近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期后不再(zài)产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含(hán)了利(lì)润分配和本金的归还，在(zài)选择投(tóu)资标(biāo)的(de)时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金(jīn)份额交(jiāo)易(yì)价格的变化。基金份额(é)二级市场价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况及市场(chǎng)因素(sù危楼高百尺的危是什么意思，危楼高百尺的危是什么意思是危险还是高)的综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则(zé)更(gèng)有规律可循。公募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要(yào)来自基础设施(shī)资产的(de)经营(yíng)现金流，投(tóu)资人通(tōng)过基金募集材料和信(xìn)息披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可(kě)以(yǐ)分析基础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二级市场价格变化导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持(chí)有人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投(tóu)资(zī)者(zhě)更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级(jí)副总监(jiān)李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设(shè)施(shī)证券投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额以现(xiàn)金(jīn)形式分配给(gěi)投(tóu)资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定的(de)分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)也认为，从(cóng)投资角度(dù)来(lái)看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市(shì)场价格反映这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)“股性”的(de)一面(miàn)，分红体现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债券(quàn)的(de)固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的(de)角度来看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资(zī)者的(de)投资品类(lèi)，为(wèi)资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的(de)配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在(zài)有效(xiào)控制风险的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安(ān)”外(wài)，市场(chǎng)对于(yú)未来(lái)分(fēn)红水(shuǐ)平的预(yù)期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级(jí)市(shì)场表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了(le)2022年(nián)年(nián)报，部(bù)分(fēn)产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级(jí)市场的(de)价格波动受多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业(yè)绩相对经(jīng)济活力的(de)改(gǎi)善有一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对基金份额的(de)开盘(pán)指导价(jià)做调(diào)减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份(fèn)额(é)的分(fēn)红金(jīn)额(é)进行计算。除权操作(zuò)是(shì)对分红前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以(yǐ)获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需(xū)结合持有产品的特性(xìng)，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对整体(tǐ)收(shōu)益的影(yǐng)响程度。”中航基金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分红(hóng)包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应(yīng)了解底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分(fēn)红前提是本金之上的(de)增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个(gè)部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可(kě)能把“分派”金(jīn)额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年限到(dào)期后基金(jīn)价(jià)值面临极(jí)大不确(què)定性，这是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权(quán)类和产权类两(liǎng)大资(zī)产类型，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括每(měi)年的(de)现金分红及资(zī)产(chǎn)增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要(yào)来自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)资产的分红包括了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也(yě)是变动的(de)，对特许经营(yíng)权类资产的(de)公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收(shōu)益。普通(tōng)投资者在选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不(bù)同(tóng)而(ér)形(xíng)成区别。特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收(shōu)益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产的(de)价值增(zēng)值，所以相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通(tōng)投资(zī)者在选(xuǎn)择(zé)公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品的二(èr)级市场价格(gé)和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营项目(mù)在(zài)经营(yíng)权到期后不再能产生现金收益(yì)，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余(yú)经营(yíng)期限(xiàn)较短的特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期(qī)限较长的特许(xǔ)经营权项目(mù)，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低，也有足(zú)够年(nián)限收回本金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责(zé)人提(tí)醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分派金额包含了(le)投资本金，危楼高百尺的危是什么意思，危楼高百尺的危是什么意思是危险还是高在(zài)不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年(nián)下(xià)降是(shì)正常现象，投资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生(shēng)的(de)现金流。

　　观测内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评(píng)估项目底(dǐ)层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在(zài)产(chǎn)品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部(bù)收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层(céng)资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示(shì)，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个(gè)：一是年报中披(pī)露(lù)的(de)经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流(liú)，二是(shì)可供分配现金，二者(zhě)存在本(běn)质性区(qū)别。经(jīng)营活(huó)动产生的(de)现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调(diào)整，加期初现金，最(zuì)终得(dé)到的(de)账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公(gōng)募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新选择(zé)，投(tóu)资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对(duì)股(gǔ)债市(shì)场独立的(de)资产配(pèi)置功(gōng)能，比(bǐ)较适(shì)合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资(zī)者(zhě)对经营(yíng)权类的资产可(kě)以更多关注(zhù)内部收益(yì)率的高低，对产权(quán)类(lèi)的(de)资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主要来自底(dǐ)层资(zī)产的(de)经营净现金(jīn)流，所以底层资(zī)产运营情(qíng)况直接(jiē)影响投资回报(bào)，投(tóu)资者可综合考(kǎo)虑原始权(quán)益人综合(hé)实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人实(shí)力等(děng)多重因素来选择投资(zī)标(biāo)的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场(chǎng)接连回调(diào)，建议(yì)投资(zī)者关注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红(hóng)规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额(é)与募集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结(jié)合经济(jì)及市场的(de)实际环(huán)境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述负责(zé)人也称。

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