文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和(hé)城乡建设工(gōng)作会(huì)议提出(chū)“有条件(jiàn)的可(kě)以进行现房销售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地(dì)明确(què)表态(tài)，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾了(le)，这是对购房者的不公平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会(huì)，这(zhè)是(shì)房地产(chǎn)从大开发时代步(bù)入高质量发展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋势，也(yě)是对购房老百姓的(de)最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产税。如果(guǒ)按照经济(jì)规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能(néng)实现房地产软着陆和(hé)长期平(píng)稳健康发展，跨过(guò)这道关(guān)，解(jiě)好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的(de)单方面不(bù)公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交付的(de)风险。从个人层面看，预售(shòu)制对(duì)购房者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列(liè)风险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，这样有助于落实中央(yāng)房(fáng)住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于保障购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什(shén)么情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发(fā)商放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的(de)监管保障措施，开发商在项目获得(dé)政(zhèng)府批准后才可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从(cóng)银行(xíng)一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开(kāi)发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及(jí)违约处(chù)罚措施作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险(xiǎn)，对(duì)购(gòu)房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度，以(yǐ)后(hòu)改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售。客(kè)观讲预(yù)售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度(dù)有助于降负(fù)债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和(hé)社会，当然这需(xū)要配套(tào)房企债务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地(dì)产回(huí)归实(shí)体(tǐ)经济(jì)和(hé)居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极(jí)大的提升(shēng)开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发(fā)展的重(zhòng)大(dà)措(cuò)施(shī)。在(zài)当前的(de)情况下，取消预售(shòu)制要(yào)结合稳楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展(zhǎn)研究中(zhōng)心参(cān)与财税改革方案研究时，对(duì)预(yù)售制(zhì)、房地产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行过长期(qī)系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售(shòu)资金第(dì)三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监(jiān)管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地(dì)产行业盛行(xíng)的(de)方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转让难(nán)、出(chū)租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推(tuī)行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋(wū)或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的(de)资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对(duì)这一系列问(wèn)题，不(bù)少地产商(shāng)开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的(de)市民(mín)数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信(xìn)置业(yè)有限公司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和多年经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到(dào)的(de)见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身(shēn)资(zī)金周(zhōu)转。当时(shí)其(qí)在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还(hái)印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先(xiān)收取买家(jiā)的(de)订金，采用类似租金的(de)分期付款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资(zī)金压力，加(jiā)速了(le)房(fáng)屋的建造和销售(shòu)，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的一大(dà)特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花(huā)”模式高(gāo)效率地解决了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花(huā)模式推(tuī)动(dòng)了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不(bù)断完善、规范化，建立(lì)健全(quán)的监管机(jī)制(zhì)，促进市场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用(yòng)超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情(qíng)况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部(bù)门提升了对于预售楼花制度(dù)的(de)监管，即要求开发商(shāng)在预售前(qián)，确(què)保地价款已(yǐ)经全部支付(fù)，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金需(xū)放入律(lǜ)师所(suǒ)托管(guǎn)，支取(qǔ)时(shí)需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户(hù)资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开设的(de)信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明(míng)化(huà)机制，且(qiě)银(yín)行的责任上升(shēng)，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大(dà)风险方，后续需自(zì)身(shēn)推动项目完工。随着监(jiān)管体系(xì)逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代，中国内地(dì)面临住房(fáng)需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大于城市化(huà)进程(chéng)，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套问题，才能进一步推进城市(shì)化(huà)。但(dàn)当时推行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一(yī)分(fēn)配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分房制度也出现(xiàn)了分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配(pèi)套(tào)差等(děng)问题，因(yīn)此福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度不再(zài)适用(yòng)于当时(shí)的国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国(guó)香港预售(shòu)商品房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支(zhī)持(chí)国内(nèi)房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住(zhù)房制度改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房无偿实(shí)物分配，逐(zhú)步实(shí)行住房分配(pèi)货币(bì)化(huà)、住房(fáng)供给商(shāng)品化(huà)、社会化(huà)的(de)住房新(xīn)体(tǐ)制，从计(jì)划经济下的福利分房(fáng)转向市场经济的(de)商品房。房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决(jué)了房企(qǐ)缺少资(zī)金(jīn)和开发(fā)时间(jiān)周(zhōu)期长的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住(zhù)房供(gōng)应(yīng)速度加快(kuài)。自此中国内地开始(shǐ)房(fáng)改(gǎi)货(huò)币(bì)化，中国人民银行等(děng)多方(fāng)迅(xùn)速出台相关的(de)信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用(yòng)推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形(xíng)成(chéng)契合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资(zī)金压(yā)力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在(zài)建设中的房屋预(yù)先(xiān)出售给购(gòu)房者，由(yóu)购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行备案登记和(hé)预告登(dēng)记-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中(zhōng)，购(gòu)房(fáng)者需要(yào)一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中(zhōng)国(guó)香港的按照工程进度付款有所不(bù)同(tóng)。对中国内(nèi)地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开(kāi)启了(le)高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品房销售的最主要(yào)方式，预售制极(jí)大缩短房(fáng)企现金回笼周期(qī)，同时增(zēng)加市场商(shāng)品房供应(yīng)，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资(zī)金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达(dá)国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；110002是什么电话啊 10002是哪个学校代码981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们(men)发(fā)布(bù)的《中(zhōng)国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人(rén)均(jūn)住房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住宅(zhái)期(qī)房销售面(miàn)积占总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中国内地(dì)房地产行业的(de)发(fā)展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完(wán)成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地(dì)产(chǎn)企业从无(wú)到有、从国企先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下游产业(yè)链(liàn)特别(bié)长，高达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产(chǎn)业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占(zhàn)全社会(huì)固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资(zī)占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各(gè)项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等(děng)通道(dào)业务(wù)，占(zhàn)比超(chāo)过三分(fēn)之一。