OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科(kē)技，引发(fā)了(le)公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续(xù)延(yán)续此(cǐ)前几日的下(xià)跌(diē)走(zǒu)势，午后跌幅(fú)一度扩大(dà)，尾盘(pán)有所拉升(shēng)，全天(tiān)收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急(jí)回(huí)应称，哲库科(kē)技(jì)是(shì)其扩(kuò)募拟新购入基(jī)础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收(shōu)到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行(xíng)已签租赁(lìn)协议(yì)的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项目的原(yuán)始(shǐ)权益人相关负责人(rén)也表示，近(jìn)期(qī)已同步启动了(le)应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高(gāo)度重视(shì)，浦东新区国资委也高度关注。

　　多(duō)位业内(nèi)人士表示(shì)，华(huá)安张江光大园REIT近(jìn)期市(shì)场波动(dòng)较大，但(dàn)其实不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并(bìng)不会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内外价(jià)值，投(tóu)资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅(fú)低开，此后二级市场价(jià)格开(kāi)始震荡走低(dī)，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终报收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利(lì)消息(xī)影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几(jǐ)个交(jiāo)易日二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个(gè)交(jiāo)易日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今年以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全(quán)市(shì)场公募(mù)REITs中(zhōng)位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同程度(dù)下跌，8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设(shè)施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一(yī)季报中已经(jīng)披露张(zhāng)江光大园项(xiàng)目出租率有所下降，如今拟扩(kuò)募的(de)项目(mù)又(yòu)遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二级市场价格(gé)出现波(bō)动。”一位业(yè)内(nèi)人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士(shì)看来，尽管出于风险规避的(de)原因，最近几(jǐ)个交易日场内资金(jīn)有所(suǒ)流(liú)出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内外(wài)价值(zhí)。

　　他(tā)也同(tóng)时表示，目前(qián)随着二级市场价(jià)格下跌，风险也得到一定释放(fàng)，但是价格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪(xù)面等(děng)多重因(yīn)素(sù)影(yǐng)响，不好判断价格是(shì)不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外(wài)，还有一位(wèi)业内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些(xiē)隐含收益率高的产(chǎn)品(pǐn)具备(bèi)一定的投资价值，很适(shì)合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着经(jīng)济复苏(sū)的步伐，产(chǎn)业园(yuán)区(qū)、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对(duì)此表示，若张江(jiāng)园区最终能(néng)顺利解决(jué)招商，平稳过度对经营现金流没有造破壁机能绞肉吗，破壁机能绞肉馅吗成(chéng)大(dà)的影(yǐng)响，“事(shì)件性利(lì)空下调至得这么急、这么深，加上(shàng)前期(qī)本身园区类资产就回调(diào)不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到(dà破壁机能绞肉吗，破壁机能绞肉馅吗o)租金收入受不受影响，影响多大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片子公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲(zhé)库科技(jì)是其(qí)扩(kuò)募拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同(tóng)时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权益(yì)人将继续密(mì)切关注哲库科技后(hòu)续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此前，张江REIT因(yīn)其(qí)一季报中披露(lù)的张江光(guāng)大(dà)园项目(mù)出租率下(xià)降(jiàng)事(shì)项，一度(dù)二级市场(chǎng)价(jià)格出(chū)现(xiàn)回落(luò)。在随(suí)后(hòu)召开的业绩说明(míng)会中管理人就相关事项进行了解(jiě)释说明，市场信心得(dé)到了一定提(tí)振，二级(jí)市场价格(gé)表现(xiàn)也趋于平稳(wěn)。据了(le)解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的(de)线(xiàn)上(shàng)和线下的扩募说明会上，运(yùn)营团(tuán)队表示了对张江光大(dà)园项目的信(xìn)心，预计签署(shǔ)意(yì)向书和合同谈判中的储备租户正常转化后(hòu)，项目出(chū)租率(lǜ)将得(dé)到(dào)回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来(lái)了新(xīn)的考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的上述(shù)公(gōng)告引(yǐn)起了市场各方(fāng)的广泛关注(zhù)，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目(mù)的原始(shǐ)权益(yì)人相关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第(dì)一时间即奔赴现场进行了沟通和核实(shí)工作，并(bìng)同步启动了应(yīng)急(jí)预案，排摸(mō)储备租(zū)户，积极应对(duì)哲库提前(qián)退租的可能事项。由(yóu)于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度(dù)重视，据悉新区(qū)国资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相(xiāng)关负(fù)责人介(jiè)绍说，目前储备租户还是比较丰(fēng)富(fù)的(de)，覆(fù)盖(gài)了芯片(piàn)测试、人工(gōng)智能(néng)、航天产业、信(xìn)息技术等产业客(kè)户，租(zū)赁意向面积(jī)超(chāo)过了(le)2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户需要一(yī)些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租(zū)赁意向书来尽快锁定一(yī)些重要租户。虽然(rán)收了三个(gè)月履(lǚ)约保证金给(gěi)了我们一(yī)些空间，但本着对首批扩(kuò)募、对(duì)市场负责的态度，我们(men)肯定要全(quán)力与(yǔ)时(shí)间赛跑，把这(zhè)些面积(jī)在短期(qī)内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目(mù)一(yī)季度(dù)末也有将近30％的空置(zhì)率(lǜ)，原始权益(yì)人有(yǒu)那么多储(chǔ)备租户(hù)，之前(qián)的空置率为(wèi)何未(wèi)能(néng)得到解决。

