5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代(dài)表的机(jī)构对于这一板块已经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总份额(é)均较4月28日(rì)时有小幅(fú)增长。根据(jù)基金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量(liàng)占流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的(de)房地(dì)产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值(zhí)在股票资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股(gǔ)比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度得以延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有(yǒu)房(fáng)地产(chǎn)板块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别(bié)为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于(yú)房地产的投资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇(huì)总的(de)重仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是保利(lì)发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇(shé)口，排(pái)在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)万科A排(pái)在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先在(zài)于几只房地(dì)产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是(shì)万科最为明显；其(qí)次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复(fù)苏链上最后一(yī)环，且首季(jì)并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传导到二(èr)级(jí)市场乃至机(jī)构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经(jīng)进入大分化时代，一二(èr)线城(chéng)市(shì)好于三四线城市。而映射到(dào)二级(jí)市场投(tóu)资上，配(pèi)置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期(qī)一(yī)去(qù)不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括房地产等几类(lèi)行(xíng)业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统认知上没有什(shén)么投资机会的(de)。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括(kuò)煤炭(tàn)、电(diàn)解(jiě)铝(lǚ)等(děng)类(lèi)似的行业(yè)也出(chū)现(xiàn)了一些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的(de)上海(hǎi)公募基(jī)金经理指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难(nán)再出(chū)现了，2022年光是居(jū)民存款数量(liàng)增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地(dì)产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端(duān)还需要有一定的政策出(chū)来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研(yán)究(jiū)员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房价(jià)，因而行业高增的(de)时代(dài)已经过去(qù)，未(wèi)来(lái)行业的需(xū)求(qiú)或将回落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现(xiàn)信用(yòng)风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的民(mín)营地(d纯棉和内裤莫代尔的哪个好，纯棉和内裤莫代尔有什么不同ì)产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综(zōng)合竞(jìng)争力强的公(gōng)司就能够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获(huò)得市(shì)占率的提升。当(dāng)行业需(xū)求(qiú)见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去(qù)了，但不代表没(méi)有投资机会，机(jī)会(huì)在于城市(shì)、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对应到(dào)股票投资，就(jiù)是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域(yù)性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股价(jià)上涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名(míng)第一的上实发(fā)展，五一假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本面(miàn)来(lái)看(kàn)，上实(shí)发(fā)展的主营(yíng)业(yè)务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产品及服务(wù)为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各(gè)类机构都有对其(qí)布局(jú)的例子。以3月31日时(shí)的首季(jì)十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的(de)上银基(jī)金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名第二(èr)的浦东(dōng)金桥也(yě)是上海本地(dì)房企，其(qí)第一季度(dù)的(de)收入利润(rùn)规模(mó)大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一(yī)方面则(zé)是(shì)公司拿地(dì)结算持续性(xìng)向好，从数字上看(kàn)，一季度(dù)新增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩(jì)势(shì)头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产品(pǐn)依然在前十(shí)中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其当(dāng)季还小幅(fú)增加(jiā)了(le)持(chí)股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要(yào)布局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的(de)成绩单(dān)：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大(dà)流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关(guān)人(rén)士分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗纯棉和内裤莫代尔的哪个好，纯棉和内裤莫代尔有什么不同(xǐ)牌和(hé)兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前(qián)房企的利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限于信用问题或者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以下(xià)，而(ér)其(qí)他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的(de)融资(zī)成本(běn)不断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的(de)销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大(dà)好机(jī)会。中信证券(quàn)指出：“房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的结构性机会(huì)依然存在，少部分公司尤(yóu)其是(shì)央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为(wèi)库存的优势(shì)。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低(dī)的融资成(chéng)本，优(yōu)质(zhì)的开发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估(gū)，国央企(qǐ)相较于民(mín)营地产公司(sī)也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债权债(zhài)务关(guān)系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这一(yī)轮(lún)行业出清(qīng)的过(guò)程(chéng)中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度从中长(zhǎng)期的(de)维度看，行业的逻(luó)辑(jí)在于集中(zhōng)度(dù)提升后，行(xíng)业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速(sù)发(fā)展阶(jiē)段更稳定且可预期(qī)的盈利和现(xiàn)金流创造能(néng)力，以此带来估(gū)值中枢的(de)提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注将受(shòu)益于行业(yè)集中度提升的头部公司(sī)。”星(xīng)石投资首席研究官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思(sī)路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背(bèi)景(jǐng)龙(lóng)头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是(shì)融(róng)资成本保持低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地(dì)份额持续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大增(zēng)速(sù)的增长。而这些公司也(yě)是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去(qù)两三年时(shí)间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下半年(nián)民营房企不(bù)怎(zěn)么(me)投资(zī)拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核(hé)心(xīn)城市，投资(zī)力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房(fáng)地产的(de)复苏过程中，还面临着一(yī)些不(bù)确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等(děng)极个(gè)别城市四月环(huán)比三月相对表现较(jiào)好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内的(de)绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压(yā)力、企(qǐ)业的(de)资(zī)金面压力，可能会出(chū)现，到六(liù)月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度(dù)、第三季度增(zēng)长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及(jí)其上下游产(chǎn)业链的复苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时(shí)候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随(suí)整个(gè)行业的弱复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地去(qù)等待(dài)它的基本(běn)面不断地(dì)凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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