OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技，引发了公(gōng)募(mù)REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的影(yǐng)响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT开(kāi)盘继续延(yán)续(xù)此前几日的(de)下跌走势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易日跌(diē)幅超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目(mù)前(qián)未(wèi)收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已(yǐ)签(qiān)租赁协(xié)议的(de)通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权(quán)益人(rén)将(jiāng)继续密(mì)切关注哲库(kù)科技后续情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益(yì)人(rén)相关负责人也表示，近期已(yǐ)同步(bù)启动了应急预案，排(pái)摸(mō)储备租户，积极应对(duì)哲库提前(qián)退租的可能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多(duō)位业内人士(shì)表示，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其(qí)实(shí)不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根本上影响其内外价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动(dòng)

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技的事件继(jì)续扰动(dòng)公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅(fú)低(dī)开，此后二级市场价格(gé)开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价(jià)格(gé)有(yǒu)所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不利(lì)消息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最(zuì)近几个交易日(rì)二级市场价(jià)格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个(gè)交(jiāo)易日跌幅(fú)达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT累(lèi)计涨幅(fú)超(chāo)过24％，在全(quán)市场公募REITs中(zhōng)位(wèi)居前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公募(mù)REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上市的8只产业园区(qū)基础设(shè)施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇(shé)口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度(dù)下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季(jì)报(bào)中已经披露张江光(guāng)大园项目(mù)出租率(lǜ)有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项目(mù)又遭遇(yù)突发事件，因此导致二级市(shì)场价格(gé)出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士(shì)看来，尽管(guǎn)出于风险(xiǎn)规避(bì)的原因，最近几个交(jiāo)易日场内资金有所流(liú)出(chū)，但是，不(bù)动(dòng)产公募(mù)REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从(cóng)根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他(tā)也同时表示，目前随着二(èr)级(jí)市场价格下跌(diē)，风(fēng)险也得到一定(dìng)释放，但(dàn)是价格(gé)涨跌会受到基(jī)本面(miàn)、情(qíng)绪(xù)面等多重因素影(yǐng)响，不(bù)好(hǎo)判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位(wèi)业内人(rén)士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年(nián)内二级市(shì)场(chǎng)跌幅较大，其实(shí)有些隐(yǐn)含收益(yì)率高(gāo)的产品具备一(yī)定的(de)投(tóu)资价值，很(hěn)适合稳健类投(tóu)资者(zhě)。此外，伴(bàn)随(suí)着科兴是美国的还是中国的经济复苏的步伐，产业(yè)园(yuán)区、物流类等REITs产(chǎn)品具备(bèi)一定的科兴是美国的还是中国的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高(gāo)如星(xīng)对此表示，若张江园(yuán)区最终能顺(shùn)利解决招商，平(píng)稳过度对经营现金(jīn)流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下(xià)调至得这么急、这么(me)深，加上前期本(běn)身园区类(lèi)资产就回调不少了(le)，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终还是落到租(zū)金收入受不受影响，影响多大，估计(jì)园区会(huì)最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再(zài)迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资(zī)产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁(lìn)协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权(quán)益(yì)人将继续密切关注哲库科(kē)技后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露(lù)的张江光大(dà)园项(xiàng)目出租(zū)率下降(jiàng)事(shì)项(xiàng)，一(yī)度(dù)二级市场价格出现回落(luò)。