万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让这个(gè)位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣(xuān)称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关(guān)注，起因中赫集团成了共(gòng)同债务(wù)人被中国信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业(yè)主并非中赫集(jí)团，那(nà)些真正斥(chì)巨资(zī)购入房产的有钱(qián)人(rén)，房(fáng)子现在(zài)莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的(de)时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的(de)可能还是(shì)债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到(dào)，这个(gè)位于海淀核(hé)心(xīn)区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在(zài)京东拍卖(mài)上，上架(jià)了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债(zhài)权三眼蟹为什么没人吃，世界上最恐怖的螃蟹转让(ràng)项目”，债权总额(é)高达(dá)近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示(shì)，上述不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)的(de)处置(zhì)主体是中国信达资产管理股份有限公司北京(jīng)市(shì)分(fēn)公司（下(xià)称中(zhōng)国信达(dá)北分(fēn)），处置的(de)是对北(běi)京赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房地产开(kāi)发(fā)有(yǒu)限(xiàn)公司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额(é)约为46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是(shì)共同(tóng)债务人。目前，该项目(mù)已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是(shì)一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄(qìng)。如果该报(bào)道(dào)属实，说明这些房子(zi)实际上都是卖(mài)出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中国信达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出(chū)售(shòu)”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子(zi)根(gēn)本没有网(wǎng)签，也(yě)没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财(cái)经(jīng)的(de)报道证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露(lù)，中赫集团早就把这(zhè)75套(tào)房子抵(dǐ)押(yā)出(chū)去，现在(zài)还没(méi)资金解抵押，所以(yǐ)不能(néng)网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)基(jī)本都(dōu)是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬也是万(wàn)柳书院的(de)业主。另据地产(chǎn)自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人(rén)也(yě)被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业主确实(shí)已(yǐ)经支(zhī)付(fù)价(jià)款并实(shí)际占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良(liáng)债权(quán)回本的(de)愿望，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖(mài)损(sǔn)失(shī)最大的，没(méi)准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律规定，民(mín)事(shì)执行中，业主已经(jīng)支付价款并(bìng)实际占有，但未办(bàn)理过户手续的(de)，如果(guǒ)业主没有过错，人(rén)民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异(yì)议申请，请求法院解除查封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要求退还(hái)购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民(mín)法院报(bào)公布《最(zuì)高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权(quán)利(lì)保护问(wèn)题的批复(fù)》，以(yǐ)司法解释(shì)的(de)方式(shì)明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消费者以(yǐ)居住为目的购买(mǎi)房(fáng)屋并(bìng)已(yǐ)支付全部价款，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付请求权优先于建设(shè)工(gōng)程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的(de)，人民法院应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支付(fù)了部分价款的商品房(fáng)消费(fèi)者(zhě)，在一审(shěn)法庭(tíng)辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规(guī)定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果(guǒ)这75套(tào)房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖出(chū)去回本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔(péi)了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中国信达申请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目前(qián)中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫(hè)集团、中赫置地等(děng)选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限(xiàn)责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中(zhōng)国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开发商(shāng)，相较其(qí)他房企，中赫集团既(jì)没有很大(dà)规(guī)模，也没有很高(gāo)的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈(quān)留下(xià)一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平米的天(tiān)价，成为(wèi)当(dāng)时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的(de)万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房(fáng)企手中，抢下(xià)了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一(yī)块块(kuài)从(cóng)荷兰(lán)运回(huí)来(lái)的灰(huī)砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵成本超6万(wàn)的成年(nián)银杏树，还是每(měi)平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院一(yī)套(tào)300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书(shū)院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依(yī)旧在北京(jīng)豪宅圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅(zhái)的成(chéng)功奠定了(le)中赫集(jí)团(tuán)的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的(de)房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安坑了(le)？

　　三眼蟹为什么没人吃，世界上最恐怖的螃蟹中赫集团如今(jīn)沦落(luò)到这个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年年初“万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)少(shǎo)爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集(jí)团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的开发(fā)商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多(duō)元化转型，但(dàn)转型之路并不(bù)好走(zǒu)。早在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能源市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的(de)目(mù)光，放到了(le)体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的(de)新东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从(cóng)中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)全部股权。如果北(běi)京国安的估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿(ná)下(xià)北京(jīng)国(guó)安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这(zhè)样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团及其实控(kòng)人周金(jīn)辉(huī)夫(fū)妇将其手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股(gǔ)份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出(chū)质(zhì)记录。质权人包(bāo)括海金(jīn)商业保(bǎo)理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融(róng)信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国(guó)安(ān)后，不仅(jǐn)国安的经营状况没(méi)有得到改善(shàn)，中赫(hè)集团(tuán)也被拉入(rù)泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易(yì)所(suǒ)官网信息显示，2020年(nián)，北(běi)京(jīng)国安足球(qiú)俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇(fù)还(hái)在持续质押(yā)手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份，但(dàn)国安和(hé)中赫(hè)的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成(chéng)为被执(zhí)行(xíng)人，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务(wù)，上(shàng)述(shù)被执行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有北京(jīng)国安(ān)，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都成(chéng)为老(lǎo)赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿(yì)的北(běi)京国(guó)安，又如何能独善其身？

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