实是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾(céng)深挖出(chū)背后的(de)中赫(hè)集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷纷开始(shǐ)了多元(yuán)化(huà)转(zhuǎn)型，但(dàn)转型(xíng)之路并(bìng)不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过(guò)多元(yuán)化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购网站，但(dàn)最终(zhōng)都(dōu)惨淡收场。最终，周金(jīn)辉(huī)将(jiāng)转型的(de)目光(guāng)，放(fàng)到了体(tǐ)育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北(běi)京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫(hè)集团(tuán)拿(ná)下北京国安，总计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫(hè)为什(shén)么(me)又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实(shí)控人周金辉(huī)夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份质押陆续(xù)质押，据(jù)企查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出(chū张学良多高，少帅张学良多高)质记录(lù)。质权人包(bāo)括(kuò)海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国(guó)际信托、中融(róng)信(xìn)托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国(guó)安(ān)后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫(hè)集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所(suǒ)官(guān)网信(xìn)息(xī)显示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱乐部(bù)实现营业(yè)收(shōu)入(rù)1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年(nián)末(mò)，该俱(jù)乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续(xù)质(zhì)押手中的中赫(hè)集团股份，但国安和中(zhōng)张学良多高，少帅张学良多高赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被5次(cì)列(liè)被(bèi)执(zhí)行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次(cì)与(yǔ)中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成(chéng)为被(bèi)执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律(lǜ)文书确(què)定义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不(bù)过(guò)在实(shí)控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的(de)北京国安，又如何(hé)能(néng)独善其身？

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