导读

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关(guān)中国地(dì)产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断(duàn)中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度(dù)过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露(lù)全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人(rén)口普查(chá)调查数(shù)据(jù)显示城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真(zhēn)的过(guò)剩(shèng)？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比不到(dào)一成(chéng)，其中还(hái)包(bāo)括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是人均一间房所(suǒ)能(néng)满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密(mì)切(qiè)相关。中国(guó)的人(rén)均住宅间数较(jiào)发达(dá)国家还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于(yú)1同(tóng)样不意(yì)味(wèi)着(zhe)中国住宅市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)1套(tào)房，其(qí)中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎意味着户(hù)户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数(shù)据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡，是因为户(hù)均一套房无(wú)法满(mǎn)足(zú)流动人(rén)口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口(kǒu)的(de)近三成都是(shì)流(liú)动(dòng)人口，流(liú)动人(rén)口会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生(shēng)了额外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍有四大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断(duàn)增加，导致家庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区(qū)域经济(jì)资源分配的再(zài)集中吸引着人(rén)口流入(rù)，人(rén)口净迁入(rù)城市的新增(zēng)住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必(bì)行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均(jūn)较(jiào)发达国家有着(zhe)不小差距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下(xià)房地产大分化(huà)时代(dài)已至(zhì)，大(dà)分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体现在(zài)住(zhù)宅(zhái)质量供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现(xiàn)在(zài)不同能级城市之间，不(bù)同区域(yù)板(bǎn)块之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露全(quán)国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大(dà)城市二手房挂(guà)牌(pái)量突然(rán)激增，引发一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担(dān)心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到底是供给过(guò)剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布，我们(men)无(wú)法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前(qián)的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房地(dì)产市(shì)场会(huì)如何(hé)发(fā)展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　诞辰是指活人还是死人，诞辰和生日的区别ng>（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全(quán)国(guó)自然灾(zāi)害综合(hé)风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设行业获(huò)取了(le)全国近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以及80多万处(chù)市政(zhèng)设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算的城(chéng)镇房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还(hái)包括了大(dà)量商业(yè)楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量(liàng)有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能完(wán)全(quán)反(fǎn)映出城镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要(yào)分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有(yǒu)直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相关(guān)数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计(jì)局）；二是(shì)居民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数相加，我们(men)就能够得到(dào)当前(qián)商(shāng)品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二(èr)步(bù)，根(gēn)据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非(fēi)商品住(zhù)宅比例，推算得到(dào)居(jū)民(mín)住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅(zhái)总套(tào)数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统(tǒng)计(jì)。我们利(lì)用既有统计数据(jù)，大致(zhì)测算得(dé)到中国存(cún)量房地产套数，并进(jìn)一步(bù)推(tuī)算中国城镇家庭户(hù)均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)套(tào)数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装(zhuāng)修(xiū)的(de)时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步(bù)推算(suàn)中国城镇居(jū)民(mín)拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇(zhèn)居民的住宅结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和(hé)购买二手(shǒu)房(fáng)都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实(shí)际变化比例，从(cóng)而我(wǒ)们(men)估(gū)算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆续(xù)交付(fù)使用，到2024年，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居(jū)民已经(jīng)达到(dào)了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结(jié)，甚至意味(wèi)着中国(guó)地(dì)产存(cún)量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人(rén)口流(liú)动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需求(qiú)。因(yīn)此(cǐ)，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日(rì)本(běn)的(de)住宅(zhái)套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流(liú)入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成(chéng)房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和省际流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作的流(liú)动人口在老家(jiā)拥(yōng)有住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价迫(pò)使打工(gōng)人回乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际上(shàng)会占据两(liǎng)套房(fáng)，在高(gāo)房价(jià)的(de)大城市(shì)租赁一套房(fáng)，在(zài)房(fáng)价较(jiào)低的县城(chéng)购买(mǎi)一套(tào)房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑结(jié)构松散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐(yǐn)患大等问题，如(rú)电线老化(huà)、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅为一居室(shì)和二居室，户(hù)型偏(piān)小。其中一居室(shì)占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然(rán)这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积不(bù)足19平方米，不及全(quán)国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为住宅存在(zài)困(kùn)难，若按这个标准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的(de)人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人(rén)口静(jìng)态(tài)结构和(hé)动态(tài)趋势演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来(lái)城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示(shì)城镇(zhèn)户(hù)均人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口(kǒu)小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋势将(jiāng)继续(xù)延续，导(dǎo)致户数(shù)会因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导(dǎo)致(zhì)经济发展(zhǎn)带来(lái)的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地(dì)住宅市场带来(lái)新的(de)增量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人(rén)口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其(qí)人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时(shí)间为(wèi)2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设(shè)施配套差、没(méi)有(yǒu)或少有物业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户(hù)型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望(wàng)提高生(shēng)活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会(huì)议(yì)明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，供(gōng)需出现错配，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这(zhè)种(zhǒng)分(fēn)化(huà)不单局限于城市能级(jí)之间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房之间的差异也将越发扩大(dà)。诞辰是指活人还是死人，诞辰和生日的区别ng>

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调(diào)查的(de)是人，并(bìng)不是针对住(zhù)宅(zhái)，因此可能(néng)存在(zài)统计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比实际值可(kě)能偏低(dī)，其增速可(kě)能超预(yù)期。