从房(fáng)地产融资(zī)存量占社融(róng)存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德(dé)三国(guó)合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债(zhài)房市(shì)10002是什么电话啊 10002是哪个学校代码值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中国住房市值与(yǔ)股债房(fáng)市(shì)值的(de)比例较高，主要是因为住房市值高，以及(jí)中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低(dī)，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面(miàn)看(kàn)，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是(shì)对购买者的(de)单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购(gòu)房者和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两个独立的(de)合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根(gēn)据购房合(hé)同向开发(fā)商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房(fáng)者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市(shì)场波动(dòng)或经营不(bù)善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企通过(guò)与购房者签订(dìng)的预售合(hé)同和按揭(jiē)合同(tóng)，已经从银行获得(dé)房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或短期不(bù)能(néng)还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行承担，银(yín)行(xíng)将面临较大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购(gòu)房者的预(yù)售监(jiān)管资金去(qù)哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房(fáng)预(yù)售管理办法》中(zhōng)明确(què)规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得(dé)款项(xiàng)应当用(yòng)于有关的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门(mén)制定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的(de)预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥(féi)等城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以建筑面积(jī)或者(zhě)项目(mù)工程(chéng)总额报价(jià)计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金(jīn)继续(xù)建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫(pò)继续还款。那(nà)么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在(zài)过去房地产大开(kāi)发(fā)时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总承包方(fāng)，以工程建设(shè)名义(yì)，获得(dé)监管账户拨付资(zī)金，再由(yóu)工程(chéng)方将资金转给房(fáng)企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方(fāng)式(shì)套取的(de)资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程度上把风(fēng)险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对(duì)于购房(fáng)者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求(qiú)购房者(zhě)支付的(de)预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预(yù)付(fù)款支(zhī)付方式(shì)：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般采用两种方式发(fā)放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程进度(dù)付(fù)款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始(shǐ)月供；二(èr)是(shì)房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售(shòu)商品房(fáng)提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品房(fáng)出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房屋(wū)交(jiāo)付(fù)质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商(shāng)为购(gòu)房(fáng)者提供一(yī)定的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低(dī)首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按(àn)揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付(fù)环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定(dìng)金或首(shǒu)付外(wài)，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者(zhě)的定金及首(shǒu)付(fù)款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过(guò)申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开(kāi)发(fā)商在(zài)房屋(wū)建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银行(xíng)根(gēn)据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的(de)贷款，由于(yú)开发商挪用资(zī)金直接损害银行利(lì)益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监管开发商施(shī)工(gōng)进(jìn)度。开发商在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部门经审(shěn)查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首付购(gòu)房，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进(jìn)度(dù)支付(fù)，按(àn)揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购(gòu)房(fáng)者可购(gòu)买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目(mù)获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如(rú)由(yóu)于任何原因不(bù)能购买，定金按照德国(guó)法律(lǜ)全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费(fèi)和土地交(jiāo)易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在购(gòu)房(fáng)款中，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有规定(dìng)最低(dī)首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的(de)制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而(ér)异(yì)。一(yī)般来说，支(zhī)付节点(diǎn)可(kě)分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工(gōng)，支(zhī)付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由(yóu)保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均(jūn)有一名律师(shī)，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同(tóng)等各个环节(jié)，各(gè)环节内(nèi)容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付(fù)需(xū)要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式(shì)，但是交房前付(fù)款比(bǐ)例相对(duì)较低(dī)，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验(yàn)验(yàn)收后(hòu)才能交付，交付后方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在(zài)确认工程进度(dù)、支付相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在(zài)进入开发商(shāng)账户(hù)前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保全措施才可预售。什么(me)是定金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖(mài)双方签订(dìng)购房合(hé)同时，开发商向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定金(jīn)保证委托(tuō)合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的(de)保证金证(zhèng)明(míng)书交付给购房者。除定(dìng)金外，其(qí)他预先支付的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可(kě)凭保证金证明(míng)书向金(jīn)融机构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向(xiàng)购房者赔付(fù)违(wéi)约(yuē)金，一(yī)般约(yuē)为(wèi)房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支(zhī)付最多(duō)不(bù)超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者即可向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付(fù)，所(suǒ)有资金进银行专门(mén)项(xiàng)目资金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的选购权合同以及(jí)订金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签订(dìng)购房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的首付(fù)及(jí)印花税，同(tóng)时购(gòu)房(fáng)者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付上(shàng)，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对(duì)期(qī)房付款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工(gōng)、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户(hù)资金提(tí)取须与房屋建设有关(guān)。房屋(wū)交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前房地产到了政策(cè)出手临界点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和(hé)房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚(gāng)需和改善(shàn)型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给予强有力的(de)金融工具支持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每(měi)个(gè)房(fáng)企(qǐ)配套AMC和(hé)财(cái)团(tuán)，给予金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制。长效机制四大关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定金环节，建(jiàn)立开(kāi)发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金安全。签订合(hé)同(tóng)环节(jié)，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大(dà)延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等(děng)情况(kuàng)提供充分的保障。余款支(zhī)付(fù)环节，建立按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购(gòu)房者的权(quán)益。资金(jīn)监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的(de)第三方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商(shāng)品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质量问题(tí)全权负(fù)责、免费维(wéi)修，购房(fáng)者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。

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