在随后召开的业绩说明(míng)会(huì)中管理人就相关事项(xiàng)进行(xíng)了解(jiě)释(shì)说明，市场信心得到了(le)一定(dìng)提振(zhèn)，二(èr)级市场价格表现(xiàn)也趋(qū)于平(píng)稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下的扩募说明会(huì)上，运营团队表示了对张江光大园项目的信心，预计(jì)签(qiān)署意向(xiàng)书和合同谈判中的(de)储备租户(hù)正(zhèng)常转(zhuǎn)化后，项目出租(zū)率将得到(dào)回(huí)升。没想到仅过了(le)不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告(gào)引起(qǐ)了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相关(guān)负责人坦言，事发(fā)突(tū)然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消(xiāo)息(xī)的第一时(shí)间(jiān)即奔赴现场进行(xíng)了沟通和核实工作，并同步启动了应急预(yù)案(àn)，排(pái)摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退(tuì)租(zū)的可能(néng)事项。由(yóu)于(yú)张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉(xī)新区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关负(fù)责人介绍说，目前(qián)储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能、航(háng)天产业、信息技术等产业客户，租(zū)赁意向面积超(chāo)过(guò)了2万方。从意向(xiàng)储(chǔ)备转化为实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过(guò)签(qiān)署租(zū)赁意向书(shū)来尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽(suī)然(rán)收(shōu)了三(sān)个(gè)月履约保(bǎo)证金给了(le)我们(men)一(yī)些空(kōng)间，但本着对(duì)首(shǒu)批扩(kuò)募、对市场负责的(de)态度，我(wǒ)们肯(kěn)定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些(xiē)面(miàn)积(jī)在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张江光大园项目一季度末也有将近30％的(de)空置(zhì)率，原始权益人有那么(me)多储备租户，之前(qián)的空(kōng)置率为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江光大园(yuán)一直(zhí)以来都(dōu)坚持(chí)以市场化运(yùn)营为导向，历史运营表现稳定，租(zū)户的(de)调租和换租都(dōu)属(shǔ)于正(zhèng)常情况，而这次项目的大租户退租正好发生(shēng)在市(shì)场活(huó)跃度的短(duǎn)期低点，目前市(shì)场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率(lǜ)下滑(huá)情况没有得到及时修复后，张江这边也作了一定的资源调配和(hé)倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和(hé)张江光大(dà)园(yuán)项目在给租户的分隔空(kōng)间、交付(fù)标准、租金水平等方面也有一些(xiē)差异化，张润大厦多是(shì)两千(qiān)多(duō)平的大(dà)平(píng)层，楼的(de)成新度高一(yī)些(xiē)，单价也(yě)贵一些(xiē)，张江光(guāng)大园(yuán)单(dān)层以一千平的(de)面积(jī)为(wèi)主，还有一些独栋(dòng)形态的物业。租户自身也会(huì)有诉求，也会(huì)根据(jù)自身需求和预算挑选区域内(nèi)的不同物(wù)业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新(xīn)老资产的管(guǎn)理人(rén)都变(biàn)成了(le)一家(jiā)，后续我们在资源共(gòng)享(xiǎng)和联合营销方面能更(gèng)加充分(fēn)发挥协(xié)同效应(yīng)，相信可以做得更好。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负(fù)责人表示，张江集团和张江高科目前在管资(zī)产约五百(bǎi)万方，还有一些其他在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张(zhāng)江园(yuán)区(qū)产业空间资(zī)产(chǎn)上市平台目标的坚实后(hòu)盾和储备资源。“我(wǒ)们非常(cháng)重视(shì)张(zhāng)江REIT这(zhè)个(gè)资本(běn)平台和它未来的(de)发展。”相关负责人表示，“这次(cì)扩(kuò)募(mù)是(shì)我们实现(xiàn)基金扩(kuò)容的第(dì)一步(bù)，也是至(zhì)关(guān)重要(yào)的(de)一步，眼下(xià)我们可能面临了一些突发情况需(xū)要解决(jué)，但(dàn)是这和(hé)我们在张江科学城这三十年建(jiàn)设发展(zhǎn)过(guò)程中所经历的相比，只能(néng)算是(shì)一(yī)个(gè)非常小的(de)插曲。我们有信心排除万难，尽一切可(kě)能化解当前突(tū)发事件(jiàn)的所有(yǒu)负面影响，维持预期和市场(chǎng)的信(xìn)心。”

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