近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士(shì)对此表示，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定(dìng)分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过(guò)观测经(jīng)营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒普通投(tóu)资(耐克品牌和乔丹品牌是什么关系zī)者注意，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利润(rùn)分(fēn)配和本金(jīn)的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类(lèi)型和(hé)分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配(pèi)比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来(lái)源为持有期分(fēn)红收益，以及基(jī)金(jīn)份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易(yì)引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基(jī)础设(shè)施资产的经营现金流，投(tóu)资人(rén)通过基金募集材料和信息披(pī)露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析(xī)基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份额二级(jí)市场价格变化导致(zhì)的(de)浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分(fēn)红(hóng)作为(wèi)基(jī)金(jīn)份额持(chí)有人实际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金(jīn)相关负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运(yùn)营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券(quàn)投资基(jī)金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关法(fǎ)规(guī)要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分(fēn)配金额(é)以现金形式分配给投资(zī)者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市(shì)场价(jià)格(gé)反映(yìng)这(zhè)类产(chǎn)品“股性(xìng)”的(de)一面，分红体(tǐ)现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于(yú)债(zhài)券(quàn)派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报(bào)，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者(zhě)的投(tóu)资(zī)品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置价(jià)值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮助机构(gòu)投资(zī)者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对(duì)高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价(jià)格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级(jí)市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不(bù)达预(yù)期，一(yī)定程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)波动受多(duō)重(zhòng)因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的(de)分(fēn)红有利于(yú)吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向(xiàng)股票和(hé)债券回归(guī)的(de)过(guò)程(chéng)；另(lìng)一方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的(de)改善有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权(quán)日，将对(duì)基金份额(é)的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根据单位基金份额的分红金额进(jìn)行计算(suàn)。除(chú)权操作(zuò)是对分红前(qián)后基金份额净值变化(huà)的修正，使投资(zī)人在基金分红前后均可(kě)以(yǐ)获(huò)得公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同(tóng)时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括利润分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之上的增值(zhí)部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更(gèng)为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变(biàn)动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者可(kě)能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面临极大不确(què)定性(xìng)，这是该类投资者应该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类和产权类两(liǎng)大资(zī)产(chǎn)类型，持(chí)有(yǒu)产权(quán)类产品(pǐn)的收益(yì)主要包括每年的现(xiàn)金分(fēn)红及资产增值的(de)收益，而持有特(tè)许经营类产品的收益主要来(lái)自项目每年的现金(jīn)分(fēn)红。其(qí)中，特许经营权类资(zī)产的分红(hóng)包括了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，两者的比率也(yě)是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也表(biǎo)示(shì)，从细(xì)分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资(zī)产属性(xìng)不同而形(xíng)成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底层资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在(zài)选择公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产属性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品(pǐn)的二级(jí)市场价格和(hé)分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营权到期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可供分配金(jīn)额(é)的分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余经营期(qī)限较短(duǎn)的(de)特许经营(yíng)项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对(duì)于剩余(yú)期限较(jiào)长的特许经营(yíng)权项目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对(duì)较低，也有足够年(nián)限(xiàn)收回本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人(rén)提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分(fēn)派金额包含(hán)了投(tóu)资本(běn)金，在不进行扩募(mù)的情况(kuàng)下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年下(xià)降(jiàng)是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来(lái)自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年(nián)限一般较长，再(zài)加上到(dào)期后(hòu)通(tōng)过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会(huì)进一步延长经(jīng)营期限。这(zhè)种类似永续经营的(de)假(jiǎ)设反映在(zài)基础资(zī)产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等指标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分(fēn)红(hóng)期(qī)，投资者可以观测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和(hé)评(píng)估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报(bào)中披(pī)露的经营活动现金流(liú)，二(èr)是(shì)可供分配现金(jīn)，二者(zhě)存在本(běn)质(zhì)性区别。经营活(huó)动产生的现金净流量是(shì)指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于(yú)企业本(běn)身经营(yíng)活(huó)动产生；可(kě)供(gōng)分配(pèi)的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对(duì)股债(zhài)市场独立的资(zī)产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权(quán)类(lèi)的资(zī)产可以更多关注内部收(shōu)益率的高(gāo)低，对产权类的(de)资产更多关注分派(pài)率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以(yǐ)底层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况直接(jiē)影响投资回报(bào)，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营(yíng)管理机构(gòu)实力、公募(mù)基(jī)金(jīn)管理人实力等(děng)多重因素(sù)来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也(yě)显示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs进入(rù)密集(jí)分红(hóng)期(qī)，由于(yú)分红交易带来(lái)的短期(qī)博弈机会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连回调，建议(yì)投资者关注有(yǒu)基本面支(zhī)撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次(cì)年的可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经济及(jí)市场的实际环境(jìng)，对基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的运耐克品牌和乔丹品牌是什么关系(yùn)营业(yè)绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上述(shù)负责(zé)人也称。

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