近两年(nián)火爆(bào)的创新(xīn)产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特(tè)征之(zhī)一，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该类产品长期投资价值(zhí)，通过(guò)观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)等指标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益(yì)，特(tè)许经营权分红目(mù)前(qián)已包含了利润分配和本金的归还(hái)，在(zài)选择投(tóu)资标的(de)时应(yīng)了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的(de)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金额(é)占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要(yào)收(shōu)益(yì)来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额二级市场价格受(shòu)到(dào)公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市场因素的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分(fēn)红主要来自基础(chǔ)设施资产的经(jīng)营(yíng)现金流，投(tóu)资人通(tōng)过基金募集材(cái)料和信息披(pī)露文件，结合行业及市场情况，可以分析(xī)基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级(jí)市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际(jì)获(huò)得的现金(jīn)收益，对(duì)于长期投资者更(gèng)具(jù)参(cān)考价值。”中金基金相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级副(fù)总监李(lǐ)华平也(yě)表示，根据《公开募(mù)集基础设施(shī)证券投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配(pèi)金额以现金形(xíng)式(shì)分配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的(de)主要特征(zhēng)之一，稳定的分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场价格(gé)反映这类产品“股性(xìng)”的一(yī)面(miàn)，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派(pài)息，但不等同于债券的固定利息回报，而是(shì)由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的(de)角度来看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了(le)机构(gòu)投(tóu)资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多(duō)元化(huà)提供抓手，具有较强的配(pèi)置(zhì)价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机构(gòu)投资(zī)者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过(guò)分红获取相对(duì)于(yú)投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制(zhì)风险的(de)前提下(xià)，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关(guān)键(jiàn)因(yīn)素(sù)之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二(èr)级市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和(hé)债(zhài)券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达(dá)预期(qī)，一(yī)定(dìng)程(chéng)度上影响(xiǎng)了公募REITs二币值是什么意思，硬币的币值是什么意思级市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分(fēn)红有利(lì)于(yú)吸(xī)引(yǐn)投(tóu)资者参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券回归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相对经济(jì)活(huó)力的改(gǎi)善有一(yī)定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除(chú)权日，将对基(jī)金(jīn)份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金(jīn)份额的分红金(jīn)额进行计算(suàn)。除权操(cāo)作是(shì)对分红前(qián)后基金(jīn)份额净值变化(huà)的修正，使投资(zī)人在基金分(fēn)红前后均可以获(huò)得公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投(tóu)资的信心，同时(shí)需结合持(chí)有产(chǎn)品(pǐn)的特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利(lì)润分配和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)应了解底(dǐ)层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分(fēn)红(hóng)前提(tí)是本金之上的增值部分不同(tóng)，特(tè)许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作(zuò)期(qī)间的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部(bù)分，两个(gè)部(bù)分(fēn)之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募(mù)基金分(fēn)红差异很大，大多数普(pǔ)通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到期(qī)后(hòu)基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是(shì)该类投资者应该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权(quán)类和(hé)产权(quán)类两(liǎng)大资(zī)产(chǎn)类型，持(chí)有产权类(lèi)产品(pǐn)的收益主币值是什么意思，硬币的币值是什么意思(zhǔ)要(yào)包括每年(nián)的现金分(fēn)红及(jí)资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来自(zì)项目(mù)每(měi)年的(de)现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分红包括了利润分配和本(běn)金的归(guī)还，两者的(de)比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资(zī)产(chǎn)的(de)类型。

　　中航(háng)基金也表示，从(cóng)细分(fēn)来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资产属性不(bù)同而形(xíng)成区别。特许经(jīng)营权(quán)类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强。而(ér)产权(quán)类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层(céng)资产的(de)价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市(shì)场价格(gé)和分(fēn)红有合理(lǐ)预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类项目(mù)相比，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目(mù)在经营(yíng)权到(dào)期后(hòu)不再能产生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备(bèi)更高的分派(pài)率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目(mù)，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足(zú)够年限收回(huí)本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在(zài)不进行扩募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额(é)单价随着分派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相比，产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上(shàng)到(dào)期(qī)后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出(chū)让金等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设(shè)反(fǎn)映在基(jī)础资产的估值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负(fù)责人(rén)称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层(céng)资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活(huó)动现金(jīn)流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金净流(liú)量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的现金流(liú)，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独(dú)立的(de)资(zī)产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适合(hé)长期持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可以(yǐ)更多关(guān)注内部收益率的高低，对(duì)产权类的资(zī)产更(gèng)多(duō)关注(zhù)分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资者(zhě)可(kě)综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力、公募(mù)基(jī)金(jīn)管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重因(yīn)素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显示(shì)，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，由(yóu)于分红(hóng)交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回(huí)调，建(jiàn)议(yì)投资者关注有基本(běn)面支撑、填权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较(jiào)为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招(zhāo)募(mù)说明(míng)书(shū)均会载明REITs在(zài)发行首年及次年(nián)的(de)可供分配金(jīn)额预测。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中(zhōng)披(pī)露预(yù)测进行比(bǐ)较分(fēn)析，结(jié)合经济及市场的实际(jì)环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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