　　对(duì)此(cǐ)相关(guān)负(fù)责(zé)人解释，张江光(guāng)大(dà)园一(yī)直(zhí)以来都坚(jiān)持(chí)以市(shì)场化(huà)运营为导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户(hù)的(de)调租和换(huàn)租都属于正常情况，而(ér)这次项目(mù)的大(dà)租(zū)户退租(zū)正好发生在市场活(huó)跃度(dù)的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出租(zū)率下滑情况没有(yǒu)得(dé)到及时修复后，张江这边也(yě)作了一定的资源调配和倾斜，引入了(le)一些储备(bèi)租户。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大(dà)厦和张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)项目在给租户的(de)分隔(gé)空间、交(jiāo)付标准、租金水(shuǐ)平等(děng)方面也有一些差异化，张润大厦(shà)多是(shì)两千多平的大平(píng)层，楼的(de)成新度高一些，单价也贵一些(xiē)，张(zhāng)江光大园(yuán)单(dān)层以一(yī)千(qiān)平的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物业。租(zū)户自身也会有诉求，也会根据(jù)自身需求和预算挑(tiāo)选(xuǎn)区域内(nèi)的不同物(wù)业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资产的管(guǎn)理人都变成了(le)一(yī)家，后(hòu)续我们在资源共享和联合(hé)营销方面能更(gèng)加充(chōng)分发挥协同效应(yīng)，相信可以做得更好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展(zhǎn)望，相关负责(zé)人表示，张江集(jí)团和张江高科(kē)目前在(zài)管(guǎn)资产约五百万方，还有一些其他(tā)在开发(fā)的储(chǔ)备项目，这些都将(jiāng)成为张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造张江园区产(chǎn)业空间资产上市平台目标的坚(jiān)实后盾和(hé)储备(bèi)资源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个(gè)资本平台和(hé)它未来的发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募是我们(men)实现基(jī)金扩容的第一步，也是至(zhì)关重要的一步，眼(yǎn)下我们可能面(miàn)临了(le)一些突发情况需(xū)要解决，但(dàn)是这和我们在张江科(kē)学城这三(sān)十年建设发展过程中所经(jīng)历(lì)的相比，只能算是一个非常(cháng)小的(de)插曲。我(wǒ)们(men)有信心排除万(wàn)难，尽(jǐn)一切可能(néng)化(huà)解(jiě)当前突发(fā)事件的所有负(fù)面影(yǐng)响(xiǎng)，维持预(yù)期和市(s破壁机能绞肉吗，破壁机能绞肉馅吗hì)场的信(xìn)心。”

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